三亚:唯一的天堂?

2014年6月18日，游客在三亚海棠湾某度假酒店休闲度

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每当日出的时候，三亚海棠湾浩荡的海面上会洒满金色的阳光，温柔地拥抱着初醒的陆地。到了日落时分，便翻转过来：海岸线上十几家高端酒店齐齐点上了灯，像是一道金线，闪耀在陆地与海洋之间。

几年后，这道金线会更加耀眼。在海棠湾21.8公里长的海岸线上，将矗立起32家高端酒店，相当于每700米就会有一家五星级酒店。

这只是三亚高端酒店业的一角。

在国内高端酒店不太景气的大背景下，已有31家四星级以上酒店的三亚，选择继续在高端酒店扩建的路上猛进。三亚不但要打造海棠湾国际顶级品牌滨海酒店带，甚至还投资逾百亿元，建起全球第三座亚特兰蒂斯酒店。

建这么多高端酒店，有那么多人住吗？

就目前的数据而言，在2014年第四季度，三亚五星级酒店出租率以71.48%排在全国第三。只是，在不远的未来，随着越来越多的高端酒店拔地而起，再加上这个市场消费需求整体不旺之势，或许就不那么乐观了。

海南省政协的一份调研报告预测说，三亚的五星级酒店入住率会在近年降至30%左右。

倘若真是这样，那金色海岸线上密密麻麻的高端酒店可就愁人了。 2014年5月15日，海南省三亚市，扎堆的高端酒店群

海量旅客资源

作为国内旅游城市的典型代表，海岛风情浓郁的三亚从来都是旅游热门地。

《2014年三亚市国民经济和社会发展统计公报》显示，2014年，三亚全市接待过夜游客1352.76万人次，比2013年增长10.1%。而往年的数据则显示，从2010年至2014年这5年间，在三亚过夜的游客数量平均年增长10%左右。

“人流的增多，与海南省的整个海岛规划分不开。”中国酒店投资协会副秘书长张磊对《t望东方周刊》说。而这个海岛规划，依据的是国家层面的政策支持。

2009年12月，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》正式印发，标志着海南国际旅游岛建设上升为国家战略。

海南省委省政府据此编制了《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010―2020）》，里面明确提到，到2020年，海南接待国内外游客达到7680万人天次，旅游总收入1240亿元，旅游业增加值占地区生产总值比重达到12%以上。

在这股发展热潮中，三亚又是首屈一指的旅游胜地。海岛风情自不用说，不论是旅游休闲还是商务会议，都有吸引力。此外，三亚还有免税店的诱惑。

有数据显示，自2011年4月20日海南离岛免税政策正式实施以来，截至2015年4月，三亚市内免税店共接待进店顾客超过1500万人次。

五星级酒店房价全国第一

对大部分前往三亚的客人而言，住宿费是基本开销，他们中的小部分，也是三亚众多高端酒店的消费人群。

三亚全市列入统计的旅游宾馆（酒店）共243家，其中包含15家五星级酒店，以及16家四星级酒店。

蚂蜂窝旅行网提供给本刊的数据显示，通过互联网订三亚高端酒店，平均每单消费1505元。而根据国家旅游局公布的《2014年第四季度全国星级饭店统计公报》，2014年第四季度，三亚五星级酒店以每晚1397.42元的价格排全国第一，高出第二名上海近400元。而全国五星级酒店平均房价仅为659.36元。

在不少消费者眼里，三亚高端酒店名实相符。

根据中国饭店协会公布的《2015年中国饭店市场网络口碑报告》，2014年三亚总体好评率高达85.6%，排名第二。其中，对三亚酒店设施的好评率约为73%，排名第一，且比第二名高出十多个百分点，优势十分明显。

每晚近1400元的价格，对动辄参加团购、以低价促销来提升业务量的许多国内五星级酒店来说，可望而不可即。更让他们艳羡的是，三亚的五星级酒店开房率也挺高。

《2014年第四季度全国星级饭店统计公报》显示，2014年第四季度，三亚五星级酒店出租率为71.48%，排名全国第三。相比之下，全国同一时段的五星级酒店出租率仅为57.90%。

“本世纪初，酒店入住率达到百分之四十到五十基本上就能保证不亏，这几年要达到六成甚至更多才可以。因为从2004年到现在，人工和物价物料翻了几倍，但是酒店价格却没怎么涨过。”国际某知名酒店连锁集团中国区前高管郑雷（化名）告诉《t望东方周刊》。

今典集团董事长张宝全则向《t望东方周刊》表示，除了旅游休闲拉动客源，对高端酒店而言，商务会议的推动力也不可小觑，“到了年末，大公司去三亚开年会，这种‘度假式开会’，会越来越多。”

今典旗下的红树林品牌度假酒店分别在亚龙湾、三亚湾布了点，下一步，则是即将开业的红树林七星度假酒店，地点则选在了高端酒店扎堆的海棠湾。

扩建的国家海岸

海棠湾距三亚市区28公里，是三亚为数不多尚未开发完全的区域。2004年，三亚市委、市政府开始启动海棠湾规划，总面积98.78平方公里，规划2020年期末人口总规划25万。

在海棠湾的规划中，这条狭长的21.8公里海岸线最佳地段被划定为“酒店带”，将建设32家国际知名品牌酒店，包括豪华精选、喜来登、温德姆至尊等。这就相当于每800米，就有一家五星级高端酒店。

这条豪华酒店带背后，是大量涌入的资本。有数据显示，2012年以来，海棠湾固定资产投资连续3年突破100亿元大关。2015年，海棠湾23个重点项目计划总投资655.53亿元。

郑雷观察到，像三亚这样的二线城市出现高端酒店业扩张，是因为2008年的国际金融危机，“政府大规模主导建设，银行大规模房贷，企业有钱没处花，于是大家都在圈地盖房子，有一部分就成了酒店。”

“需求没有翻倍增长，而酒店数量翻倍上来了。酒店业其实是一个被过度消费的行业。”郑雷说。

在张磊看来，这并不是科学规划的结果。“国际化程度和商业化程度都很高的香港，五星级酒店才50家左右，政府和行业协会都会根据人口规模和消费供给来限定数量，不会盲目任由开发商建酒店。”

张磊预测，在接下来的2016～2018年，将有一批存量高端酒店开业，三亚的海棠湾显然也会凑上这股热潮。那时竞争更激烈，压力也会更大。

平均开房率跌到三成怎么办

张宝全对本刊记者说，在2016年中段，将有一批国内五星级酒店倒闭。

不是只有他这么看。2013年，海南省政协经济委员会调研形成了《我省（海南）五星级酒店发展状况调研报告》（以下简称《报告》）。到2020年海南接待国内外游客达到7680万人天次，按照10%的比例推算，对五星级酒店的年需求人次不会超过800万人次，而目前海南五星级酒店现有年实际接待能力已高达2800万人次，远超前来消费的游客。

而随着近两年海南省五星级酒店数量还在飞速增长，《报告》预测，2015年海口、三亚客房平均开房率将降为30%左右。

如果这个预测成真，该怎么办？

张磊给出的答案是“修炼内功”。在他看来，高端酒店只要将成本控制在合理范围内，并适时推出亲民的、不花里胡哨的产品，还是有前景的。而且最关键的，是提升高端酒店的服务水平。

“有一次我去曼谷，飞机晚点半夜两点才到，入住的酒店派出的翻译人员还在机场等着我。这才是五星级酒店高质量的服务水准。我们的酒店做得到吗？”张磊说。

但他对前景并不那么悲观。他所担任合伙人的奥博荷行咨询公司近期关于酒店业绩评估业务上升了50%，酒店交易业务上升了40%，“这都说明酒店业主都越来越关注业绩，想办法提高收益了，这是正面的”。