房地产经济研究

摘要：建筑业是国民经济的支柱产业，房地产业则是建筑业的重要组成部分，因此，建筑业对整个国民经济有重要的推动或制约作用。本文探讨了房地产经济对我国经济发展的作用及发展走向，供同行借鉴参考。

关键词：房地产；经济；作用；走向

Abstract: the construction is a pillar industry of the national economy, the real estate industry is an important part of the construction industry, therefore, construction of the whole national economy has an important driving or restricting effects. This paper probes into the real estate economics to our country economy development and the development trend of the role, for reference for the same.

Keywords: real estate; Economy; Action; to

中图分类号： F293.3 文献标识码：A 文章编号：

前言

房地产经济学是以房地产为对象，通过研究房地产资源配置和利用来研究房地产业这一特定经济领域的特殊矛盾的经济关系及其运行规律的一门科学。随着经济的快速发展，人类的生活、办公等行为在很大程度上通过网络来进行时，这对我国的房地产经济产生巨大的冲击。

一、房地产经济对我国经济发展的作用

近年来，关于房地产的话题在各种媒体上议论不断、争论不休。归结起来有以下三种观点：一是大中城市房价百姓不能承受论；二是政府不作为或调控不力论；三是开发商暴利、黑心论。在对无论哪种观点和议论的研究和分析中，必须要清醒地认识到房地产业在近十年国民经济发展中的重要作用，在扩大内需，保持国民经济健康、持续、稳定、协调发展中的重要地位。绝对不能因噎废食，否定房地产业在促进经济特别是地方经济发展、满足社会需要、提高人民群众生活水平过程中的积极而重大的作用。必须要明确 目前房地产发展过程中存在的问题是前进中的问题、发展中的问题，在未来我国经济社会发展中，房地产业仍然是我国基础性、支柱性产业之一。这主要体现在：

1 房地产业的发展需要国民经济中许多部门和行业提供

物质资料，与之配合发展发展房地产业需要 国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，对国民经济发展的拉动性十分明显。据测算，在我国当前的情况下，每投入100元的住房资金，可创造相关产业 70―220元的需求；每销售100元的住宅，便可带动130～150元的其他商品销售。因此，住宅建设若增加 10个百分点，可望带动国民生产总值增长1个百分点，住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。

2 房地产业提供的产品，为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所

房屋能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、搬家公司、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。如果没有房地产业为这些部门和行业的发展提供前提和场所，这些部门和行业的发展难免会受到瓶颈的制约。

3 住房消费是综合性消费，它带动生活消费的方面

房地产的消费特别是住房消费是一种综合性消费，波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。因而，发展房地产业，提高居民住房消费水平，从住房综合消费方面讲，为人们生活其他方面的提高创造了条件，促进生活消费水平全面提高。作为经济增长的三架马车之一的消费，它的增长和发展自然会带动经济快速向前发展。

4 房地产业的发展与城市建设相辅相成 ，相互促进

随着社会和经济的不断发展，我国的城市化建设正处于关键时期，房地产业在城市化建设 中具有促进作用。首先，通过房地产业可以带动和加强城市基础设施建设，对城市的道路、供水、供暖、污水和垃圾处理、电力电信、城市环境、景观绿化、以及商贸、文化等进行规划建设，可以大大地提高城市的综合服务功能；其次，可以改善城市人居环境；第三，推进小城镇建设。小城镇建设是具有

中国特色的城市发展模式。房地产业依托大城市和新城区，不断开发土地资源，活跃区域经济。如一些城市开发区、卫星城的建设，都是通过加快小城镇建设带动发展起来的；第四，房地产业的蓬勃发展，解决了城市建设的主要资金来源；第五，城市建设的不断完善又促进和支持了房地产的发展，改善了人民的生活水平。

5 房地产业开辟不动产投资新渠道，成为外资青睐新热点

房地产高于国民经济三倍以上的发展速度，成就了其作为国民经济支柱的地位。房地产 的发展，投资与消费，开启了国人消费、投资的新理念，提前实现了部分人的汽车加房子梦想。房地产业是增加 国民财富的重要渠道，也是保证政府财政收入的重要来源。

中国房地产的影响，波及海内外，吸收外资的积极参与，特别是港澳台、海外华人华侨的资金，除外资直接投资外，通过内地人，转投资等方式，规模庞大。目前，外商所拥有的商品房、厂房以及住宅房面积 占我国总房地产面积的多大比例?以加工出口贸易占我国GDP三分之一这一比例来测算，外资在我国所拥有的房地产资产已经相当庞大。看看各大城市周边一些高档别墅区，大部分居住的是外资企业的高管人员。来华经商的外企人员到底消费了多少房地产商品?政府统计部门可能还没有详细的数据，但估计数量一定不少。

二、房地产经济 中存在着非理性的行为

我国地产市场中存在着的非理，已经严重影响了我国房地产经济的健康发展，对此必须高度重视。这些非理具体表现为：

1 房产市场大起大落，缺乏稳定机制

中国的房地产市场还是一个发展中的市场，还存在诸多非理。市场暴涨一调控一暴涨一调控，周期性地进行，市场力量与政府目标，公众承受力博弈，上演一出出跌宕起伏的大剧。

市场存在的上涨动力，在于这些年里，外部世界不仅从我国大量进口可移动的贸易品，还通过直接投资等方式大量“进口”中国的土地和房地产商品，这在一定程度上拉动了房地产商品的价格上涨。加上国外和国内的一些投机因素，使地价和房价充满了上涨的压力。通胀预期也使大量资金涌人房地产市场保值升值，使这一稀缺资源充满了投机性；其次是地方政府土地财政需要。我国房屋进入商品领域的时问其实并不长，价格的起点又很低。政府行为及其政策 电存在导致商品房价格上涨的诱发因素。一段时问以来，各地政府都将地价和房价的上涨作为财政收入和预算外收入的重要源泉，d三作为行政管理的重要政绩；最后，也是关键因素是市场缺乏稳定机制，就如股市没有蓝筹一般，市场充斥着浮躁与跟风。市场参与者的逐利本性，必然合力掀起一波又一波的涨势，直至政府进行调控，然而由于房地产资产商品的特殊性，普通的调控措施具有滞后性或失效性，对抗上涨合力就剩最廉价而又最直接的行政手段。市场缺乏稳定，更是引发投机盛行。

2 以供给决定需求，城市化规划脱离市场化进程

在市场经济的条件下出让城镇土地使用权，其地块的选址、规模、范围和时机的选择，应该是由市场的需求决定的，而不是由政府的供给决定的。但是，现在我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划实施好，然后以优惠条件吸引投资者来投资，美其名曰“筑巢引风”。这种做法虽然也有成功的，但是不成功者居多。实际上这是产品经济“以产定销”的翻版。

其次，农地与建设用地的成本与收益巨大价差，促使各地城市建设不断开疆拓土，新 区、开发区不断涌现，GDP偏好、土地财政 、政绩得到完美的结合。

3 政府对自由市场的干预，带来了愈演愈烈的“寻租”热

在地产经济中，由于政治体制、权力结构、经营管理方式等原因，创造出了不平等的竞争环境，这样就有可能给每个环节的直接经营者带来额外收益。土地批租是“垄断性活动”，其收益实质上是“垄断权收益”，也就是“权力和货币相交换”，出卖“土地使用权”如同给予“许可证”、“配额”、“户口”之类一样，都会产生为了取得额外收益而进行种种“寻租”现象。现在地产经济中的“寻租”相当活跃，大有愈演愈烈之势。其“寻租”者有三：第一，“地方保护主义者”的寻租，主要表现为不合理地分享本来属于国家财政的份额，为“地方造福”，或利用国家在吸引外资投资方面的优惠政策分享税、利，几乎无条件地向境外投资者批租土地；第二，“经济集团”的寻租。通过优先占有土地使用权获得额外收益，以“增强企业活力”，其实它们的活力相当程度上来自本该属于全民所有的地产收益，其中以形形的房地产开发公司为主。另外一些“三资”企业、国有、集体企业以及机关事业性单位也在积极“寻租”；第三，“个人”寻租。主要是国家机关、企业中极少数人利用职务之便，庇护亲属、裙带关系、分配偏爱，给予特定户优惠合 同和价格，优先照顾追随者，把本来属于社会的财富装入私人腰包。

4 市场中缺乏价格机制的约束作用，造成商品房大量空置

空置房的增多并不是说明居民住房已经得到圆满解决，而只能说明房地产市场上出现了结构性供大于求、有效需求不足的矛盾。不合理的空置率导致 了住房严重积压。而面对如此多的积压商品房和居高不下的房价，众多的工薪阶层只能望而却步，大批潜在消费者由于购买力不足而无法转为有效的现实消费者。畸高的房价与相对低下的消费能力构成了一对难以调和的矛盾 ，直接导致房地产市场上的供需不平衡，造成房地产资源的大量浪费，不能够有效满足人民日益增长的居住需要，也阻碍了房地产市场的发展。

三、房地产经济发展的走向

城市房地产业的健康发展对国民经济的振兴和发展有着十分重要的作用。为此，要克服房地产经济中存在的非理，用科学发展观引领房地产业的发展是我国房地产经济发展的未来应然走向，下面主要谈四点。

1 合理规划建设用地，搞好“城市经营”

很多人认为“城市经营”就是“炒地皮”，地方政府单纯通过土地出让增加财政收入，以房地产开发拉升GDP。这种简单的 “城市经营”理念不符合科学的发展观。房地产开发项 目有的是短期通过出售直接获利，比如商品住宅、小商铺等；有的是长期出租或经营获利，比如大型商场、写字楼等；有的是通过其他经济行为的加入而长期获利，比如工业厂房、娱乐用房等；有的则作为公共设施本身没有获利能力，但却提升了城市形象、品味，吸引资金或客流前来投资置业或旅游观光，使城市经济收入增加，比如公园、旅游景点、综合性大学、大型集市、金融市场等。在城市什么位置?建什么样的房子?达到什么样的规模?能否成为城市的记忆?能否复制和再生?这些问题都要求我们一切从实际出发，以科学发展观看待城市建设。

2 强化政府经济职能，市场将逐渐走向成熟化

综合当前房地产投资的增长速度及房市表现，从房市周期论的角度分析，我 国房地产投资目前还处于繁荣期 ，整个房市还处在有利的上升阶段，但从市场表现看，房市则处于不成熟到成熟前的调整期。在未来的几年里，市场理性将逐渐回归。毕竞房地产开发是作为城市建设重要的参与者(有的是城市运营商)，而房地产消费属于长期使用的大宗物品，盲目不得。“不管好房、坏房，只要抢到就好”的现象将一去不复返。房地产是国民经济的先导性产业，对GDP增长具有较强的带动作用，同时又依赖于经济发展所创造的市场需求，取决于经济增长所决定的居民住房支付能力。因此，在市场经济条件下，政府有必要加强宏观调控，借助规划、计划、行政、法律和经济等宏观调控手段，适当调整地产价格，使之趋于一个合理的水平，引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的。

3 加强住房保障，保持市场稳定

建立完善经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房等公共保障住房，发展公共住房建设为中低收入群体解决住房问题，一方面保障了大部分人的住房需求，另一方面也是房地产市场的稳定器，一是解决了住房的供需矛盾；二是市场参与者更趋理性；三是房地产的商品属性与住宅必需品属性将会有一个较好的区隔，市场的波动对大众的生活影响降低。

4 发挥各方力量，着力提高保障房建设与配制的效率

现在保障房建设地方政府基本上是依赖企业来做，而企业基本上就是开发 商这么一类。而在很多欧美国家地方政府都是建设主体，甚至地方政府可以委托社会公益组织和非营利组织代替自己做一些这样的工作。但是在中国地方政府主要委托开发商，没有其他机构可委托，所以地方政府基本上把保障房建设按照商品房的模式来建。其次中国目前不允许这种非营利组织介入，如果允许的话可以成立住房协会，由他们成立一个非营利组织代替无房户和政府建房，建房后把房子卖给他们，如果这些住户不再使用房屋了，不可以在市场上转让，要把房子重新卖给政府，由这些组织替政府把房子收回再卖给其他人，这就把社会保障问题解决了。

四、结束语

综上所述，当房地产在一定的经济发展阶段，除了它自身居住的功能外还具有了投资保值和增值的功能时，一个国家所需要的健康的房地产市场，就不再仅仅是一个产品市场，它已经成为一个产品与金融、证券市场高度融合，互为表里，相互促进和制衡的市场。一个健康稳定的房地产市场关乎国计民生，对于房地产市场调控的宗旨应是保证市场健康发展，避免过度投机和房价大起大落。我们也可喜地看到国家在保障房建设的决心与投入，房地产市场的成熟或许尚需时日，但只要路子对了，我们就有信心。

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