浅析长沙市二手房按揭业务的发展及存在的问题

【摘要】二手房按揭是指购房者购买他人所具有的完全产权的房屋，以自有资金支付首期款后，不足部分由银行贷款支付。购房者以所购房产作为银行贷款的抵押物，在规定期限内以月供方式归还银行贷款的业务。二手房按揭是促进二手房交易的重要金融工具，是老百姓置业的好帮手。大力发展二手房按揭业务能有力地推动二手房市场的活跃，解决老百姓的住房困难。本文首先介绍了长沙市二手房按揭业务近二十年来的发展历程，从萌芽、发展、推广到升级的各个阶段的具体情况，其次从客户、中介企业、担保公司、银行等方面分析了二手房按揭业务发展中存在的主要问题，最后从政策和操作层面对规范和发展二手房按揭业务提出了自己的建议和想法，具有一定的参考价值。

【关键词】二手房按揭；存在的问题；发展对策

王先生是某企业的一名普通职工，由于上班路途较远，想调换一套离单位较近的房子。新上市的商品房价位太高，经济能力有限，于是他通过一家房屋中介机构的帮助，相中了一处位置较理想的60的房子。然而，高兴之余，犯愁的事又来：这套房子最低也要32万，而他手头只有10万左右，中介服务介绍可以考虑用二手房按揭的方式来解决，但王先生对二手房信贷政策没有一点了解，心中没底，一时难以下决心……

在长沙房屋的二手市场，这种现象屡见不鲜。这种现象背后折射出这样一个的事实：旺盛的二手房市场需求与交易实现之间存在明显的落差，二手房按揭有效促进成交的作用尚未充分发挥，百姓购买二手房的金融信贷支持与服务机制还亟待完善。

1 长沙市二手房按揭业务的发展历程

二手房按揭是指购房者购买他人所具有的完全产权的房屋，以自有资金支付首期款后，不足部分由银行贷款支付。购房者以所购房产作为银行贷款的抵押物，在规定期限内以月供方式归还银行贷款的业务。

我市二手房按揭购房服务的发展大至分为三个阶段：

1.1 萌芽 2002年之前，二手房按揭业务虽已是各大银行推出的新兴业务，但处于试点阶段，很多银行未进行实际性操作，业务零星办理，全市的办理该业务的户数每年以个位计算。

1.2 发展 随着二手房市场的发展，房屋中介公司逐步介入到按揭业务中来。我市一些大型的中介公司如建安房屋、正大行等开始购房客户办理按揭手续，收取代办费用。随后，中介公司开始尝试建立与银行合作办理按揭业务的新模式。 在2002年春季房地产交易会上，长沙市商业银行与港恒置业有限公司联合推出了“二手房按揭购房服务”，打开了二手房按揭发展新的一页，确立了二手房按揭运作的基本模式。这种模式先由中介公司与银行签订办理按揭业务的合作协议，具体业务操作由银行进行发放贷款的审查，中介机构为交易双方代办产权过户及抵押登记手续，为银行提供阶段性担保。这种合作一方面使中介公司提高了二手房成交量，拓展了业务，另一方面使银行增加了业务渠道，降低了风险，能加快放贷的速度。。这种模式充分发挥了中介公司在二手房市场中的作用，使之在银行、买方、卖方三者之间架起了一座桥梁，既让买主得到银行的贷款，轻松置业，又保障了卖方的交易安全，使之安心卖房，还能分散银行的风险，使之放心贷款。

随着这种模式的运作逐步成熟，长沙市商业银行抓住机遇，迅速整合全市各大房屋中介商，推广该模式，大力发展业务。到2002年底短短的7个月内，二手房按揭业务逾300户，贷款金额2000多万。与此同时，各大国有银行及股份制银行也密切关注，跃跃欲试。

1.3 推广 2003年，招商银行、光大银行、中国银行、建行相继隆重推出二手房按揭业务，二手房按揭业务成为各大银行零售业务的一个重点，纷纷各自建立并不断完善二手房按揭业务操作程序。港恒置业，新环境，置业通，拓宇等中介商也积极寻找银行，更为广泛地开展二手房按揭业务合作。开展二手房按揭业务也主要采取各大银行与中介商合作这一模式，通过中介商组织购房双方到银行办理该业务。消费者直接到银行申请二手房按揭的只占极少数。

这一阶段，二手房按揭业务通过银行业务创新与中介商的服务创新，得到了长足的发展。2003年1-9月，全市共办理600多户，贷款金额4000余万元，通过二手房按揭成交的比例达到全市二手房交易量的10%。更为重要的是通过广泛地社会宣传，普通购房者对二手房按揭已不陌生，买卖双方用二手房按揭付款的比例快速上升，二手房按揭正逐步成为老百姓置业的工具，通过一年多的实际运作，银行和中介公司均已培训出了一批精通二手房按揭业务的工作人员，为二手房按揭市场扩容打下了良好的基础。

二手房按揭业务基本采用银行与中介商合作的方式，但各大银行与中介商在具体的操作上各有不同，归纳起来有以下两种做法：一种是由中介商为客户提供阶段性担保，银行在未取得他项权利证书之前，提前放款给中介商，由中介商根据产权交易的办理情况，将贷款发放给买主，在中介商代办好房屋各项权证之后，阶段性担保解除。二种是中介公司只作为银行与客户的组织者，不提供担保，银行在对客户进行资信审查后，直接放款给借款人，并将该资金冻结，直至产权手续完毕，银行取得他项权利证书之后资金解冻。

从实践来看以上两种做法各有优势，第一种做法能更方便的促成买卖双方交易，缩短卖主获得全部房款的时间，使买卖双方感觉与一次性付款成交区别不大，客户更易接受，但银行和中介公司风险较大，银行对中介公司的信誉和实力要求较高。第二种做法能较好的防范银行的风险，能培养客户接受贷款购房资金由银行先冻结后解除的做法，提升客户运用金融服务的观念。

1.4 升级 二手房市场的快速扩容，给二手房按揭业务的发展带来了新的要求。2009年4月政府出台《长沙市二手房屋交易资金监管办法》和《关于实施二手房网上签约和资金监管的通知》，从2009年5月7日起，长沙市城区(含先导区)国有土地上已取得房屋权属证书的二手房屋交易时，必须实行网上签约合同，房屋交易资金实行全额监管。文件指定了办理房屋交易资金监管的银行及房屋交易资金监管保证机构。各商业银行为拓展业务也可与市房产局认证的担保公司开展业务。

根据文件新的要求，二手房按揭的模式发生了调整：购房人需按揭时，要与担保公司签订担保协议，担保公司要与银行达成担保协议同意为购房人阶段性担保，银行对客户贷款事宜进行审查，达成同意借款的协议。然后，在网上签订二手房交易合同、办理产权转移登记申请时，客户需将首付款进入资金监管账户，贷款银行将按揭贷款资金全额划转至资金监管专户，由担保公司全程跟踪办理产权过户、抵押登记手续。房产登记机构按照转让合并抵押的业务类型、流程办理相应的手续，产权证办好后，卖房人从资金监管专户拿到房款。抵押登记完成银行领取他项权证后，担保公司的担保责任解除。

这些管理措施，改变了二手房按揭业务的操作模式，担保公司的引入，替代了中介公司的担保作用，担保公司发挥出其专业的担保功能，而中介公司则更多地转回到居间、房屋交易的专业领域。尤其是网上签约和资金监管降低了二手房交易的风险，政府交易产权业务平台的建设和完善给二手房交易提供了有力的支持，二手房按揭业务的安全性也得到了充分的保障。新的政策实施，推动了业务量的增长。2009年1-11月二手房银行按揭贷款33.73亿元、134.7万平方米、6328户。

2 长沙市二手房按揭业务的发展中存在的问题

虽然我市二手房按揭业务从无到有发展迅速，但与外地二手房按揭发展成熟的城市相比还差距甚远，二手房市场的整体发育还很不够。实际上真正成熟的房地产市场，是以二手房的频繁交易为特征的。根据交易情况，08年长沙市的二手存量房流通率约为2.2％，按照国际成熟二手房市场的流通率标准8％－10％来看，反映了长沙市二手房市场极不活跃。据长沙房地产交易展示会回收的1100份楼市消费有效调查问卷中，45%的受调查者表示愿意通过二手房按揭解决目前的住房问题。但目前实际办理按揭的比例还差距很大。2009年二手房按揭的比例约为18%,由此可见，我市的二手房交易市场还具有很大的发展潜力，二手房按揭业务的发展空间巨大。

多年来，开展二手房按揭业务的过程中间存在了一些问题，主要有：

2.1 客户方面：办理二手房按揭的客户一般经济实力不强，资信程度不高，且外地来长创业型客户较多，所购房屋尤其是房改房价格不高，面积不大，年代较久。银行按现行的贷款条件审查，符合贷款条件的二手房客户面较小，往往由于客户自身情况和二手房屋的客观条件，通不过按揭审查，最终导致成交失败。

2.2 中介企业方面：因为二手房按揭须由中介企业为客户提供质押担保与银行联合才能办理，银行对办理二手房按揭的中介企业规模、人员素质、资质、资金实力等要求较高，而目前符合银行要求的有实力的中介企业较少，未形成专业化、规模化的经营优势。

2.3 担保公司方面：担保企业的介入，增加了二手房按揭的环节，收取了一定的担保费用后又给客户增加了一笔交易的成本。担保企业本身的实力和素质参差不齐，专业性不强，也影响客户对担保贷款的模式的接受程度。

2.4 银行方面：虽然市内各大国有及股份制银行都想在二手房按揭这个潜在的大市场分一杯羹，但银行开展此项业务时多处于谨慎态度，二手房业务分散、量小、奖金额度较小，银行运作成本较高，风险较大，实际效益不明显。在一定程度上影响了操作层面的积极性，银行开展的业务仍处在以社会效益与综合效益为主的阶段。

3 长沙市二手房按揭业务的发展对策

二手房按揭作为新兴的金融工具，必然要经历一定的发展过程，在实践中不断地发展与规范，才能更好地为搞活二手房市场提供有力的支持。发展二手房按揭业务的还需要采取以下几个方面的措施：

3.1 降低二手房按揭的门槛，制定配套的金融扶持政策

目前，国家紧缩银根，屡次提高存款准备金率，但二手房按揭作为老百姓置业的工具，应予以相应的银行资金予以保证。平衡一手房按揭和二手房按揭的房贷政策和放贷资金在银行资源方面予以有效地保证，改变重视一手房按揭而忽视二手房按揭的局面，尤其是针对二手自住用的按揭贷款应予以更加优惠的金融政策予以保障。

根据《中国银行个人二手住房贷款业务管理办法（试行）》，“积极开展个人首套自住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场。”的精神，个人二手住房贷款的最高限额不得超过所购住房评估价值或二手房交易价格的80％（两项选其中较低一项）。个人二手住房贷款的期限最长不超过20年，且房龄与贷款期限之和最长不超过30年。各商业银行不应再突破上述要求，对二手房按揭设置更高的门槛。还可建议对二手自住用房的按揭贷款在银行利率方面进行适当的优惠，从金融政策方面予以更大的扶持。

3.2 二手房按揭的发展要与国家大力住房保障政策相结合，发挥出更大的作用。在国家住房保障政策中，对老百姓购买二手房解决住房困难予以政策了支持，充分发挥二手房按揭推动二手房交易市场活跃的作用，在住房保障的政策体系里，向二手房按揭业务倾斜。为了解决老百姓的住房困难，国家出台了一系列的保障政策，如廉租房、经济适用房等，但在解决保障房源上更多的是通过新建住房来解决，对存量市场的开发和利用不够。其实，存量市场的租、售对解决住房困难具有很大的优势，不仅具有即时性不需要建设周期，二手房源还一般都在交通便利，生活配套较为完善的地区，更能满足住房困难户的需求。因此，通过配套的扶持和刺激二手房市场活跃的政策，在房产交易的税费环节予以适当的优惠和鼓励将能吸引老百姓通过购买二手房来解决住房困难，引导老百姓形成住房梯级消费的观念，带动一二级市场联动，使房地产市场更健康更稳定的发展。在二手房市场扩容的时候，二手房按揭业务将会得到更长足的发展，为老百姓解决住房困难发挥更大的作用。

3.3 进一步规范二手房按揭业务市场的操作。对于参与二手房按揭业务流程的主体，如：购房户、银行、中介企业、担保公司、房产登记部门，都应加强自身的业务流程和人员素质的管理，各负其责，提高操作的专业性，提供安全、高效、便捷的服务，使老百姓缩短业务办理的时间和减少需要的手续，并通过主体之间良性的配合，降低二手房按揭的风险。

3.4 加强宣传引导，建立和完善社会的诚信机制。老百姓的逐渐认知、接受是二手房按揭业务得以顺利开展的推动力，我们要加大力度，在报刊、电视、电台、网络等媒体对二手房按揭的政策和业务流程进行广泛的宣传，使得群众对其准确的认识和掌握，主动地运用这一工具来置业。同时，要加强打击假按揭、阴阳合同等违规套取银行贷款资金的行为，使社会上诚信的购房户能以最低的交易成本获得贷款完成交易，使二手房按揭能够成为银行一个优良的盈利的信贷品种，从而长期的推动二手房按揭业务的发展。

总之，随着二手房市场的日益活跃与成熟，国家金融服务体系的改革与创新，客户信贷消费观念的进一步转变，个人信用制度的逐步建立，中介、担保行业日益规范与实力增强，必将推动二手房按揭的快速发展，使之成为老百姓置业的好帮手。

参考文献：

[1]长沙市房产信息中心的数据

[2]《中国银行个人二手住房贷款业务管理办法（试行）》2002年10月

[3]《长沙市二手房屋交易资金监管办法》2009年4月

[4]《关于实施二手房网上签约和资金监管的通知》2009年4月