房地产市场信息不对称对策分析

随着我国市场经济体系的逐步建立和完善，我国房地产市场取得了前所未有的发展，但由于交易双方掌握信息不对称造成的诸多问题也随之出现，并呈现上升趋势。所谓信息不对称，就是交易双方掌握的与交易有关的信息在准确性、全面性、及时性、连贯性方面存在差别。信息不对称问题在各种产品市场均有体现，房地产商品的特殊性决定了它在房地产市场中的表现更为明显。

一、房地产市场中信息不对称成因

（一）房地产商品的特殊性。房地产市场不同于一般的商品市场，房地产商品的特殊性决定了房地产市场中信息不对称问题，主要表现在以下几点：（1）房地产商品生产过程复杂，涉及领域繁多，由于社会分工的发展，很难有人对各个领域的知识都很精通，这导致消费者难以确定商品的质量。（2）房地产商品隐蔽工程多，被后续工程覆盖后，由于其本身的特点，难以进行全面检查。（3）房地产商品地理位置、设计、构造各不相同，在市场上不会存在相同的两个商品，人们不可能通过了解其他商品的特性来帮助判断，这决定了房地产商品的私有信息非常丰富。

（二）预防信息不对称的成本费用高。（1）信息是一种稀缺资源，与开发商相比，消费者处于信息劣势。消费者若想获得与房地产企业相对称的信息，是要付出高额代价的。（2）理论上讲，一个完全的合同应包含交易过程中所有可能发生的情况和应对措施，这样才能更好地规范双方的行为。但现实中，充分估计将来可能出现的偶然性及如何处理这些偶然性是非常难的。在我国房地产交易活动中，合同一般都由开发商拟定，他们制定的条款充分考虑了自己的利益，这也加剧了信息不对称的局面。采用商品房买卖示范文本以后，这种状况得到了很大改变，但专用条款和补充协议条款中，这种情况依然存在。（3）由于信息不对称和人们的有限理性，合同绝大多数是不完全合同，所以违反合同是难以避免的。在我国房地产交易过程中，多是开发商违约，作为消费者也是受害者，要想通过法律途径寻求解决办法就要付出高额成本。

（三）房地产市场中的利益驱动。（1）房地产一级市场主要是指国有土地使用权出让市场，市场的主体是国家和房地产开发商。国家出让国有土地使用权时，有的开发商难以通过正当途径获得国有土地的使用权，就利用各种关系与政府官员勾结，以非正当手段获得国有土地的使用权，使国有土地使用权的出让没有真正体现公开、公平、公正的原则。此外，国有土地采用协议方式时，由于国有土地出让信息的不完全公开，地方政府就有可能凭借对国有土地的权利垄断来制造竞租，从中谋取利益，这就更加剧了信息不对称。（2）房地产二级市场主要是指住房一级市场，是开发商把建好的楼盘卖给消费者的市场，市场的主体是开发商和购房者。在这个市场里，开发商主要通过牺牲建筑质量降低成本、隐瞒产品信息、夸大宣传等手段维护自己的信息优势。而且在我国，70%以上的物业管理项目都是由开发企业派生的，一些企业为了尽快回笼资金、扩大销售，经常在物业管理方面做一些不切实际的承诺，消费者住进去之后就会有被欺骗的感觉。（3）房地产三级市场主要是指二手房买卖市场，包括在二级市场基础上的第二次或多次房地产转让交易活动，即购房者将自己所购买的住房，通过房地产中介机构转卖给新的购房者，这一市场的主体是售房者、房地产中介机构和购房者。由于这三个市场主体对房地产商品的信息掌握程度各不相同，造成了任何两个主体之间都存在着信息不对称问题，每一个市场主体都想利用自己的信息优势获得最大利益，都会由此加剧信息的不对称。

二、完善房地产市场对策研究

信息不对称给房地产市场带来的负面影响非常严重。但完全消除市场中信息不对称现象，营造完全竞争的环境是不可能的。我们能做的就是从各个利益相关者着手，将信息不对称对房地产市场的不利影响降低到最小，维护各方的合法权益，促使房地产市场健康发展。

（一）从开发商角度。对开发商而言，应从长远利益出发，力求产品质量得以保证，优质的产品即使价格偏高，也会得到消费者的青睐，最终会在市场上脱颖而出；低质量商品房若要进来滥竽充数，他们后期付出的代价将是巨大的。

房地产开发商还应充分意识到，信息经济正逐渐把整个市场推向买方，因此房地产企业要做的不是研究如何榨取消费者，而是如何最大限度地获得消费者信息，增加自身的信息含量，并敢于把“私有信息”共享出来，增加企业透明度，以最快的速度生产出值得信赖的产品，让广大消费者放心购买自己的产品，走出一条品牌经营路线，这种无形效应给房地产企业带来的利润将是巨大的。

（二）从购房者角度。对于购房者来说，信息的获得主要通过开发商或是销售商，这些信息一般都带有较强的主观性。大多数购房者不具备专业知识，信息搜索又要付出很高的成本。随着竞争的日趋激烈，很多小开发商只注重短期利益，在一定程度上加剧了逆向选择问题。消费者能做的就是尽力收集各种从正规渠道获得的权威信息，借助于社会、政府、行业协会的援助，或请律师陪同购买，或付稍高的价格去购买质量有保障的商品房，在自身利益受到损害时，依法维权，不让侵权者有机可乘。

（三）从房地产中介服务角度。房地产中介服务始终渗透于房地产市场运作的各个阶段，贯穿于房地产经济运行的全过程，关系着房地产业的健康发展。在房地产中介日趋重要的今天，我国房地产中介机构也存在着许多问题。例如，中介企业规模小、入市门槛低，许多中介机构从业人员资力不够、素质不高、严重缺失诚信，使得我国中介机构一直没有起到应有的作用。虽然我国中介企业起步比较晚，但发展迅速，数量在不断扩张，竞争也越来越激烈，若想在强手如云的市场经济中占有一席之地，就中介机构自身而言，笔者建议如下：

1、树立行业诚信作风，创建中介企业文化。当今市场经济是诚信经济，诚信是商业伦理的基本要求，是建立和维护现代市场经济的灵魂。企业若想发展，一定要掌握这条根本性原则。企业守信可以成为一种巨大的无形资产，比做任何一种宣传都重要；企业失信，后续产生的法律、经济成本甚至无形代价也是巨大的。所以，中介企业一定要创建以诚信为核心的企业文化，开拓市场。

2、提高从业人员专业化水平和综合素质。房地产中介是人才密集型产业，需要大量的专业人才，人力资源也是第一位的战略资源。企业竞争归根到底是人才竞争，这个道理在任何行业都适用。因此，提高中介从业人员专业水平和整体素质也是必不可少的。

3、发展连锁式经营模式。类比其他行业机构的连锁经营模式，笔者认为，创建中介企业品牌，实现跨区域连锁经营，发展规模、拓展市场，是一条很好的途径。这样做的前提是，必须要求中介机构保证自己的服务质量，得到消费者的广泛认可。这样下来，消费者不仅得到了高品质的服务，那些只为追求短期利润、侵犯消费者权益的中介企业也将被挤出市场。

（四）从政府角度――政策建议。由于市场机制在解决信息不对称方面有其自身的缺陷，因此政府有必要采用一定的政策措施来弥补市场机制的不足。

1、加强制度和法律法规建设，完善监督机制。目前我国已经颁布的关于房地产行业管理的有关规定，大多是在房地产市场出现问题后的应时之作，难免有疏漏之处，一些规定、方法由不同政府部门制定，相互之间难以协调。房地产是一个专业性很强的行业，它在遵守一般规则的同时，有自己特殊的活动规则，但我国目前的法律法规并不能完全跟上房地产市场发展的需要，已经制定的法律及监督机制执行力度不够，也给某些投机的开发商和中介商留下了侵犯消费者权益的机会。因此，要保证房地产市场健康运行，就必须建立完善的法律法规体系，加强执法力度，增加市场透明度，使房地产行业真正做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。

2、制定住宅质量、信息公开规范化政策。为改善住宅信息不对称，加强购房者对住宅信息的了解，从根本做起，就是要对商品房的质量信息进行全面公开，并对公开的内容、时间、途径进行规范化管理。开发商宣传大体分三个阶段，即预售前阶段、预售阶段和现房销售阶段。笔者建议，在预售前宣传时，公开住宅项目的工程质量目标、功能质量目标和环境质量目标；在预售阶段宣传时，还应公开施工图审查结果及修改情况；在现房销售宣传时，把上述所有质量信息及工程验收信息和室内环境验收检测信息全部进行公开，并将这些信息通过售楼书呈现给购房者，或在专门网站公布，给消费者提供充分的选择空间。

3、引导非营利组织在房地产市场管理中发挥作用。加强政府在经济市场中的监管是解决房地产交易中信息不对称问题的一个重要途径，但由于政府一般只能从法规的制定、政策的引导等方面促进市场发育，在一些具体操作层面，需要介于政府与市场之间的非营利性组织的介入。笔者建议，通过政府引导，设立一种“房地产市场服务协调管理机构”，分担一部分政府的职能。如，加强对企业的政策引导，协调交易中的矛盾及纠纷，研究解决行业中的共性问题，市场信息，规范行业人员业务和行为、提高其职业素质等。

4、出台阳光操作政策。阳光操作政策是一种经营理念和操作模式，即公开成交价格和收费标准、服务收费透明、操作程序透明等。应该在房地产经济的多个关键环节实行阳光操作，制定统一的阳光操作政策。

5、建立信息传输体制，完善企业信用档案机制。对于每个企业，建立一种企业信用档案，在信用档案中除记录企业基本情况外，要特别对企业的失信行为进行记录，充分利用网络手段，将档案在网上公示，便于各部门和公众进行查询。建立企业信用档案机制，是进一步完善市场经济体制的重要保障，也是规范房地产市场秩序的治本之策。