论购房者的消费者地位及三倍赔偿规则的适用性

【摘要】购房者是否为消费者以及其是否能引用《消费者权益保护法》中的惩罚性赔偿规则来维护自身的权益至今仍存在争议。本文从消费者的定义以及《消费者权益保护法》立法思想出发来论证购房者具有消费者地位，并且可以利用三倍赔规则来维护自身，惩罚不法的开发商。

【关键词】购房者 消费者 三倍赔偿规则

随着当今人民生活水平的提高，为自己和家人置一套房产也成为了更多人的选择与目标。但与此同时，越来越多的购房消费纠纷与投诉随之而来。一个个开发商因为欺诈或其他原因被购房者告上法庭，并且被要求以《消费者权益保护法》（以下简称《消法》）中的三倍赔偿规则对消费者进行赔偿。但这项诉求在实践之中却通常不被法院所支持。这样的现象带来两个问题：购房者是消费者吗？购房者遭受开发商欺诈时又是否能够适用三倍赔偿规则维护自身合法权益？

对于第一个问题，民法学家梁慧星先生认为商品房的买卖不适用《消法》，即购房者不属于消费者，理由有三：《消法》制定时的适用范围不包括商品房、商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可得到更妥善的处理、《消法》赔偿金额过高。

然而笔者并不这么认为。首先，虽说理解或解释法律要依据立法者原意，但立法者原意仅是立法当时的基本考虑，与法律实施后的现实是有距离的，所以对法律的理解和解释不可能完全站在立法者原意上，应当同时结合现实来解释法律的应有内涵。根据我国《消法》的规定，消费者是指为生活需要而购买、使用商品或者接受服务，享受消费者权益的社会个体。这样的规定并没有将购房者排除在外，购房者完全符合成为一个消费者的条件。其次，所谓瑕疵担保责任（购买商品房时主要是物的瑕疵担保责任）是指依法律规定，在交易活动中当事人一方移转财产给另一方时应担保该财产无瑕疵，若移转的财产有瑕疵则应向对方当事人承担相当的责任。此时的责任大多为违约责任。然而在购房者与开发商签订购房合同时，购房者的经济弱者地位显而易见。当然，在商品房仅存在质量瑕疵时，使用瑕疵担保责任制度无可厚非。但在其花掉大半积蓄却换来开发商的一纸空文时，从保护消费者的角度来说，其应当得到更加合理的补偿与鼓励，实行欺诈行为的开发商也应当得到有力的惩罚。最后，也许确有人因巨额赔偿而去“讹赔”，但这同时也能强化消费者的法律意识，有利于其维护自身合法权益。在市场秩序尚不完善、市场主体素质参差不齐的情况下，开发商与其他的经营者完全有可能为了盈利的目的而实行欺诈行为去损害消费者的权益，依文义而非所涉金额去界定消费者是更有利于保护弱者的。

在购房者是消费者的基础上，被卖方欺诈时是否适用《消法》当中的三倍赔偿规则呢？笔者的观点是肯定的。

从法条来看，《消法》第55条所作出三倍赔偿规则的目的是在消费者获得赔偿的同时制裁与惩罚经营者，从而维护市场合理秩序。卖房者对买房者进行欺诈显然给买房者带来了损失，卖房者应当对买房者进行赔偿并接受惩罚。此项条文并未规定买卖双方的交易金额达到何种标准时才对消费者进行保护，而是在经营者实行欺诈行为之下为保护消费者的无条件惩罚措施。所以前文所述因赔偿金额过高而不适用《消法》的说法笔者认为是不成立的。

而这又带来一个新问题，在以商品的价格与服务的费用作为惩罚赔偿金额的计算基础时，经营者在进行欺诈行为之前便可计算出其所必须的支出成本，且消费者实际损失是否能通过这三倍价款获得补偿也未可知。当然，在买房这样交易金额较大的纠纷中也许不易存在这样的弊端，但在其他交易金额较小的纠纷之中则容易面临消费者的损失并不能通过此三倍赔偿获得补偿的问题。

对此有学者提出可以参考美国等国家的立法例，其关于惩罚性赔偿金的赔偿范围计算方法是将实际损害额作为计算基础，而并非以商品的价格或服务的费用为计算基础。如此既能将商品房等金额较高的商品交易纳入该条文规定的调整范围，又可以避免消费者的损失无法得到弥补，双方的利益也不至于明显失衡。这样的做法理论上来说十分得当，但实践起来却并不简单。消费者的实际损失额如何计算？消费者的何种支出与损失才算法定实际损失之中？实际损失额较小又如何对经营者起到惩罚作用？因此笔者认为在相应的配套措施与实施细则出台前，我国的三倍赔偿规定仍是较为适当的。而且《消法》规定，在增加赔偿的金额不足五百元时取五百元为准，如此消费者遭遇较小金额的诈骗也有法可依。至于消费者的损害是否能够因此赔偿金额受到补偿，其在要求三倍赔偿时仍有权根据《消法》要求经营者承担民事责任。换言之，此赔偿制度是在消费者所受损失外增加的赔偿，并不影响消费者根据《消法》第48条至54条对经营者主张民事责任。

实际上，福建省第九届人民代表大会常务委员会通过的《福建省房屋消费者权益保护条例》已明文规定对一系列欺诈消费者的行为适用惩罚性赔偿责任。该条例于2001年1月1日生效，至今已过多年，未见福建省的房地产业因此而受到毁灭性打击。而于2003年1月1日起生效的《上海市消费者权益保护条例》也将商品房纳入其调整范围。在这些地区也并未有开发商巨头们发出无法接受的呼声，这个行业的繁荣度也未见衰退。因此笔者认为《消法》第55条在商品房买卖领域中的适用不应存在任何问题。并且早在2002年2月，河南省鹤壁市山城区人民法院在审理一起商品房买卖纠纷时便已经适用了当时《消法》第49条的双倍赔偿责任。这是我国第一个对于此类问题的生效判决，也希望不是最后一个。

参考文献：

[1]田青青，张红丽.住宅商品房市场消费者购房行为研究.[D]石河子大学硕士学位论文，2013年.

[2]陈杰，陈雨华.惩罚性赔偿制度在商品房销售虚假广告欺诈中的适用.[D]广东财经大学硕士学位论文，2015年.

[3]舒圣翔.《消法》该如何厘清消费者定义.[J]《中国质量万里行》2009（4）.