北京现大规模业主抛盘现象

近期观察北京的住宅相关数据时，有一个现象尤其引人注目：5、6月份挂牌的出售数据猛增， 4月份出售样本数为51987套，5月份变成了180589套，6月份是146979套，环比猛增为上月的3倍，特别的是类似的一线城市上海，深圳和广州挂牌数变化不大，这更突出了北京住宅市场的特殊性。

一、北京住宅挂牌数量突然激增

从表1中可以看到，前4个月的挂牌量虽然各有不同，但是各个城市的基本走势差别不大，尤其是最低点都是在2014年3月份，然后到4月份有一个明显回升；而到了5月份和6月份，北京的走势和其他的城市有了明显差别。其他城市相比4月份的最大涨幅也只有20%不到，而北京的涨幅接近250%，而且6月份并没有明显回落。

由于中金标准数据大数据源是计算机按照预定的程序自动收集而来，规则统一、时间连续、标准一致，在北京5月份和6月份的样本数差别不大的情况下，5月和6月突然增多的样本数不仅有延续性，而且很能说明问题。

北京市3-6月的住宅平均售价分别为38641元/平方米、37865元/平方米、37541元/平方米和37249元/平方米，从4月开始逐月下降。2014年5月和6月的实际二手住宅成交量6929套和6464套，环比下降9%和6.7%，同比下降5.5%和30%。整个北京市2014年上半年二手住宅成交量44165套，2013年上半年成交量95244套，同比下滑53.6%。放在这个量价齐跌的市场背景下，如此多的挂牌住房突然涌现，说明北京市房价的进一步加速下跌看来已经不可避免。

分行政区来看，北部和中部地区抛售情况更加明显。5月环比4月，月度新增供给量增幅最大的5个行政区分别为：门头沟区、朝阳区、海淀区、西城区和东城区。后面4个区正是北京的中央城区，也是房价较高的地区。从价格上来看，房价最高的两个区西城区和东城区跌幅不大，6月比4月分别跌了1.71%和1.91%，但是三环外的几个区跌幅不小，其中，丰台区、海淀区、石景山区跌幅分别达到了5.02%、5.66%、7.27%。由此可见，北京当前的住宅市场，中心城区的价格尚可维持，边缘城区的价格已经跌幅不小，结合市面上中介要求业主的报价不能太高的消息，整个市场已经全面转向买方市场。

二、新房市场库存超过8万套，销量放缓明显

根据北京市住房交易管理网统计数据，截至7月21日，北京楼市商品住宅库存为85366套，比起6月20日的80844套增加了近5000套。商品住宅库存数量创下近19个月新高。

新建商品住宅的销售量方面，北京1-6月的成交量分别为6908套、2221套、7259套、5548套、5336套和4466套，上半年总计31738套，如果按照这个速度来去库存，大约还需要16个月才能够将现有库存清空，这还没有计算同期新建成住宅的供给量增加。

新房的特点决定了开发商不能像二手房业主那样长期持有。因为开发商有贷款要还，有员工要养，同时还需要购买做面包用的面粉土地资源。这些因素在房地产市场火爆的时候都不会成为问题，因为在卖方市场，开发商完全可以通过控制放盘速度或者出售价格来实现收益与成本的合理转化。但当市场下跌时，一切就都变得不一样了，如果还是按照老习惯认为熬一段时间就能等来好转是不切实际的。对风险更加敏感的开发商会先人一步的控制好自己的财务报表，储备更多的现金，以更快的速度将自己手中的固定资产变成流动资产，并以更稳妥谨慎的方式拿地，某些时候甚至会牺牲一些利润。这意味着先一步降价销售的房地产商会有巨大的优势，他可以在房地产下跌严重之前卖掉自己的存货，不仅让自己的资金链得到缓和，还保住了自己的利润，而且先行一步打压房价使得竞争对手的利润恶化严重，也打击了竞争对手，一举三得。

下面一组数据更能说明当下房地产企业的经营情况：根据2014年1季报，经过统计上市规模前20名的房地产企业，得到以下结果：20家企业净利润同比9涨11跌，金地集团净利润同比下跌75%，经营现金流17家为负数，3家现金流为正的企业中有2家1季度亏损。20家企业绝大部分负债率超过75%，其中泰禾集团的负债率达到87%。从中可以看出，高负债、重资产的房地产企业承担的风险在房价下跌的市场环境下更加恶化。在这种情况下，曾经是中国房价最坚挺的北京市房价也进一步下滑。由此，目前已经在全国半数城市上演的房价下跌将向全国更大范围扩散，自2008年以来的一场由市场主导，而非由政策主导的全国性房地产价格下跌将成为必然。

作者系中金标准数据研究员