住房融资新模式的适应性与风险控制

时间:2022-08-27 03:11:57

住房融资新模式的适应性与风险控制

内容摘要:本文针对当前我国住房融资现状,结合国内外房地产金融创新产品的发展,在分析了国内外已有产品的基础上,创造性的提出了几种有效拓宽我国个人住房融资的新模式,并对其适用性和风险性进行了分析,并对住房融资的发展趋势进行了预测。

关键词:住房融资 离岸抵押贷款证券化 再按揭 逆抵押 股份制房屋贷款机构

我国个人住房贷款的发展现状

截止2003年,中国住房按揭贷款已积累了1万亿,占商业银行各项贷款余额的近9%,其中80%又是最近这两年贷出的,而且集中于四大商业银行。根据国际经验,个人住房不良贷款将在未来3到8年间出现,也就是说3年以后,个人住房贷款违约率将上升,不良贷款的风险将逐渐暴露出来。个人住房贷款模式单一带来了如下问题:居民的住房消费能力受住房融资模式的限制导致商品房空置率上升;四大商业银行积累了大量不良资产,银行风险很高;我国大量的民间资本由于受政策限制无法进入到住房贷款这块大蛋糕上来,导致民间资本不能有效的利用,且诸如温州炒房团这样大的游资无法寻找到良好的房地产金融投资工具而进行盲目的“炒房”,会增强房地产市场的不稳定,而外国机构投资者对中国房产市场的兴趣也由于缺乏体制创新而不能融资利用;我国空谈了两三年的房产证券化一直没能出台,而国家限制个人住房贷款的文件却应声而下,房地产开发企业出现融资瓶颈。住房贷款方式迫切需要开辟新的途径,实施新的办法。因此积极探索多种的个人住房抵押贷款形式具有重要的意义。

住房融资的创新模式分析

未来我国房地产融资将走向证券化阶段,在美国,资产证券化又名为结构性融资(structured finance)。结构性融资将传统的由“借款人――金融机构――储蓄者”形成的信用链条,延长为“借款者――证券中介机构――储蓄者――金融投资机构――个人投资者”共同参与的更长的信用链,从而降低、分散或化解了金融风险。尽管资产证券化具有很好的融资功能和分散风险的功能,但是根据我国国情,这一融资工具的实现要求具备成熟的资产证券化法、完善的信用管理体系、透明的金融交易方式等条件。而这些正是目前我国所缺乏的,因此短期内不能实行。即使实行,也不能完全解决我国住房融资所存在的问题。因此还要探索其它的途径来拓宽我国住房信贷渠道。根据对发达国家的住房贷款政策和抵押贷款形式的研究,本文提出以下适合中国国情的住房融资模式,以供探讨。

推行离岸住房抵押贷款证券化

所谓离岸住房抵押贷款证券化,是指通过特定目的的载体SPV(special purpose vehicles),向国际资本市场发行住房抵押贷款证券来筹集资金,化解风险。目前常用的方式是把不良住房抵押贷款进行打包,然后进行证券化,再到国际市场上发行证券,或者直接招标拍卖银行留置处理的不良资产。由于目前我国大规模推行住房抵押贷款证券化的条件尚不完全具备,因此离岸操作模式是一条探索之路。不仅可有效规避国内立法空白,而且为我国将来必定实行的房产证券化提供积累经验的途径,还可实现不良资产的剥离。今年华融资产管理有限责任公司拍卖了250亿不良资产,可见不良资产市场还是有大量的买家。而我国房地产开发业的巨大市场空间和巨大的二级市场空白也是吸引国外投资者的主要因素。因此离岸证券发行的前景是乐观的。

创新保险品种,实现住房贷款与保险相结合

简要介绍一下国外在这方面的一些做法和经验。美国和加拿大政府都设有专门办理住房抵押贷款管理的房地产金融管理机构。美国叫联邦住房管理局(FHA),加拿大叫加拿大房屋抵押贷款与住房公司(CMHC)。该机构的主要职能之一就是为买房人提供抵押贷款保险,借款人买保险主要是为了降低首付款比例或获得优惠利率,而在法国、荷兰,所有借款人都需要购买保险,借款人万一出险,仍拥有住房,其余责任由保险公司承担。相比之下,结合我国国情,可以设计出如下两种模式:

模式一:建立一个专门的国有住房金融管理机构,为居民提供住房贷款保险。借款人将住房贷款利息按期还给银行,而将本金交给保险公司。由保险公司不断地增值运用,在贷款到期后,由其一次将本金还给银行。由于保险公司是按复利计息,同时又有有力的增值手段,最后的这笔钱支付本金后还可有一笔盈余(盈余的多少视贷款利率、期限和保险公司的经营业绩),既可以充当意外保险费,也可以返还借款人,从而建立起买房人、银行、保险公司的多赢关系。此模式要求政府在金融、保险和房地产政策上的支持,并加快规范房地产市场。此模式由于建立成本高,目前还不适合采用。但仍不排除条件成熟时为首选方式。

模式二:不建立专门的保险提供机构,而是围绕住房抵押贷款开发设计出一系列市场需要的保险险种,如保证保险、住房抵押贷款寿险(目前美国友邦保险公司上海分公司已推出这种保险险种)、死亡保险、破产保险、失业保险、意外保险,从而降低支付风险,提高居民购买力。此模式没有太大的政策和立法限制,却拥有巨大的保险市场细分空白,因此适合我国目前采用。但是该模式不利于我国住房按揭标准化的发展。

以旧房做抵押买新房,开发商贴息

目前我国经济较为发达的城市,出现了第二套房,第三套房的概念。许多居民在拥有旧房产权的同时,希望能以有限的资金买一套如意的新房。但受资金所限,无法承担高额按揭贷款。而部分居民虽然贷款买了新房,旧房却因出租率低或者租金太低而不能承担银行的分期付款。因此造成房屋空置率上升。基于此,可以建立“以旧房做抵押买新房,开发商贴息”的方式来进行住房贷款融资。该思想的主要操作方式是“两融(资)一贴(息)”、“押旧换新”,即购房者以自己现有的产权房做抵押,通过一般银行办理贷款,贷出的款项用以支付购买新房的首付款,余款则可全部通过开发商合作的银行办理按揭支付;在贷款过程中,为减轻购房者还贷压力,开发商还在一定周期内给予贴息优惠。该方法可以让购房者以较少的自有资金获得新房的产权,以固定资产抵押贷款支付新房的首付,并通过出租新房获得大量的收益。由此解决占压资金量较大、降低资金机会成本的问题,非常适合房地产投资者选择。但在实际运行中,开发商可能以贴息为诱饵导致实际房价上升,还可能与合作银行勾结分享按揭利润,进行间接房产开发融资,造成我国金融市场的不稳定,因此该方式要慎用。

实施再按揭和逆抵押,启动住房二级市场

再按揭(reinstallment):个人住房再按揭贷款,是指二手房交易过程中出售方当初购房时曾办理个人住房贷款,在尚未结清银行借款余额、而房屋仍抵押给银行的情况下,房屋买入方按照二手房贷款方式重新办理贷款,以归还出售方的借款余额和支付出售方的房款。其受理范围包括已抵押给办理再按揭业务银行的房屋以及已抵押给他行的房屋。此方法的好处是可以让没有房子的低收入者贷款买到二手房,同时又解决了买新房的人的后顾之忧,还降低了二手房交易成本,对于我国住房二级市场的启动是非常有意义的。

逆抵押(contrary mortgage):住房逆抵押贷款是美国近年来实行的一种新的住房贷款方式。传统的住房分期抵押贷款,其放贷对象是年青、有固定收入的购房者,抵押贷款一次发放,分期偿还,贷款本金随着分期偿还而下降,负债减少,自有资产增加。逆抵押贷款则不同,其放贷对象是无固定收入而又有住房的老年人,以其自有住房作抵押,定期向其放贷,到期以出售住房的收入或其他资产还贷。其特点是分期放贷,一次偿还,贷款本金随着分期放贷而上升,负债增加,自有资产减少。由于这种方式与传统的抵押贷款相反,故被称为“逆抵押贷款”。逆抵押贷款发放形式分为有限期和无限期两类。

如果把该方式有限制的引入我国的住房二级市场,不仅可以解决拥有住房却缺乏现金流的老年人的生活保障问题,而且可以解决旧城改造中住户不愿意搬迁的问题。前者做法同美国模式。就后者而言,对于城市中心地段的老房旧房,国家可以委托有关银行通过有限期放贷的方式,在几年到几十年不等的时间内把旧房子产权收回,而给予房产主现金贷款,到期之后,国家累积了该栋楼几乎全部的产权,那么国家通过公开拍卖的方式将旧房卖给开发商,促使其对该地块进行新房再开发,保证其有利可图。国家如果在未来的某年会征用该地皮,也可以采取此方式。而对于地段不好的旧房,可以通过发行房屋证券或者通过保险公司保险的方法,来对房主进行逆抵押贷款,从而降低贷款回收风险。

该方法可以很好的解决老城改造时住户不愿意搬迁的问题:国家通过长期发放贷款给老城住户,保证其经济生活的稳定,消除了其搬迁的后顾之忧,同时减轻了一次性支付征地拆迁款的压力;征集回来的地皮和旧房产通过拍卖方式卖给开发商,减少了征地拆迁过程中的纠纷和混乱,促进了土地资源的市场化交易;对于房产开发商而言也减轻了由其进行征地拆迁工作的压力,促进房产开发商集中于企业核心竞争力的塑造,强化其市场主体的企业地位;但是目前这种方式可能会受到当今法律和规范的一些限制,因此加快房地产法律的建设也是政府的当务之急。住房逆抵押贷款尽管以住户资产作抵押,贷款回收有一定保证,但面对无限制周期贷款,抵押资产的贬值,利率的不稳定,预付款的风险及房屋的维修不当等方面的影响,存在着一定的市场风险。只有在保险业的介入下,分散贷款回收风险,这种新型的房地产融资方式才能稳步发展,受到金融机构及老年住户的欢迎。

建立国家控股的股份制专业房屋抵押贷款机构

在房屋抵押贷款专业机构的建立方面,前面已经介绍过美、加两国都建立了专门的房地产金融管理机构处理住房融资问题。根据我国国情,我国也可以建立一个专业化的房屋抵押贷款机构,便于对房屋抵押贷款进行调控和管理,并能良好的预测我国房地产行业的泡沫化倾向,减少我国房地产行业的风险,整合住房融资资源,实现有效监管。该机构通过股份制方式建立,国家对该公司具有永远的相对控股权,同时吸引我国实力雄厚的民营企业投资参与,并可以吸收大型商业银行或者国内外的机构投资者的资金。通过股份制这种形式,吸纳充足的资金,分散抵押贷款风险,同时该机构的股份制结构使运营更有效率。该机构的业务可以涉及房地产金融的多个方面,同时在全国通过设立直属分支机构的方式进行运营。该构想只是初步提出,还待深入探讨。

除以上五种主要模式外,目前房地产金融界大量使用的住房融资方式还有:开发商发行融资证券或者房地产信托产品,从而达到拓宽融资渠道和促进住房销售的双重效果。该方法的限制则是对房产开发商的资信评估有一定难度,证券的初始定价难以掌握。

另外,国内的一些开发商也在尝试开发青年人这一目标客户群,希望将住房的消费年龄提前,但苦于没有良好的融资方式。笔者认为,可以通过信用为青年人买房做担保。国家尽快建立完善的信用管理体系,并建立专门的信用机构。青年人买房时,只要去国家的信用机构登记并开信用公证书,以自己的职业做基础的信用去申请贷款买房即可,而不需要房屋担保公司的担保或者任何财物的抵押,只需要购买一定的意外保险即可按揭买房。当然,为了防止还贷风险,青年人买房有一定限制:面积较小,价格较低,贷款期限较短,能够保证按期支付。这一方式可以分享我国建立信用管理体系的效用,拓宽住房消费目标客户群,有利于社会的稳定和发展。

住房融资模式实施原则与注意

以上是七种发展前景比较广阔,可操作性和法律限制少的住房融资创新模式,有的模式在国外已经开始实行然而时间不长,有的方式在国内外都还没有实行,我国应该根据我国的具体情况建立住房贷款融资体系,适当采用以上的模式。同时,为了有效实行以上模式,并防范其带来的风险,可以从以下几方面注意:

学习外国模式的先进经验,结合我国国情创造性的利用。在个人住房贷款方式上,发达国家积累了几十年的经验完全可以借鉴,然后根据我国国情创造出新的模式,逐步进行发展。建立健全相关法律体系,做到有法可依。防止法律所带来的风险,并可以有效防止一些机构或者个人钻空子;建立信用登记体系,并建立信用评估机构。信用风险是贷款中的重要风险,因此国家应该尽早建立我国的信用管理制度。先试点,后推广。我国许多新政策的实行都采用了这种方式,因此个人住房贷款也要遵循这一规律,积极稳健的推动各项模式的最终落实。

参考资料:

1.Charles A. Stone, Anne Zissu and Jess Lederman, The Global Asset Backed Securities Market- Structuring, Managing and Allocating Risk ,Probus Publishing Company, 1993

2.Frank.J. Fabozzi, Mortgage Backed Securities, McGraw-Hill Companies, 1995

3.戴甲芳,开展住房抵押贷款保险的有关构想,中国房地产金融,2003.11

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