抵押人能否将已抵押的房屋进行置换

某市登记机构询问：我市有一家企业为了向银行贷款，把该厂自有的11幢厂房向银行进行了抵押，我处也为之办理了抵押权登记。现在，距离被担保的主债权债务履行期限届满还有一年多时间。由于该企业对其中3幢房屋另有他用，因此和银行协商，准备把该厂所有的其他2幢面积较大的房屋（未设定过抵押）来置换这3幢房屋，以解除对这3幢房屋的抵押，银行对此也表示同意。我市以往没有遇到过这类问题，对抵押物能否通过置换来进行变更并办理变更登记，我们不能确定。申请人聘请的律师认为：《物权法》第193条规定了：抵押财产价值减少的，抵押人可以提供与减少的价值相应的担保，因此可以理解为可以以其他房屋来替代。问：我们是否可以依此为当事人办理抵押物置换的变更登记？

金绍达：申请人所说的对已抵押的房屋进行“置换”，实际上是将新的抵押物设定抵押，替代原已抵押的房屋来担保债的履行。这是一个抵押关系的解除，另一个新的抵押关系的设定。不能用抵押权的变更登记来处理。理由如下：

一、抵押权未经法定原因不会消灭，原来已设定抵押的房屋，没有以抵押物置换的方式来消灭其抵押权的法律规定。

二、按《房屋登记办法》第44条、第45条的规定：除了法律、法规规定变更抵押权的其他情形之外，只有抵押当事人、债务人的姓名或者名称的变化、被担保债权的数额的变化才属于抵押权的变更登记，并不包括抵押物的更换。《房屋登记办法释义》在解释抵押权变更的表现形式时，列入了“因抵押物的地址、面积发生改变”而导致的抵押权的变更。地址的改变是指因房屋的坐落门牌号码或街道名称的变化；面积发生改变也应该是“抵押物的……面积发生改变”，即已经抵押的房屋由于部分拆除或测量等原因发生的面积变化，而不是因为未曾抵押的房屋的介入而发生的面积改变。

三、《物权法》第193条规定：抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。全国人大法工委编写的《中华人民共和国物权法释义》对该条的解释是：“本条规定的抵押财产价值减少，均是由于抵押人的行为造成的”（第421页），前述释义对于这些行为的具体解释是：抵押人拆除抵押的房屋或是对需要修缮的抵押房屋不加修缮，从而降低抵押物的价值。而且，《物权法》的该条规定首先是“抵押权人有权要求抵押人停止其行为”，即制止抵押人拆除抵押的房屋，或是敦促抵押人对需要修缮的房屋及时进行修缮，以保持抵押物的价值，不能理解为已抵押的房屋可以更换。

应该说明的是：抵押只是对债的担保，并不影响抵押人对房屋的使用，已抵押的房屋也不是不允许转让，只是要按《物权法》的规定，经抵押权人同意，并将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务，没有必要通过置换的方式来处理。