关于中小城市保障房建设的探讨

摘 要：本文作者结合工作实践，主要就我国中小城市保障房建设方面进行了一些探讨，仅供同行参考研究。

关键词：中小城市；保障房；问题；对策

0 引言

自《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以来，各地高度重视住房保障工作，始终作为重要工作任务和重大民生工程，着力改善城镇中低收入家庭住房困难，在廉租住房和经济适用住房等保障性住房及政策体系建设方面取得了长足进步。但在实际工作中，对于中小城市来说保障房建设还存在不少问题，以下就保障房建设存在的问题及对策浅谈一下。

1 目前我国中小城市保障房建设中存在的问题

1.1保障对象资格审查把关不严

在保障性住房对象的审核过程中，由于政府主管部门只能根据申请人提供的信息资料和自己已经调查到的信息资料来审核申请对象是否符合申请条件，不能完全了解申请人的年家庭收入、人均享用住房面积、是否有注册公司、是否有车辆等情况，导致一些居民采取虚报瞒报收入的手段来骗取保障房，以至一些中高收入者享受了不该享受的优惠政策，使有限的社会保障性住房资源未能用在最需要的居民身上，造成保障性住房制度福利成效低下。

1.2保障性住房选址困难

国家对保障性住房建设用地有明确的规定，但在实际实施过程中，个别地方政府在保障性住房建设用地供应上执行政策的偏差很大，由于开发商品房，地方政府能得到的收益很大，地段、市政及生活服务设施好的地块建成了商品房，出于成本考虑，保障性住房大多建在地理位置相对偏僻的城郊，小区周边医疗、卫生、公交、商业、教育等配套设施不完善。地理位置的边缘化、保障房物业管理服务费较高等问题增加了困难群体的生活成本。导致一部分低收入居民好地段的房子买不起，偏僻的保障性住房不敢买的窘境。

1.3规划设计不周妥

大多保障性住房规划设计滞后，楼内空间布置不合理，影响使用功能，施工图的建筑设计一直存在简单套用图纸的问题。保障性住房的建设单位是政府，从设计任务书下达、设计图纸的审核等各环节都存在不认真、不严谨、不严密的问题，使得保障性住房设计图纸较为简单获得通过。

1.4保障房资金来源不足、施工质量差

保障性住房资金来源是单一的政府性补贴，需要支付高额的拆迁补偿、征地、配套等费用，况且在下拨资金时有挪用的现象，使得保障性住房资金供应紧张，导致施工方使用廉价的建筑材料，并且施工工艺简单、粗糙。一些保障性住房的施工管理、工程监理、质量验收等环节把关不严，建筑质量存在隐患。相关政府管理部门在管理保障性住房建设中人手少、经验差，建设单位和监理单位管理不到位，使得在建设过程中，不能有效杜绝质量事故的发生，存在工程质量隐患。

1.5保障房退出机制还未真正形成

与清楚明见的保障房申请程序相比，退出机制显得模糊又粗糙。主要表现在以下几个方面：对于利用不正当手段骗购、骗租的，缺乏具体的可操作性规定；对于合法手续申领的，在日后生活条件改善了，不在符合保障房拥有的合法条件了，政府如何回购让新的住房困难户入住，缺乏具体的制度框架；地方政府保障房主管部门为了工作好干，把上级下达的保障房任务指标完成就算完成任务，后续的保障房退出工作就不下大力去做了，这就造成了保障房是“住得进去，退不出来”的局面。

2 加强中小城市保障房建设的对策

2.1增强部门合力、严把保障对象资格审查关

保障性住房主管单位，要专门成立领导小组受理并审查申请保障房家庭的资格，在初审和复审过程中，相关人员签字确认，明确责任。交警、工商、房管、公积金管理中心和申请人所在的单位等相关部门根据相应职能职责，对申请人车辆、公司、房屋、公积金缴纳、收入等情况进行严格的审查和筛选，最后将符合申请条件的家庭进行公示，公示期满无异议后进行分配。在保障性住房分配过程中采用电脑摇号的方式，纪检、检察部门全程监督，公证员现场公证，全过程进行录像，这样确保分配过程中阳光操作、公平公正。

2.2加强保障性住房选址的适用性

保障性住房的选址工作应做到以人为本，要将本地区的住房困难人群进行详细的调查、摸底、统计、分析，着重分析人群主要在那些区域，结合城市规划、配套设施，综合考虑保障人群的工作、生活、就医、就学等实际情况，合理确定选址的地块。优先安排保障性住房的土地供应，如出现用地紧张的情况或与商品房开发有冲突的地块，可灵活采用将保障性住房与商品房配套建设，如本县的邑博园小区就将廉租房和商品房配建在一个小区，达到了很好的效果。选址方案初定后，要召集行业内专家召开论证会，召集保障群众的听证会，这样建设的保障房才能更有效的满足住房困难群众的需要。

2.3加强保障性住房施工图的设计

保障性住房设计不讲排场，不讲阔气，不讲外表形状，以满足困难人群居住为首位，以实用功能为主，兼顾户型的平面布局以及空间结构；保障性住房设计要找设计实力雄厚、资质等级高的单位。设计单位要安排有一定资历、设计水平较高的设计师进行设计，设计时既要考虑小户型的特殊性，又要顾及到出入、光照、使用的舒适性。

2.4强化资金管理，确保工程质量

保障性住房是中小城市改善民生的标志性工程，国家拨付建设资金后，要努力的用好管好。资金拨付后，要直接拨付到保障性住房主管部门和财政部门共同监管的账户，拨付资金时，先由保障性住房主管部门核实，财政部门审批后直接拨付到施工企业，确保专款专用，安全使用。为保证保障性住房工程质量，要选择市场信誉好、施工能力强、管理水平高、施工经验丰富、工程质量安全有保证的施工企业承接保障性住房的建设，，并严格落实工程质量安全终身制。竣工验收后，建设单位在建筑物明显部位设置永久性标牌，载明建设、勘察、设计、施工、监理等工程质量责任主体的名称和责任人姓名，以确保工程质量。

2.5建立退出机制，形成科学合理的内循环机制

加强保障房的管理，建立合理的退出机制，杜绝新的住房大锅饭。保障房一经投入使用，应按经济规律落实养护和维修。对廉租住房住户，因家庭经济收入发生变化，生活条件好转的，应制定相应办法督促其搬家腾退，让房与需要保障救济的“双困”居民，不能再现老体制下“公房永租权”的大锅饭现象。要尽快调整政策，使保障房真正适合中低收入家庭和低收入家庭的消费。比如将购买限制条件调整为按照社会平均工资测算的家庭年收入水平以下，对垄断行业、社会平均工资指导水平较高的行业从业人员进行限制。建立租赁户的个人租赁信用档案。通过制度来规范个人租赁信用活动和当事人的租赁行为。租赁户的个人租赁信用档案从租赁户申请之日起开始建立，到入住时正式建档，从社会保障性租赁房退租时归档。建立信用等级评定制度，并在租金、以及以后社会保障性住房的申购中给予优惠政策，同时可以将该信用档案作为日后个人信用档案一部分，尽快建立经济适用房租赁市场，加紧出台相关政策规定，积极引导、适度消费，形成一部分人购买、一部分人租用的经济适用房供销格局，形成合理的租售结构，满足一部分既买不起经济适用房，又不具备租用廉租房条件的居民的需求。

3 结束语

保障性住房建设是牵扯到千家万户的民生工程，是政府提供公共服务的重要组成部分，是构建和谐社会的一项举措，只有全社会共同行动起来，形成联动机制，才能把保障房建设的更好，更能满足住房困难群众的需要。