浅析城市资源运营策略

摘要：城市资源包括自然资源、人文资源、人力资源和潜隐资源，具有实体特征与价值特征。城市政策运作与城市资产经营是城市资源开发运营的基本方式和主要途迳。推进城市资源运营，应谋求公益最大化、资源长效化、生境优美化，通过创新理念、积极造势和扩充资源，更加充分有效地促进城市发展。

关键词：城市资源; 政策运作资产经营

Abstract: City resources include natural resources, human resources, human resources and latent resources, has a solid feature and characteristic value. City policy operation and city asset management is the city resources development and operation of the basic method and main way. Advance a city to resource operation, should seek a public welfare maximization, resources, long-term habitat grace, through innovative ideas, actively campaigning and expansion of resources, more fully and effectively promote the development of the city

Key words: city resources; policy operation of asset management

中图分类号：F299.23 文献标识码：A文章编码：

城市是人与物的社会性、自然性、历史性空间集成，城市发展依赖于城市影响力空间的集成资源。城市资源运营指城市政府按市场经济规律，对城市影响力空间的集成资源，通过政策运作与资产经营进行优化配置和开发营销，以获取城市发展的最大化公共绩效与长效化社会功利，这是市场经济条件下当今城市发展的重大课题和有效途径。

一、城市资源及其构成与特征

城市资源是指城市影响力空间(亦即城市的经济、文明辐射空间，含行政区与非行政区、规划区与非规划区、国内与国际)内自然、经济、社会及其历史诸要素的总和。从存在方式与表现形态上，城市资源可分为：

1、自然资源。指城市辐射空间内，其中主要是建城区或规划区范围内的土地、山水、植被、矿藏、物产等自然生成形态的经济性资源。

2、人文资源。指城市影响力空间内，其中主要是建成区内历史遗存与现实创造的各类表象性基础设施、文物古迹和行政管辖区内的民众传统习俗、社会文化底蕴、城市主流时尚等人文现象，包括各类显形的物态性资产、不可传播的实体性文化与可传扬的流体性文化，如城市道路、桥梁、楼宇、亭站、管线、路灯、车船等基础设施性公共资产，以及城市文化景观、市民生境、节庆活动和各种本土的源发性文化潮流等社会性、经济性资源。

3、人力资源。指城市人口的数量规模、比例结构、文明素质、思想观念、伦理道德、价值标准、学习能力、创新能力、精神风貌等基本状况和取向态势。

4、潜隐资源。亦即以无形化存在方式为主的潜能资源，指城市整体性影响力、竞争力、创新力和增值力等潜在性和非实体性的经济资源，主要包括理念资产、愿景资产和名誉资产，如城市总体规划、建筑单体或景观设计个案，城市公共资源开发利用的特许权、使用权、经营权、冠名权、 广告支配权，以及城市法制（政策）管辖权、治理权、荣誉授予权、 社会活动统筹权、 区域群团或国际组织缔创权、 缔结权、邀驻权等；弥漫于影响力空间的城市本土历代名人和当代明星的社会影响效应；此外，各种影响城市发展的社会性与自然性有效信息，作为特定的功利理念知识、实践经验教训和物象事态的变异讯息，也是当代城市极其重要的潜隐资源，如市域外传播的新观念、新知识、新模式、新方法，某些自然灾变的声讯数据和民意社情、重大事件等。

究析城市资源的内在构成，不难看出如下特征：

1、实体特征

在物态上，城市资源具有纷繁密集的实物表象特征。

一是依附性。城市资源依存并粘合于城市，脱离某城市或不受特定城市影响的自然、社会与历史资源不是该城市资源的构成要素，在一定时序内对该城市不产生直接的扰变作用。

二是功能性。各种城市资源均具有不同的实用功能和创造功能，其中自然资源和物态性资产主要表现为实用功能，其它资源因受社会人或城市人的能动性支配影响，表现出极大的创造功能，包括物质生产、精神生产乃至人自身的生产与发展享受功能。

三是人文性。受城市人力作用影响的城市资源既服务于人的生活，又满足于人的需求，更营造出人的生境。这种丰富多彩的人文性彰炫出不同城市历史遗存与现实创造的个性魅力。

2、价值特征

在功利上，城市资源具有普遍适宜的价值时效特征。

一是经济性。城市聚集的大量人口及其纷繁复杂的不同需求，使城市资源具有显著的投入产出绩效和强大的增值能力，这种经济性为城市资产经营提供了广阔而深厚的现实基础和可能条件。

二是公益性。城市资源是城市人(包括长期居留的城市市民和短暂流入的外来旅客)共同享用的环境设施和需求服务，其中，相当规模的功能性人文资源是古往今来的城市政府为主投入建设和提供的社会性公益，并能为城市人共同长期续享。

我国历史悠久，文明源远流长，加之地域辽阔，地貌形态复杂，民族众多，文化纷杂，在城市资源的构成及其特征上，既呈现出物态表象的丰富性，又充满人文涵延的深广性。但由于城市资源运营的市场发育滞后，城市资源的开发营销率低下，其经济性大多沉睡于潜能或潜值状态，更多的城市资源被闲置化或公益化，加之政府公共财力投入有限，使得城市发展长期滞缓，人口城市化与城市现代化水平普遍偏低，不少城市缺乏自身吸聚扩张的旺盛活力和强势能力，尤其中西部地区的内陆城市大多工业化进程缓，城市化水平低，现代化程度弱。面对市场经济，通过唤醒城市资源的增值潜能，充分经营和实现其经济性潜值，就能更好地促进城市快速健康发展，更多地满足城市人多样性的社会需求，实现城市投入产出的良性循环，加速提高城市的竞争力与现代化水平，推动整个社会的经济发展与文明进步。

二、城市资源的开发运营

作为重大战略性社会经济资源，城市具有巨大的存量现值、开发潜值和市场竞争能力，这种由城市发展长期积聚和辐射、包容、影响的资源规模及其经济能量，使当代城市跃升为推动社会经济发展的主导力量。因此，二十一世纪是人类从农业文明到工业文明再全面步入城市文明的时代，是以城市为主导的城市世纪，是全球展开激烈争夺的城市资源市场化运营世纪。

1、城市资源开发运营的目标取向

城市资源的开发运营包括城市政策运作与城市资产经营两种基本方式和主要途径，其根本目标是促进城市更快更好地持续、有序发展，主要是谋求：

①公益最大化。通过开发运营，使城市资源的市民共享性、发展性绩效公益最大化和外向性、社会性功利贡献最大化，既为市民提供更多更好的物质精神享受，又为社会创造更多更好的物质精神财富。

②资源长效化。在城市资源的市场化开发运营中，城市政府不能仅仅只追求当代一时的最大化绩效功利，还要谋求城市资源世世代代最大化绩效的永续共享，为后世、为子孙更多地谋福利，更好地造福利，虽开发资源而不毁灭资源，虽经营资产而不损消资产，虽谋求现实发展而不牺牲未来潜能，走可持续发展之路，建优美于永久，创神奇以长利。重点是充分利用有限的资本投入，科学创意，超前规划，厉行城市节约，坚决克服常建常毁、常拆常建的恶习流弊，全面减少和降低城市发展的战略性资源损耗，高品质、高品位地精心营建，使子孙后代能够很好地长期续享城市历史人文资源积淀的存量公益。

③生境优美化。人类劳作追求的最终目的是为了获得人自身更好地生存与发展，城市生境的好坏是当代城市人生活质量水平和社会文明发展程度高低的重要标志。城市政府通过城市资源的市场化运营，努力谋求和实现公益最大化与资源长效化的最终结果综合体现于城市生境的优美化，它包括城市生态环境、文化氛围和现代人性关爱的服务享受等一系列重要考量参数，是张扬城市个性、彰显城市魅力和标示城市竞争力水平的终极目标。

2、城市政策运作

城市政府为追求和实现公益绩效最大化、资源利用长效化（二者亦即功利化）与城市生境优美化三大公共目标，更好地展开、支持和实行城市资源的资产经营，其首要前提和充分条件是必须积极推进城市政策运作。因城市资源中只有部分资产性资源才能进行市场化经营，而城市资产经营也同时必需依靠城市政府的政策推动与组织制导才能充分展开和圆满实现。对不能或不便直接进行市场经营的城市资源，如城市人力资源和流体性人文资源，只有通过城市政府的政策运作，即采取法制规束、政策支持等措施，才能有效地优化资产经营环境，增强市场的资源配置活力，从而间接地辅助和支持城市资产经营。

(1)城市政策运作的主要内容

城市政策运作，显然是以城市政府抽象行政行为为主的城市资源运营方式，主要是通过特定的城市政策，集聚、开发、拓展和监管城市资源，最大效能地支持城市资产经营，以实现城市发展的功利化与生境化目标。不同城市及其不同时期各有不同的城市政策，但主要包括有城市人口规模化政策、产业择定性政策、资源整合性政策、资产资本化政策、资本股权化政策、理念物态化政策(如规划实施)、权益出让性政策、人文保护性政策(如反规划)、公益志愿性政策、文化多元化政策、景观艺术化政策、民俗节庆化政策、节庆商贸化政策、荣誉授予性政策、公序制导性政策、市场监控性政策、 城市安全性政策等等，是推进城市发展战略的一系列积极举措，更是培育和支持城市资产经营的基本方略、重要规则与机制保证，离开或缺乏城市政策运作，城市资产经营就难以展开和有序推进，更不可能达到和实现城市发展的取向目标。

(2)城市政策运作的基本要求

城市政策运作，一要求周密，即必须通过广泛调查和认真研究，大量收集、筛选、比较和参验各种客观真实的自然性与社会性有效信息，审慎决策，稳健操作，确保政策运作的科学性、公益性、可行性及其后效安定性；二要求合法，即必须受国家与地方性法律、法规的约束；三要求公正，即政策运作中必须合理、合情、规范、透明；四要求民主，即城市政策的制定应符合市情，充分尊重民众权益，采纳民众诉求，并接受社会各界的舆论品评与指正；城市政策的实施应按法定程序或行政程序操作并接受广大市民群众的监督和纠偏；五要求高效，即根据国家与地方法律、法规及客观条件的变化，适时调整、补充、修改、完善政策内容，纠正运作行为，及时为广大市民和城市资产经营提供优质的公共产品与服务；六要求公平，即公平对待城市人的合法权益，公平决处城市事务，公平组织和支持规范有序的市场竞争。通过政策运作，为更好地组织、开展和实施城市资产经营构筑强大的政策支持系统与机制保障力量。

(3)城市政策运作中的资源优化配置方式

开发盘活存量，吸聚扩张增量，是城市资源市场化运营的内在动因和追求，要求城市政府对城市影响力空间的市场资源通过政策运作进行优化配置。在配置途径上，主要方式有：①政府主导。古今中外，城市政府是城市资源唯一合法的集中代表者和处置决定者。政府主导就是在城市政府的抽象和具体行政行为推动下，引导、驱动直至实现城市资源的存量扩张和增量集聚。②多元参与。在整体上，城市资源由城市政府统筹、管辖和运营，但不同的具体个案资源，则可以实行社会多元化投入建设和经营，既可以是城市内的不同组织与市民个人，也可以是城市外甚至超国界的其它可进入性市场主体。只有大跨度市场空间的多元参与，城市资源的市场运营才会有活力与生机。当代城市政府应特别注重大跨度吸纳多元市场主体，更多地外向配置非本土的区域级、部级乃至世界级城市发展资源。③市场竞争。竞争是市场经济的基本定律，城市资源运营特别是资产经营必须通过培育市场，实行全方位、多层面的个案竞争，才能获得最大化绩效功利。④社会赞助。这是城市资源增量运营的特殊手段与方式。现代社会的劳作薪酬与集团性、个体性财富创造集聚存在明显差异。对重大自然灾害、重大工程、重大公共活动，城市政府可动员社会财富较多的拥有集团或所有者进行公益性、志愿性赞襄助援，以纾缓城市发展困境中的内在压力，这也是古今中外城市发展的通例。

3、城市资产经营

在计划经济条件下，城市政府仅仅按不同层级行政权威的指令性或指导性计划进行城市政策运作，不存在开放性、竞争性、自主性的城市资产经营市场和资产经营活动；只有在市场经济条件下，城市政府才能充分开展和有效进行城市资产经营。在市场运营中，尽管城市资源包含有自然资源、人文资源、人力资源和潜隐资源，但也只有资产性的存量和潜量资源即资产性经济资源，城市政府才能进行有效经营。(1)城市资产的市场价值

从经济学角度考察，城市是不同人们在特定地域空间劳作绩效和创造成就的历史积淀与现实凝聚，其资产具有巨大的市场价值。城市资产的存量现值与开发潜值，在城市政府与市场主体的认同、营销过程中得到集中反映和具体体现。从质的规定性上考究，城市虽是历代人们劳作绩效与创造成就的大规模凝聚，但只有可统计、可测算、可评估的城市资产性经济资源才具有巨大的市场交换价值与经营价值；从量的规定性上考究，城市资源的市场价值又主要包含着三个基本参量：一是城市资产的自然性经济价值，即土地、山水、植被、矿藏、物产等自然风物的可测算价值。二是城市资产的社会性经济价值，即由社会人力劳动与资本投入形成的价值，是人们世世代代的劳作成本及其活劳动的实际投入量，包括城市人力资源与部分人文资源(即物态性资产、实体性文化资产)的实际利用价值，既是人力资源投入价值叠加在城市资产性经济资源价值之中的可计量价值，也是城市显形的主要物态资产和城市经营的主体资产，由此反映和体现出城市经济存量的基本规模。三是城市资产的潜隐性经济价值，即无形资产价值，是城市无形资源与部分人文资源(即流体性文化资源)可评估的市场预期价值，是一种虚拟性的存量潜值。通常，城市资产的自然性与社会性经济价值是相对稳定的、可核算统计的现实存量值，但城市潜隐性经济价值却是不确定的虚拟价值，是人们的一种理念性或愿景性市场预期收益潜值。在不同城市及其不同时空条件下，人们对城市潜隐资源的开发程度和经营水平不同，其无形价值的显现量就各不相同，甚至迥异悬殊。

(2)城市资产经营模型

城市资产经营，是城市政府对城市资产的自然性经济价值(用“N”表示)、社会性经济价值即人力劳动与资本投入价值(用“S”表示)和潜隐性经济价值即无形资产价值(用“L”表示)，进行有效的市场化配置与营销，以最大限度地转换和实现其存量现值与预期潜值，促进城市发展公共目标的实现和城建投入的良性循环。考究发现，城市资产的显形存量现值等于其自然价值与人力劳动及资本投入价值之和，即“N+S”，但通过市场化经营，其附加的无形资产潜值被同时显现，从而使得城市资产的市场价值量随之升值。在市场营销中，无形资产潜值对城市资产的显形存量现值具有一种乘数或倍数效应，即某一城市资产的市场价值量等于其显形的存量现值乘以无形资产的潜值倍数，亦即“(N+S)L”。

如果用C表示城市资产的市场价值量，则有：

C＝(N+S)L

式中N≥0，当城市政府仅仅只拍卖出让无形资产（如使用权、经营权等）时，该资产的自然价值就会等于零；S＞0，除自然资源外的任一城市资产无不蕴含着人力劳动或资本投入，其价值永远不可能为零；L≠0且L＞1，是一种无数量单位的潜值倍数。如某城市特定的无形资产市场评估值为3000万元，在市场营销中，其被依附的城市资产潜值升幅即为3000倍，即该城市特定资产的无形资产预期收益潜值为3000万元，而该城市资产的市场价值量也就是其自然资源值与人力劳动及资本投入值之和的3000倍。城市资源的无形资产预期收益潜值L作为倍数，在市场经营中随城市影响力空间的资源市场变化而变化，是提升和扩张城市资产市场价值量的关键变数，它不是一个有数量单位的评估价值实数，而是映照于评估价值实数之上的理念虚值和升值涨幅。通常，人们炒“楼花”，实际上就是炒城市楼市资源的预期收益潜值。人们不是炒作某特定楼房的实际价值量，而是将该楼盘的预期收益潜值视作市场价值的升值倍数，以影响入市的交换理念与买卖行为。

C＝(N+S)L，作为城市资产的市场价值量，表示城市资产的显形存量现值及其市场预期收益潜值，其价值量的大小随无形资产潜值倍数L的变化而变化，即无形资产潜值升幅倍数大，该城市资产的市场价值量就大，反之则小。在城市资产的市场化经营过程中，不同城市的资源具有不同的营销绩效或经营价值量，一是因为无形资产的预期收益潜值在不同城市的不同时空序列中存在着差异性与跃变性；二是因为不同城市政府的城市发展战略目标与要求及其政策运作方式不同，由此所形成的城市资产经营系数(用“M”表示)也各不相同，即城市政府最多只能通过市场转换或实现某特定城市资产现值与潜值的部分价值，其经营系数因城市资源市场空间与市场主体容量受城市人口规模、影响力空间、城市生境、竞争能力以及城市政府的政策运作能力等多重因素的影响和制约，永远不可能达到百分之百，尤其不可能使某特定无形资产潜值的营销绩效达到百分之百，即“M≠0且M＜1。M值的大小表明城市资产经营水平的高低和经营绩效的好坏，显然，城市资产经营模型就是：

F(M)＝M〔(N+S)L〕

＝MC

式中：M≠0且M＜1

N≥0，S＞0

L≠0且L＞1

F(M)＝MC，是城市资产经营模型，表明城市资产的市场价值量与经营系数值成正比。M是一个小于一且不等于零的自变量，如1/2、2/3、4/5，等等。MC作为城市资产经营的市场价值量，随城市政府的经营系数M的变化而变化，即经营水平高，F(M)＝MC的值就大，反之则小。

城市资产经营是市场经济条件下城市政府开发运营城市资源的重要手段与方式，但这种手段与方式是有限的，受城市人口规模、区位条件、城市张力、城市知名度、城市美誉度、市场容量、市场竞争环境以及城市政府的政策运作与创新能力等多种因素的制约，不同时空的城市资源，其资产经营的市场价值量有很大差异。因此，城市资产经营价值量的大小主要在于城市政府对经营系数的政策择定和城市资源市场对无形资产潜值倍数的评估认定。某城市从总体上或集成规模上的经营绩效，既取决于该城市无形资源、人文资源中市场开发运营的预期收益潜值倍数，又取决于城市政府资产经营水平的高低和经营能力的大小，而城市政府的资产经营水平与能力则又受城市影响力及其资源市场空间的客观条件制约和城市政策运作机制支持度的具体行政行为制约。

(3)城市资产经营的市场培育与有序竞争

为展开城市资产经营，城市政府必须大力培育城建投资市场，规范市场竞争行为。

一要改革体制。必须充分发挥市场配置资源的基础性作用，在逐步扩大城市资源市场空间的同时，积极推进城建城管的投融资体制改革，特别是要多层面推进由计划体制培育形成的城市资源凝固化、公益化、分散化或公益集团化等城建城管体制改革，将城市资产的建设项目实施权、日常养护作业权、经营权、使用权、广告权从城市政府的所有权、行政管理权中分离出来，实行市场化竞争运营，强化政府的城市资源开发统筹权、配置权及其公共绩效的法制监管权，不断健全完善的城市资产经营市场体系。

二要开放市场。市场空间及其辐射波面的大小，对城市资产经营绩效具有直接的涉变影响。只有开放市场才能放任非本土的社会资源乃至国际资源踊跃介入城市，活跃城市资产经营市场，扩大城市资源市场主体容量，加速提升城市外向竞争力。应利用地缘区位，多层面开放市场，实行资源互通互补，共享共荣，积极营建区域“核心化”城市，借助强大城市带动弱小城市，同时防止在本土优势资源的开发利用过程中被城际“边缘化”。

三要融通信息。现代市场经济是由信息沟通连接的大跨度交换买卖行为，必须充分运用现代信息技术手段，融通城市资产经营的市场信息，全方位扩大知晓面，增加城市市场引力及其资源流入量与可容量，使城市非公共安全性资源运营的市场信息大量高频地融入区域化、国际化网络，增强可供多个市场竞争主体捕捉和选择的信息对称性。

四要政策造势。强化政策驱导，最大限度地降低城市营商成本，注重突出个性化特色的资源配置和营造普惠性的商业投机引力，既营造城市佳景，又营销城市魅力，全力构筑城市资源的流入性“洼地”和资产经营的竞争性“高地”，充分激活存量资产，增强城市资产的流动性与增值性。除省级以上大城市外，一般地县级城市应结合本土资源特征，适度发展城市规模，防止盲目增量扩容。根据城市发展速率和张力，坚持科学务实精神，不求最大，但求最优最美，不图年年改造，但图岁岁完善。在适当时期，城市政府应从以空间规模扩张为主转向以人口规模集聚和经济能量集聚、 文化业态集聚为主的政策运作，不断优化人力资源与人文资源结构，特别是要注重引聚以人才带动为主的多元文化流。

五要法规制导。城市资产经营是城市政府选择和实施的重要行政行为，必须规范有序地推进市场竞争，只有依法配置市场资源和严格规范调适市场行为，城市资产经营才能健康发展。否则，必然导致城市资源市场信息失灵，资产经营失效，甚至发生影响城市安全的社会稳定问题。

三、城市资源运营的策略选择

在实践中，不同城市及其不同时期应探求和实行不同的资源开发运营举措，但其基本策略主要是：

1、创新理念，不断拓宽城市资源运营视野

思想是行为的先导，社会主流理念的创新不断促进并实现社会文明发展的时代化。当前， 推进城市资源开发运营，城市政府应进一步升华理念，开阔视野，强力引导城市主流文化激扬开拓创新精神，形成城市领导决策层、实际 操作层（包括执行部门、 企业集团）与市民大众同心参与的主倾向性思想共识和奋发领创进取的良好社会氛围。

一要从计划型城市转向市场型城市。即城市政府逐步从市场竞争性的产业与服务中淡出，让位于市场或其它社会中介主体；从大量统制性、审批性的具体行政行为中淡出，让位于以抽象行政行为为主导的城市政策运作及其资源运营过程监管，注重城市整体性战略的发展运筹、规划管制、资源配置、市场监管、包装推介以及公共服务产品的个性化创建。

二要从政府型城市转向社会型城市。政府型城市的根本特征是以行政区划为界的城乡二元分割体制和区域城（镇）际资源封闭性运营体制，势必导致城乡互动势能弱、社会资源流动性少，城市发展囿闭于本土的空间资源，因而城市化进程既内力不足，也外力贫乏，发展缓慢，尤其极不适应我国众多内陆城市尚未进入成熟化定型期的赶超式发展要求。在社会型城市中，乡镇既依赖又支持城市，城市既带动又引导乡村；区域城市（镇）体系多边开放，资源融通共享，良性互动，城市影响力空间场内呈现出极大的社会资源能量转换互补或聚集效应。

三要从本土型城市转向开放型城市。现代交通、信息技术的发展，客观上已将人类的社会活动纳入了全球化空间与一体化进程中，传统的本土性、地域性、民族性为主的城市发展模式已开始全面地被外向性、开放性和多元性合作互赢的发展模式所取代，因开放而获得的发展速度、影响力广度与深度远非城市本土资源所能企及，特别是未来的信息网络核心型城市将取代现代交通枢纽型城市的资源集聚优势。城市的开放首先是对人的开放，由人才流导致资本流、资产流和信息流等资源流。应重点制定吸纳优秀人才创业兴业、安居齐家的高自由度宽放政策，尽快形成多元文化融汇的复合型城市文明生态。深圳市正是在国家特殊政策的支持下率先创造和成就了这种城市文明生态，才在较短时期内获得了迅异的超常发展。

四要从工厂化城市转向人居化城市。工业化是城市化的重要内动力与支撑力量，工厂化导致了部分乡村的城市化，同时又破坏着城市现代化。当代城市以人本化或最优人居环境为发展取向，注重以人为中心，以人居享受和人的全面发展为最高目标进行营造。在工业化发展不足、程度低弱的国内许多城市，既需要通过加快工业化进程，集聚人力资源，积累和优化城市资产，又需要寻求城市发展的最佳人居环境之路，其必然取向是城市不能成为工厂的组合与堆集，工业发展也不能以污染自然环境和破坏资源可持续开发利用为途径，应努力优化城市经济的支撑结构，科学合理地寻求适宜性工业，控制或摒弃兴建污染性工厂，在城区注重引进和开发具有本土资源秉赋特征的现代新兴产业，逐步调整和置换城市中心区或人口密集区历史形成的产业空间布局与服务功能， 将工厂组团化、 群落化和园林化，不断提高人居环境质量。

五要从公益服务型城市转向功能需求型城市。公益服务型城市是由政府计划性的资源统制行为推动城市发展，但功能需求型城市则由市场导向性的资源配置方式支持城市发展。为此，城市政府的资源运营手段、方式、方法等均应转向城市人的需求、产业发展的需求以及城市战略定位的演进需求，不仅要保障和满足城市人基本的公益需求，更要适应加速城市现代化的功能性目标需求，寓人本化于现代化、个性化、优美化之中。

2、积极造势，大力培育城建投资市场

城市资源的开发运营，首先在于培育和扩展城建投资市场。即随着城市空间张力、经济影响力和人口集聚力的不断增强，城市资源开发运营速率和绩效也应不断提升，尤其城建投资的资产市场、资本市场和人力资源市场、人文资源市场等更应作为城市资产经营的支撑载体而多层面扩展。城市政府的政策运作重在全面降低城市整体性的营商成本，有效避免在其强度影响力空间内的资源吸聚配置过程中，被其它城市将自有的优势资源“边缘化”。只有营造出城市区际的核心引力和竞争高地，才能充分发挥优势，充分释放潜能，充分整合资源，加速发展。在造势中，必须坚持：

一应整体塑树城市品牌形象。主要是多层面整合资源，高品位包装城市形象，全方位推介城市品牌，大力度营销城市魅力，不仅要扩大城市知名度，更要提高城市美誉度，将重要而独特的城市无形资产显形化、明朗化，逐步走向国际化，进而实现市场化和资源集聚磁性化。

二应不断创设城市发展商机。市场经济是普遍滋育并连续繁衍商机的竞争性经济，驱导着人才与资本均追求功利性投机，尤其当代资本既追求增值性，更兼有极大流动性与灵敏投机性。因此，城市政府既要抢抓目前已现实化的发展商机，更要善于策划、创造和巧设未来发展商机，其中最出奇制胜的方式和策略就是创设独具城市个性特色的经典性节庆和国际性活动，积极扩展城市影响力的市场空间，不断营造出引人入胜的时尚商机，既集聚人流，更引融物流，日益繁盛规模性商流增量，从而集聚社会财富和新的发展潜能。

三应因势利导城市新锐文化。重点是要通过构筑稳固的城市安全保障体系和法制化的工作机制，为城市居留者强力营造宽松、自由、便利和充满当代人性关爱与合法性商业投机引力的前卫性城市文化，全力激活城市的积淀资源与潜能，并将特有的城市个性魅力发挥到极致。政府可利用本土个性资源，出台多元化、多形式、多类项的市场开发政策，鼓励合法性商业投机的文明竞争行为。如实行政府引导、专家策划、媒体支持、市场竞争、多元主办、社会参与的方式，进行常年性、国际性的特色文化特别是源发性、本原性时尚文化的传播与营销，或对有突出贡献的外来居留者给予适当的物质(如住房等)、荣誉(如对杰出的荣誉市民奖励特许权或委托经营权等)奖励，利用城市闪光点和社会关注点，激活城市兴奋点和社会热卖点，促发城市增长点和社会活跃点，使城市充满意外商机和独特魅力，成为引领和开创时代新潮的先锋。

3、扩充资源，全面提升城市资产增值能力

一要转换物态资源。通过物态资源的资本化、股权化、证券化、艺术化、流体化使之外向化、流动化，从本土化走向国际化。充分发挥资本的增值性、流动性和投机性趋“热”功能，促进城市物态资源重组整合、统筹储备、品位提升等转换流动，如企业重组、土地储备、旧城改造、组合上市、量化拍卖、股权出让、证券融资等，既使物态资源的经济能量得到充分释放，又创造引入新的增量，变远资源为近资源、“冷”资产为“热”资产，实现城建投入的良性循环。

二要激活潜隐资源。唤醒沉睡中的无形资源，使其潜值有形化、显形化、文化化、资本化与市场化，更好地辅助城市资产经营，引带物态资产或实体文化扩张增值。如进行理念资产中的规划预期展示与愿景项目的包装招商，以及名誉资产中的特许权拍卖、使用权转让和冠名权、名誉权、经营权、广告支配权授售等。在潜隐资源运营中，作为规划的理念资产是创意策划未来城市的唯一性战略发展资源，城市资源配置的预期潜值主要由规划衍生和体现。对尚处于扩容提质旺盛期和建设高峰期的内陆型城市，规划更是第一位的城市战略性发展资源，其资产质量和经营绩效将决定城市发展的整体水平与个性魅力，必须充分发挥其先导、监控等强制性法规作用，切实提升愿景资产的个案质量和品位。应利用城市的预期前景优势和资源配置取向，超前性、高品位地进行城市发展的理念性观控，包括功能性详规、区段性详规、景观性详规、基础设施性详规、环境要求性详规、空间层级化详规(空中、地面、地下)等，策划和创新城市未来的标志性、主题性和时代性、本土性建筑景观与公共设施，并通过市场推介，使规划的理念性潜值预期转化为社会投资者的功利性收益预期，不断从战略上提升城市的整体价值。在未来城市发展中， 随着人们社会生活享受的多元化演进，区域性或国际性群团组织将更多地作为无形权力的时尚角色不断在城市涌现，不同群团的不同趣好将风行为不同时尚，促进城市乃至乡村社会资源在特定时空中的规模化流动，如现代奥运会、世博会及其它各类国际组织活动等，而跨国公司、区域群团或国际组织拥有量、 缔创量或进驻量、缔约量的多少，将标示着一个城市主导力、影响力的大小和开放水平、竞争水平的高低，这是极具市场开发潜能和竞争优势的重大战略性无形资源，是通过无形权力与时尚引力大规模吸纳和配置全球资源的当代城市发展新途。中国已错失在工业化进程中掌握全球无形资源配置主导权的先期机遇，许多跨国公司或国际组织已在国外城市舞台上不断上演出出“活剧”。必须抓住二十一世纪我国城市化的惊世壮举和天赐良机，在积极培育本土性跨国公司的同时，加大城市缔创、缔结或邀驻区域性、国际性组织的运筹力度，在全球化进程和城市资源大空间的规模化流动中，奋力争取更多的主导权、支配权、参与权和发言权，引带城市高品位、大能量地持续发展。

三要开发人文资源。对历史上先人留存的重大遗迹、重要文物、特色建筑景观等人文性风物和珍贵资产，应倍加珍视，严格保护，通过修缮提质，整合包装，全面创构和塑树个性化的城市品牌形象，使本土特色文化活跃起来，舞动起来，增强城市竞争魅力。如将风貌景观的旅游产品进行工艺美术或文艺创作并由传媒推向市场，将人文资源的实体性文化转变为流体性文化，扩展人际传播面，增强外向影响力，等等。

四要引聚人力资源。城市的发展本质上是城市人口的增长和人力资本的增长，是城市人生存空间的扩展、城市人生活需求的膨胀、城市人生产能力（物质、精神）的增强和城市人生境质量的提升。人才涌流不仅会引来资源、资本、技术、信息、消费和市场，还能扩大城市影响力，提高城市核心竞争能力。除应大力加速现代教育产业的发展和创建学习型城市进程，积极培养本土型的杰出人才外，还必须通过政策引导吸聚外域人才，通过兴办产业招聚精英人才，通过发展旅游引聚流动人才。在城市人口规模集聚上，要特别注重引留具有现代文明素质的外域流动人才居留兴业，不断壮大专业化、 职业化的创新型专家人才群落，同时，对已入住居留的城市市民要通过政府号召、媒体舆论评介、社区服务活动和就业市场的需求导向，全力培育市民守法纪、重学习、明开放、勇竞争、敢创新、尚和协的优良道德品行和精神风貌，全面提高市民素质，使城市大批现代人、文明人、成功人不断成长崛起。

参考文献

[1] 李兵营，城市空间结构演变动力浅析――兼谈青岛城市空间结构，青岛建筑工程学院学报，1998，3

[2] 方创琳等著．区域规划与空间管治论[M]．商务印书馆出版，2007．

[3] 欧海若．土地利用规划模式选择与模型应用研究[M]．北京：中国大地出版社，2000．

[4] 丁健，现代城市经济，同济大学出版社，2001年5月

[5] 顾朝林，甄峰，张京祥，集聚与扩散――城市空间结构新论，东南大学出版社，2001，1

[6] 陈振光，胡燕．西方城市管治：概念与模式．《城市管治――概念・理论・方法・实证》．顾朝林等编著[M]．南京：东南大学出版社，2003.3．

[7] 白金丹．景观生态学与土地可持续利用[J]．煤炭加工与综合利用，2007．