“唱多做多”再上演 外资排队抄底楼市

中东投资者已瞄上上海商业地产。据仲量联行地产投资负责人透露，来自迪拜的投资者正在沪上积极寻求商业地产的投资机会，与投机型机构投资者不同，中东富豪更青睐长期持有物业。

与此同时，6月30日，戴德梁行最新统计数据，今年上半年，外资在沪的房产大宗交易总额约为人民币97亿元。无论是整体收购案的数量还是价格，与往年相比毫不逊色。

“外资对上海楼市的热情并未减弱，不仅收购写字楼，而且已经涉入住宅的交易。预计下半年的交易量只会走高，保守估计，今年整年的外资收购交易总量将达到人民币200亿元。”戴德梁行投资部华北区董事叶建成说。

抄底良机到来？

虽然当前许多业内人士看空上海楼市，但仿佛恰是海外资金抄底的最佳时机。不仅一如从前进入商业项目，而且频频涉猎住宅市场。今年上半年，首先是高富诺购买位于长宁区的华山夏都苑中的C幢，总价12亿元；紧接着，韩国的“未来资产”收购了翠湖天地御苑18号楼，总价9.63亿元。

与多数海外投资者的谨慎相比，中东投资者对于上海投资机会却表现出日益浓厚的兴趣。仲量联行投资部负责人表示，“目前已有多家中东地区的投资机构与我们接触，他们希望在上海整体收购具有长期投资价值的物业，预计在半年到一年内，中东的机构投资者将成为上海房地产投资市场的主力”。

仲量联行研究报告还显示，二季度上海写字楼租金平均增长2.4%。其中，浦西租金环比上涨3%。随着新供应量大量涌入市场，浦东写字楼租金涨幅开始放缓，环比仅上涨1.2%。反观浦西，稀缺的超甲级办公空间已将租金报价推升至每天18元/平方米，而最近被亚太置地收购的世纪商贸广场，其高区的租金报价甚至达到每天20元/平方米，创下上海写字楼租金新纪录。

分拆出售的写字楼也表现强劲，陆家嘴“碧玉蓝天”项目最近成交约2000平方米，成交价在73000元/平方米左右，这也成为上海写字楼交易史上最高的纪录。

分析人士指出，目前上海楼市交易量徘徊不前，市场观望氛围浓厚，许多开发商为加快销售速度，甚至开始整幢抛售物业，而这正是海外投资机构接盘的好时机。“一方面，价格上还具备一定的弹性空间，另一方面，经过海外投资机构的再包装，物业升值空间更大。”

“外资并没有逃离上海楼市，而是仍然在待价而沽。只要价格合适，他们就会出手。”叶建成表示，虽然有外资在抛盘，但接盘的也是外资，这样的抛盘只能导致更多的外资进入市场。

事实上，不仅海外投资机构有抄底楼市的意图，许多有外资背景的开发商亦有同样的考虑。恒隆地产主席陈启宗表示，恒隆地产正计划投资400亿港元于内地的18个项目，并“争取在2009年前将这些项目拿下。”陈对于恒隆地产的现金流颇为自信。在信贷紧缩的当前，内地房企资金压力极大，恒隆地产便摩拳擦掌积极布局。

“危机，通常是在危险中蕴涵机会。”有业内人士认为，对于有大规模投资计划的房地产企业而言，目前正是抄底良机。陈启宗表示，当前的机会还包括通过收购内地上市房企，来拓展融资平台。他认为，A股市场疲软，股票估值较低，对于有意向在房地产业发展壮大的企业而言，倒不失为逢低吸纳的时机。

根据仲量联行上半年地产研究报告显示，今年上半年，由于资金监管，大宗房地产物业买卖放缓。与2007年上半年的高峰相比，今年上半年外资房地产收购交易额下降了约26%。仲量联行上海董事总经理顾东尼表示，尽管外资依旧看好中国未来的前景，但短期来讲，海外投资者依然有疑虑；去年投资人尝试购买本地开发商的企业股权，但是在经历了上半年股价大跌后，投资者开始转向项目层面的合作。

转型股权投资

从3年前外资进入上海楼市至今，可以见到，外资的操作运营方式壮大了中国投资市场，并且逐步让上海形成了稳定持续的房地产投资环境。

“以前大家对外资的运作模式不了解，现在已经清楚，外资介入无非是一个增值投资的过程。当收购的物业增值到一定幅度之后，外资机构便会出手售出。”叶建成说。

要使得收购的物业增值，外资机构并不仅是“坐享其成”，更多地是以国际化的管理理念与运营方式提升物业本身的价值。相对几年前上海写字楼散卖的方式，目前的整体出售给项目的价值提升留有较大的空间，并且拓展了整个投资市场。

“在外资目前的投资流程中，最大的不确定因素其实是银行。”叶建成指出，以前市场会关心有没有买卖、交易会不会成功，如今“融资是否顺利”变得更加重要。

鉴于当前上海住宅市场处于价格拉锯的阶段，在外资的海外股权交易中，银行对于该市场的交易相当谨慎，对项目资质的要求较高，且融资额度不大，一般为50%到60%。而商业地产的未来前景依然乐观，买方的融资相对比较容易。

“在这种情况下，基金也开始寻找本地的开发商进行合作，因为项目投资的回报率更大，而且项目操作还可依靠本地开发商，而不像整体物业收购，还需要另外花费人力来进行管理。”叶建成说。

这样的转变不惟上海独有。如青岛、天津等地，也有越来越多的基金在寻求与本土开发商战略合作。

记者了解到，青岛作为2008年奥运会帆船赛的举办地，受奥运这一重大利好的影响，其城市的自然环境、建筑品质、人文底蕴等综合品质，都得到了显著的提升与飞跃，房地产市场也得到了快速的发展，吸引了众多外地地产大牌开发企业进入，同时私募基金也积极进入青岛地产市场，抢占先期资源。

6月22日，在青岛“对话奥运城市”论坛上，凯悦置业集团有限公司(下称“凯悦置业”)董事长王博表示，该公司开发的青岛凯悦中心进京推广的时间定于奥运会期间，客户人群锁定奥运期间北京聚集的高端客群。

其实，位于青岛CBD核心位置的青岛凯悦中心在几年前便吸引了外资的注意，而一年前与全球最大私募股权基金之一――美国凯雷集团的合作更是令其备受关注。

“凯雷房地产基金在积极介入一线城市楼市的同时，将会积极关注二线城市，有些二线城市的投资前景和空间也不错。凯雷在中国已经投资了10个项目，一线城市有3个，其余均在二线城市。”凯雷集团上海代表处副总裁康明训称。

1987年成立的凯雷集团，有“全球最具吸引力的赚钱机器”之称。透过旗下的60多个基金，凯雷掌管着约827亿美元的资产，平均每年为其投资者带来30%以上的回报。自2000年以来，凯雷在中国投资的项目包括携程旅行网、太平洋百货公司、聚众传媒、徐工机械等。房地产行业是凯雷当前投资重点的一部分，继在上海设立办公室之后，凯雷又在亚洲设立了一个房地产基金，其中很大一部分投资放在中国。

谈起投资青岛地产，康明训认为，“选择一个城市一定会有一个指标数。在奥帆赛即将举行的利好促进作用下，青岛在过去4~5年时间内，GDP每年都呈现出14%以上的增长幅度，第三产业及服务业的比重占到了43%，这是一种难得的经济结构，也决定了其消费和居住需求会有一个很好的增长。”

记者了解到，目前以凯悦置业、海信地产、海尔地产、远洋地产、绿城地产为首的国内知名开发商已争相进驻青岛市场。除青岛凯悦中心外，还有10多个外地高端地产项目将在奥运期间进京推广销售。据记者了解，目前，包括富力、保利、恒大、绿地等知名地产公司在另一奥运城市――天津的高档项目及去年天津“地王”――星耀五洲项目都正在筹备近期进入北京推广。此外，永泰地产的连云港项目、裕景地产集团开发的大连项目等，也计划于近期入京推广。