怎样看待房屋产权证与房屋产权登记簿

时间:2022-08-28 12:13:14

怎样看待房屋产权证与房屋产权登记簿

摘 要:房屋是不动产,房屋登记,属于不动产登记的范畴。不动产登记,对于明确物的归属,发挥物的效用,保护权利人的特权,维护社会主义市场经济秩序,维护国家基本经济制度,具有十分重要的意义。

关键词:房屋产权证;房屋产权登记簿

1997年《城市房地产管理法》实施后,确立了城市房屋权属豋记的基本规则。2001年建设部又根据《行政处罚法》、《开发经营条例》等相关法律又了《建设部关于修改(城市房屋权属登记管理办法)的决定》(建设部99号令),对《权属登记管理办法》做了部分修订。《权属登记管理办法》自实施以来,对加强城市房屋权属管理,维护房地产市场秩序,保障房屋权利人的合法权益,发挥了重要作用。但近些年,随着社会经济的发展,房地产市场环境发生了很大变化,房屋权属登记实践中出现了不少新情况、新问题,迫切需要制定相应的法律予以规范。随着物权法的实施,明确了不动产登记的法律地位,为房地产权属登记奠定了法律基础。建设部又出台了新的《房屋权属登记管理办法》。新的办法实施具有非常重要的意义,但它与传统的房屋登记有着区别又有联系。那么怎样看待房屋产权证与房屋登记簿的关系呢?

说得简单一点可以把房产证看作是“身份证”,登记簿看作是“户口簿”。

传统的房屋登记不存在“登记簿”这一名词,而是以档案形式把房屋的有关信息记录在册,而房屋产权证书是在核实档案确认无误后发给房屋产权人的权属证书。该证书可以作为证实该房屋权属的唯一凭证。新的房屋登记办法实施后,按照《房屋权属登记管理办法》,房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。这就意味着,房产证不再是房屋权属的唯一证明。换句话说,房屋权属发生争议的时候,房产证说的并不一定算数,最终还得听房屋登记簿的。

那么究竟什么是房屋登记簿?房屋登记簿是指房屋登记机构制作和管理的,用于记载房屋自然状况、房屋权利状况以及其他依法应当记载事项的特定簿册。

登记簿具有几个特征:一是法定性,二是权威性,三是统一性,四是永久性。房产证和登记簿都可以证明房屋的权属,但当房产证与登记簿不一致时,必须以登记簿为准。因此,房屋登记记载的对象不能仅限于房屋权利,也应该包括其他应当记载的事项。

发证即颁布发房屋权属证书或者登记证明,是登记机构在做出准予登记的决定并将有关登记事项记载于登记簿后,根据登记簿上的记载并向申请人发放房屋权属证书或者登记证明的行为。

房屋权属证书包括所有权证和房屋他项权利证,登记证明包括预先登记证明、在建工程抵押登记证明等。它们是登记机构颁发给权利人作为其对房屋享有权利的证明,或者申请登记事项被告记载于登记簿的证明。登记簿是房屋权利归属和内容的根据,房屋权属证书和登记证明是房屋登记簿所记载内容的外在表现形式。在社会生活和交易过程中,权属证书和登记证明可以起到对房屋权利以及有关事项的证明作用,有利于保护房屋权利、维护交易安全。

登记簿与房屋权属证书、登记证明的关系:

由于登记簿是根据,房屋权属证书、登记证明是派生的,是源与流、本与末、原像与镜像的关系。无论登记簿的记载在实物层面上正确与否,房屋权属证书、登记证明首先应当与其一致,即使登记簿错误,也须先更正登记簿,再令房屋权属证书、登记证明与更正后的登记簿一致。第二个层次是如何登记的推定力。登记推定力是登记最主要的效力之一,即登记簿记载的内容具有推定正确性,主张登记正确的人无须通过其他积极的证据来证明之,而提出相反主张的人,则负有提出积极证据来反驳的举证责任。因此,登记的推定正确性只是相对正确性而不是绝对正确性,可以用相反证据而。房屋登记簿,是房屋权利归属和内容的根据,用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。房屋权属登记,根据房屋登记簿的记载,并向权利人发放的。

房屋权属登记管理办法实施后,房产证的性质发生巨大变化,它不再享有唯一性、绝对性,一旦房产证与房屋登记簿有分歧,除有证据证明房屋登记簿有错误的情况外,其他均以房屋登记簿为准。这就意味着,房屋登记簿将取代房产证,成为房屋归属的最终证明,因此现在特别强调“登记”两字。换言之,房屋登记簿的效力在某种程度上高于房产证,查询房屋登记簿获得的信息,比手中持有的房产证更具有公信力。房产证是否造假,一查登记簿便知。

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