老年公寓的市场化设计初探

摘要：我国老龄化程度不断加深，老龄人口增加迅速，对老年公寓的需求量日益加大。然而老年公寓的发展不如人意，设计模式化，运营困难。本文从市场角度入手，考虑多因素相互作用对设计中的影响，提出市场化设计的概念及设计原则，对老年公寓的开发设计做出初步研究。

关键词：老年公寓 市场化 建筑环境设计

中图分类号：F713.5 文献标识码：A 文章编号：

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一 、老年公寓面临的挑战

21世纪是老龄化的世纪，全世界206个国家和地区中有70多个进入老龄型社会，我国也已进入老龄社会，60岁以上的老年人接近1.78亿。面对老龄化的挑战，我国提出使老人“老有所养，老有所医，老有所学，老有所乐，老有所为”，大力发展和扶持老龄产业，全面创造适宜养老的社会环境。老年住区、老年住宅等老年居住体系纷纷涌现，养老地产快速发展。

老年公寓属于养老地产，是按老年人特点设计的综合性居住建筑，包括日常居住、医疗保健、文化娱乐、养老服务等功能，配套有生活服务系统或者护理系统，通过设施建设和运营管理实现养老服务。目前市面上的老年公寓数量有限，无法满足老龄人口增长速度和老龄化发展的需要，项目投资大回报慢周期长，规划建筑设计不切合市场需要，入住率低运营艰难，使老年公寓的发展面临新的挑战。

二、老年公寓的市场化设计

市场前景看好发展缓慢，其原因有观念意识的制约，“养儿防老”“三世同堂”的传统观念和宣传认识不足；有政策法规的缺失，法制不完善，行业无统一标准，资金和政策援助少，许多政策缺乏持续性；有经济利益的影响，容积率小，公建比例高，管理维护复杂，盈利能力差，回报率低；有规划设计的缺陷，缺乏针对性，档次类型没有拉开，规划选址不恰当，功能分区混乱；有管理服务的混乱，无专门的管理体系，无专业护理队伍等。

对存在的问题，应考虑多因素交互影响。市场是老年公寓项目的最终实现者，从这个角度出发，对开发设计进行指导是未来老年公寓发展的趋势。

市场化设计指前期分析预测和实地调研后基于市场角度的考虑的设计，具有艺术文化和商业双重价值，前者是设计要满足精神欲求和审美的需要，后者是设计在市场中的交换价值，功能满足使用要求，产生经济利益并持续下去。

老年公寓的市场化设计从市场出发，在满足功能要求的前提下考虑市场需要和运营成本进行设计。老年公寓开发过程包括配套与条件、策划与政策、土地与信贷、设计与工程、售楼与出租、运营与管理五方面，市场化设计过程中考虑各因素综合作用，从老年人的普遍需求和当地老年市场的特殊要求入手，选择满足经济社会效益的开发模式和适宜地域条件的设计方案。

三、老年公寓的市场化设计原则及方法

（一）设计原则有适老性，针对性，经济性和可持续发展四条。

1.适老性原则是基本要求，包括通用性设计和适老化设计。通用性设计初旨在与为尽可能多的人提供没有障碍的环境，希望更广泛的包容人类的各种活动。通用化设计使住宅具有自然性，非刻意性，潜伏性。适老化是指老年公寓符合老年人的身心特征，提供舒适、安全、方便的居住环境。

2.针对性原则首先考虑市场特征，市场消费能力和供求关系决定项目市场定位，开发模式等基本情况；其次考虑用地特征，城市规划的影响和用地周围空间规划交通关系；再次考虑地域特征，根据气候差异以及地形地貌、自然景观进行规划和建筑设计；地方精神和历史人文条件也是地域的重要特征，要保持地方传统的延续性，创造独特的设计风格和建筑特色。

3.经济性原则指老年公寓的开发建设中考虑设计成本和建设成本的问题，高效的利用整合社会资源；全面的考虑老年市场的特征，从现有经济条件出发，综合分析建设成本，运作成本和改造成本，选择合理的方案，进行设计管理，使得项目的商业价值和市场价值最大化。

4.可持续发展原则包括经济和自然两方面。经济可持续发展要求设计者明白老年公寓是一个动态性的过程，老年人老化程度不断改变，对场所需求不断的发生变化；建筑环境和管理运营都是一个变化着的形态，考虑可能的改变和干扰，为需求变化提供应急的余量，给项目发展留下弹性空间；科技自然可持续发展要求建筑和环境开发设计要符合绿色建筑的要求，在环境设计建设中坚持生态可持续的原则，使用当地材料和植物，创造自然和谐的生态环境。

（二）市场化设计方法

1.根据市场定位和城市规划，确定选址和开发模式。我国地产市场按照经济水平分为四级，北京上海深圳等特大都市为一级市场，省会城市等为二级市场，地区的中心城市，小城市和县城为三，四级市场，不同市场的养老政策，供求关系和老年特征不同，影响老年公寓的开发模式。城市规划和建设的空间布局、土地利用、基础设施影响老年公寓的选址。综合以上因素，适合的开发模式有为老年人提供的多种养老设施和居住类型的综合性老年公寓，在社区中划分部分区域设置老年组团的混合型老年公寓，与医疗机构建立合作关系的医护型老年公寓， 与旅游休闲养生产业结合的旅游型老年公寓，与商业地产搭配建设的商业型老年公寓和改造闲置建筑的改建型老年公寓。

2.结合规划数据和城市形态，进行总图设计。规划中用地范围，容积率，建筑覆盖率，绿化率，建筑高度，退让距离，入口的方位规定及城市公共配套，交通规划，空间形态对总图的布局形态产生决定性影响。在总图设计时，控制好规划指标，配合开发模式划分功能分区，组织交通，布置建筑设施及活动场地，使项目的整体布局，出入口的位置、内外交通路线、建筑体型朝向、空间组合、与城市道路及其他建筑、场地内建筑之间的间距等满足开发要求。一般来说，老年公寓项目市区的建筑密度不宜大于30%，郊区不宜大于20%，容积率最好控制在0.5以下，容积率在1.0-0.1。提高土地利用率和增加土地价值可以采取两代居的开发。

3.考虑老年人特点和自然人文条件，进行建筑和环境设计。进入老年，生理方面对声光热环境和无障碍设计的要求更高，心理方面对安全感、归属感、邻里感、家庭感、私密感的要求增加，行为特征方面要相互独立又相互补充的活动区域，老化的阶段方面对公共和住宅空间提出可变性要求；地形气候对建筑布局、高度、体型、道路和景观设计有影响。在建筑设计和景观设计时考虑建筑的体量、功能空间、组织形式、空间造型，创造适合老年人的道路及步行、活动作息空间和绿化小品布置，提供具稳定性的，较集中的活动场地，可识别性强，具有安全性。

结语：老年公寓的市场化设计可以使项目更具操作性和推广性，从市场角度考虑老年公寓的设计，发挥市场在资源配置中的作用，充分利用各种社会资源，有助于解决目前存在的盈利模式单一和经济效益不足的问题，形成良性循环和完整的服务平台，产业结构，对改善老年人的居住条件，提高老年人的生活质量，实现老年公寓福利化事业商业化，控制成本节约资源，促进住宅体系结构健康合理发展有积极作用。

参考文献：

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《老年人居住建筑设计标准》GB/T50340-2003

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邵郁“居住外环境中老年人的活动场地研究”硕士论文 哈尔滨建筑大学 1994