关于我国保障房建设融资的信托方案

摘要：近几年来，中国保障性安居工程住房建设加速，规模不断加大，相应，建设资金需求也在递增。为了解决廉公租房融资困境，推出有利的融资模式。本文将重点介绍廉公租房融资的REITs（房地产信托投资基金）信托方案，并根据我国国情分析保障房建设REITs信托方案的可行性，提出相关建议。

关键词：保障性建设；廉公租房融资困境；房地产信托投资基金REITs

一、我国保障房建设现状及存在的融资困境

2008年强调“发挥房地产业支柱产业作用”，2009年要“增加普通商品住房供给”，2010年为“加快推进住房保障体系建设”，规模为580万套，“十二五”期间全国保障房建设目标为3600万套，其中2011年完成1000万套，而后每年完成500万套左右。而随着去年1000万套保障房建设，保障房供应量将首超商品房，国内住房供应格局将发生显著变化，与此相应，房地产金融格局也将发生重大变革。因此，为保障住房供地和建设计划的有效落实，应多渠道增加保障性住房资金投入。这需尽快建立起由政府主导的市场化投融资和建设机制，实现保障性住房建设的可持续。

据住建部称，去年1000万套保障性安居工程中，经济适用房和两限房近200万套，投资约5000亿元。经济适用房和两限房建成后都配售给特定的保障对象，低于市场价格，但能完全覆盖建房成本，因而，融资不难。另有400万套是各类棚户区改造，投资5000亿元左右，中央财政将提供400亿元补助，加上省级、市级财政补助后，须由工矿企业和参与改造的职工筹集的资金为3400亿元。这3400亿元中，工矿企业和职工自己能筹集的预计在1400亿元左右，剩余2000亿元需要向金融机构融资。

融资真正困难在于廉租房和公租房。按规划要新开工建设廉租房160多万套、公租房近220万套。据估计，在1.3万亿的保障性安居工程总投资中，除去经济适用房、两限房及棚户区改造，可知廉、公租房所需投资在3000亿-4000亿元。其中，廉租房主要靠财政投入，来源包括住房公积金增值收益、土地出让净收益中按10%提取的部分等。而公租房则除了政府筹集的项目资本金外，全部需要向金融机构融资。

因此，依靠传统的贷款模式解决公租房融资，难度很大。要撬动银行信贷资金，银监会需要出台差别化的信贷政策，难度也很大。综上，我们认为，金融创新才是解决问题的根本之道，本文将重点介绍关于信托方案的融资模式——REITs。

二、信托REITS 融资模式简介

房地产投资信托，在美国等大多数国家被称为Real Estate Investment Trusts，简称REITs，是一种以发行基金受益凭证的方式集合不特定的多个投资者的资金，将社会上资金集中起来，由专业的投资管理机构，以多种方式运用于房地产投资领域，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托组织形式。与一般投资基金不同的是，其投资范围仅限于房地产领域，其主要投资对象是回报率较稳定的物业，如写字楼、商场、住宅物业、医疗中心（如养老院）等，投资者的主要收益来源为房地产租金收入及其资本增值。

房地产投资信托基金（REITs）在运作过程中并未采用“单个投资制度”直接投资房地产项目，正是因为其“集合投资制度”间接从事房地产投资有着更显著的优势。具体优势如下：

(1)借助于基金这种证券化工具，流动性高，变现能力强。

(2)适合中小投资者，集合投资，规模经营。

(3)专业化管理，有效控制投资风险。

(4)只用于房地产方面投资，投资收益可预测和稳定。

但是，信托模式的廉公租房REITs与房地产信托产品两种方式又有所不同，具体如下：

1.投资对象不同。房地产信托产品的专业性非常高，基本上每个信托的资金都运用在一个房地产项目上，且多投资于房地产项目的开发和建设，并主要进行债权性质的融资，信托模式的廉公租房REITS的资金70%以上都必须用于收购廉公租房房源，其余资金可分散投资到不同的项目，以降低风险。

2.对房地产资产的处理方式不同。房地产信托产品多为项目开发的投资，一般不参与具体项目的管理；信托模式的廉公租房REITS募集资金后，是请专业管理公司对资金进行管理，并确定投资组合。

3.收益凭证的流动性不同。房地产信托产品没有统一的流通市场，大多数只能以柜台交易的方式转让收益凭证；信托模式的廉租房REITS的收益凭证一般在证券交易所上市交易，以买卖的方式实现完全的流动。

三、我国廉公租房建设引入研究

1.我国廉公租房REITs融资模式的可行性分析

(1)充足资金来源为REITs融资模式提供了可能性

自改革开放以来，我国国民经济快速发展，居民收入逐年增加，但由于长期以来我国居民的投资渠道狭窄，中小投资者风险承担能力有限，为了资金安全，居民大多选择将收入存入银行，小比例资金用于购买股票、债券或投资基金，但2008年全球金融危机后，居民又减少对股票等投资，而将大部分收入存入银行。

(2)政府保障为REITs融资模式提供了稳定性

廉公租房REITs融资模式能够成功运行的重要保障之一就是政府参与，能吸引广大风险承受能力有限的个人投资者和中小机构参与；另一方面，政府提供的长期低息贷款担保、税费减免以及廉公租房REITs中的政府补贴等优惠措施，可降低项目成本。

(3)专业管理为REITs融资模式提供了风险保障

廉公租房REITs与其他投融资模式不同的是，将所有权和经营权分开，这就为专家管理、专业化经营提供了前提条件。将REITs资金交由具有资金管理行业的从业经验的专家进行专业化的管理和运作，有利于克服投资过程中的信息不对称，确定投资方案，可降低非专业性带来的投资风险。

2.我国廉公租房建设引入REITs融资模式的积极作用

(1)REITs融资模式是我国房地产业发展的迫切需求

长期以来，我国房地产融资的主要途径就是银行贷款，而这种融资格局不断受到一系列信贷政策影响，再加之土地储备、开发进度、经营策略等多方面因素影响，房地产企业的现金流不稳定，投资风险较大，因此迫切寻找更灵活、更方便的融资模式来提供更雄厚的资金后盾，减轻银行信贷压力。

(2)弥补现有廉公租房融资渠道不足，缓解政府资金压力

虽然国家对廉公租房制度落实情况越来越重视，但从之前分析的由于融资理念的保守、地方政府的不积极、以及执行力度不强，使得现有的融资渠道效果不佳，不能解决廉公租房建设所需资金。引入廉公租房REITs融资模式将开辟新的融资渠道，是现时期缓解政府投资建设廉公租房资金压力的较好选择。

(3)廉公租房REITs模式丰富了投资品种，增加新的选择

我国现阶段资本市场资金充足，但由于投资渠道较少，无法满足包括保险资金和社保资金在内的机构投资者和广大个人投资者投资需求。而由政府作保证的廉公租房REITs具有回报稳定、风险较小的特点，是介于普通投资品种和国债之间的投资品种，对谨慎型投资者很有吸引力，也将会是社保资金、保险资金等保值增值的好渠道。

3.我国保障房REITs融资模式政策建议

(1)制定相关REITs法律条文

廉公租房房源的供给周期一般都在一年以上，周期较长，资金投入量大，运行过程中存在的不确定因素多，政府应建立完善的法律、法规和配套政策，明确各级政府以及REITs运行主体在住房保障中的责任和具体的实施方式，尤其是针对保障性住房的供应和建设提供法律保护和依据。

(2)制定配套相关REITs优惠政策

廉公租房作为一种准公共产品，其本身并不具备高回报率的优势，要想吸引投资者的投资兴趣，政策优惠是一个很重要的方面。REITs尤其是廉公租房REITs需要有专门的政策或者法律为期提供运作便利和税收优惠。

(3)加强对相关部门及运行主体的监管

廉公租房的保障性特征决定了廉公租房建设过程中实施的主体是政府。政府不仅需要承担制度的制定，而且需要组织和监督廉公租房建设过程中的实施环节。没有政府的组织领导，廉租房制度将无法建立；没有政府强有力地监管，也就谈不上REITs模式在廉租房融资中的顺利推行。

(4)建立专业人才培养机制

REITs的运作需要从业人员既要有专业的房地产知识，还要有扎实的金融知识。因此，政府必须制定一些房地产和金融专业综合人才的培养和政策，提高REITs行业从业人员的准入标准，保证从业人员的高素质，以利于行业的规范运作和长远发展，避免操作风险。

参考文献:

[1]保障房融资有望尝试信托模式[N]，首都建设报/2011年/2月/18日/第001版.

[2]刘 关:保障房REITs中政府不可缺位[N]，中国房地产报/2010年/8月/30日/第010版.

[3]国宏经济观察组，1000万套保障房的资金渠道及关联探索[N].中国建筑金属结构，2011/05.