房地产开发项目设计与变更管理方式研究

摘要：房地产开发项目的管理十分复杂，技术性较高，而且有着许多的不确定因素。房地产开发项目设计是项目开发建设中的关键所在，在整个项目开发建设阶段起到十分重要的承上启下的作用，因此，房地产开发项目设计的管理尤为重要。笔者阐述了项目设计管理与变更的有关概念，介绍了房地产开发项目设计对项目的影响，并对房地产开发项目的设计变更管理进行了一定的探讨研究。为加强我国房地产开发项目设计及变更管理提供一定的参考。

关键词：房地产；开发项目；设计；变更；管理方式

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2016）05-0135-02

改革开放以来，我国的房地产行业得到了飞速发展，各类房地产行业规范管理制度及法律法规都得到了建立与完善，房地产行业已渐渐成为我国经济财富的重要组成部分。由于房地产业存在着建设周期长、项目投资成本高、位置固定等多种特殊性质，使得现阶段的房地产项目开发管理十分混乱，加大了房地产项目开发管理难度。

一、房地产开发项目设计对房地产项目影响

（一）房地产开发项目设计

设计管理指的是房地产开发企业针对开发建设项目设计工作的全过程管理，高质量的工程设计是房地产开发项目成功的关键。在进行房地产开发项目设计管理时，必须充分考虑到项目定位、工程的招投标、工程施工过程中的成本控制、物资的购置以及现场施工等各项工作间的配合与衔接。将房地产开发项目的计划目标与设计过程进行充分的结合，找出最科学合理的施工管理方案与方法，以最大程度实现项目设计与工程施工的和谐统一。

（二）房地产开发项目设计对房地产项目的影响

有关专家认为，建筑施工的工期、成本以及质量等问题都可以在项目开发设计阶段找到根本原因。如缺乏可施工性导致的建筑施工进度缓慢、工程延期、成本超支等问题，都是因为项目开发设计阶段的纰漏与缺陷。因此，加强房地产开发项目设计管理，对于建筑工程的工期、成本以及质量控制都有着十分重要的意义。

1.对工期的影响

房地产开发项目设计对于工程工期的影响主要有以下几个方面。

房地产开发项目设计中的土建设计与设备的购置计划都直接影响着工程施工进度。科学完善的土建设计与设备的购置计划可以有效提高工程建设效率。反之，由于土建设计与设备购置计划的不合理，导致工程出现返工、重置设备等问题，都会严重拖延工程进度，延长工程建设工期。

高水准的设计技术文件及咨询报告可以更好的保障工程施工进度。反之，设计阶段的缺失，会导致后期出现频繁的设计变更，严重阻碍工程施工进度，还会使得业主被承包商大量索赔，引起纠纷。

2.对成本的影响

部分专家研究认为：科学有效的工程设计可以为工程项目节省6～10%的成本，减少8.7～43.3%的施工工期。房地产开发项目设计对工程成本的影响在于：有效的开发项目设计可以影响到建筑工程生命周期内所需费用的80%左右；由于在项目规划设计阶段，投资方就基本决定了工程项目规模等大体成本，因此，开发项目设计决定了建筑工程投资的80%左右。

3.对质量的影响

房地产开发项目设计阶段的技术文件及咨询报告等，可以体现出工程项目的质量标准、建筑要求、水平以及住户的基本使用需求，这些都是工程项目内在质量的重要体现。 因此，只有高水准的工程开发项目设计，才能确保工程项目的经济性、安全性及实用性。有关调查分析，我国建筑行业项目质量事故中，40.1%的事故原因都在于工程项目设计。

二、房地产开发项目设计管理

方案设计的主要流程有：制定招标设计任务书进行方案招标评审、咨询方案确定方案规划方案报建设计文本方案报建。为了制定出一套经济效益高、满足市场需求的设计方案，许多的房地产开发商都会在方案设计阶段使用如多轮方案竞标、专家咨询论证、内部评审等方法，花费大量的内外资源。但实际设计结果仍是差强人意，出现了许多设计成果偏离预定目标，设计进度缓慢等问题，严重影响了工程建设。因此，加强方案设计阶段的管理十分重要。

一般情况下，方案设计阶段可以分为两个部分，即方案招标及方案定案阶段。从形成基本方案，一直到确定最终方案是一个反复多轮次的方案设计过程。因此，在各阶段中，各房地产开发项目设计人员及有关人员，都应认真深入地剖析项目中各个价值体系，如：在建筑空间分布设计、建筑造型分析、建筑环境景观系统、建筑设备的设置、以及建筑户型的平面及立体风格等，都要与设计院进行详细沟通，并与政府有关部门保持联系，促使方案设计健康发展。

还需要加强方案设计阶段的风险管理。部分房地产开发商制定的项目目标不够科学合理，给建筑施工带来了许多风险。还有部分开发商喜欢钻政策漏洞，甚至进行违规操作，都会给建筑项目带来极大的风险。而在委托与选择方案设计公司时也存在着一定的风险，这主要在于委托人对方案设计公司不够了解，选用了资质不佳的设计公司，因而使得设计成果达不到期望效果。因此，工程项目的组织者必须具备一定的风险意识，及时分析项目风险，防患于未然，确保整个方案设计阶段与建筑施工的顺利发展。

三、房地产开发项目设计变更

（一）设计变更

设计变更指的是设计部门修改与改变已经确定的设计文件以及施工设计图纸中的设计标准状态。进行设计变更应当尽早处理，变更的越早，给工程带来的损失就越小，反之则损失更大。如果是在设计阶段进行变更，则仅仅需要修改图纸，则对于其余费用的影响会很少甚至没有；而在采购阶段进行变更时，不仅需要修改变更图纸，还需要重新采买设备及材料，浪费了大量资源；在施工阶段发生变更时，不仅会增加上述各类费用，还会拆除部分已经施工的工程，造成更大的经济损失。因此，必须加强设计变更管理，提高设计变更控制力度，尽量将其控制在项目开发设计的初始阶段，做好图纸会审，以便及时发现处理设计中的失误与漏洞问题，尤其是能严重影响到工程造价的设计变更，必须先计算变更预算，再做设计变更。

（二）设计变更产生的原因

提出设计变更的有可能是房地产开发企业、设计单位、监理单位、施工单位等。造成设计变更的主要原因有： 调整项目规划，变更户型设计；出现设计失误、漏洞；变更设计工艺技术；增减工程内容；设计材料品种变化的影响；施工中出现的错误；设计时地质勘查资料不准确导致施工出现误差，如加深基础等。

四、房地产开发项目设计变更管理

进行设计变更管理主要有以下几个方面：

（一）技术管理方面

1.在前期研究阶段，应仔细做好房地产市场分析以及相关技术准备。房地产开发企业必须提前做好搜集整理数据资料、地质勘测等准备工作，以便为设计人员提供充足的工程资料，提高设计效率。

2.一定要严格考察各设计单位的具体情况，根据其技术能力、服务内容等设计资质，科学选择设计单位，确保设计人员的专业性。

3.组织构建高效的管理团队。选择具备一定专业能力的管理人员，可以及时发现设计中的各种纰漏与缺陷，能有效减少设计后期的变更数量，节省设计成本，有效提高设计进度与设计质量。

4.平衡设计方案与初步设计。进行工程项目开发建设不仅需要宏观考虑到各建筑技术经济指标，更需要注意技术的成本消耗以及可实现性。因此，在方案设计阶段必须做好项目后期的技术深化与设计的平衡，避免出现设计与实际施工脱节的现象。

5.加强设计变更流程管理。加强设计变更管理流程，增加设计变更检验及监管程序，可以有效保障设计变更的有效性及合理性。其具体变更流程如下图所示。

（二）合同管理方面

1.完善设计合同，对于设计变更方法进行事前约定。合同中的各项具体条款需要合约成本部门及设计管理部门进行统一协商制定，对于设计中的缺陷及问题，设立相应的赔偿条款，可以最大程度的减少设计变更成本，提高设计效率。

2.做好合同交底工作

在签订好设计合同后，企业合约成本部门应立即将合同信息通报给各职能部门，确保每位项目管理人员了解合同内容及注意事项，减少及避免不必要的索赔。

3.进行设计限额

对设计成本提出一定的额度限制，可以避免对于项目成本的浪费，有效控制项目成本。对于能量化的设计指标，对其设立一定的经济指标或者技术指标。对于不能量化的设计指标，应对其所需的材料设备成本设置一定的控制建议，尤其注意其中消耗成本较多的关键点，一定要加强其设计额度的控制。

（三）责任管理方面

制定严格的设计管理责任体系，制定完整的设计变更责任图（如图2所示），确保每个职能部门都能了解自身工作内容及主要职责，将设计变更等责任落实到具体部门及个人，提高项目开发建设效率。为了提高项目建设工作效率，还可设置一定的奖惩机制，对于施工中引起设计变更的各类设计问题，设定一定的限制。以其限制金额为十万元为例，如因为设计问题导致设计变更，如果超过十万元则扣除其1%的设计费用。以此来激励设计单位，有效提高设计效率。

综上所述，房地产开发项目设计与变更管理有着较强的复杂性与技术性，其管理难度及其巨大，管理任务十分艰巨。因此，房地产开发公司必须重视房地产开发设计与变更的管理，严格把控开发设计质量，提高其设计的科学性与实用性，并加强设计变更管理，规范设计变更流程，完善合同规定，以法律手段维护开发商及施工单位利益，促进房地产业健康发展。

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