时间：2022-08-20 06:54:18
如何实现商业地产的资产化，从而成为一家持有型的商业地产公司，奥园仍旧有很长的路要走。
谈及奥园，业内多会想到其与北京著名烂尾项目长安8号之间的瓜葛，而在其去年正式斩断了这层关系之后，奥园也极少有消息发出。
近日，经历多年曲折的中国奥园地产集团股份有限公司了其商业地产战略，计划未来将商业地产比重提高至40%。实际上，从2010年至2012年这3年间，奥园的复合增长率均保持在30%左右，商业比重也一再攀升。但对于其商业的远期规划，业内人士则表示，“恐怕要付出更多的努力。”
初步实践“商住双线”
尽管在6月5日举办的奥园集团商业地产战略会上，奥园才正式宣布将大规模进军商业地产，但事实上，早在2009年奥园就意识到了商业地产较强的抗风险能力，并随之施行了商住双线的发展战略。
根据和讯网的报道，奥园集团执行总裁杨忠在会现场介绍，近年来，奥园确定了大中型商业Mall，主题及社区配套商业街，高端商业公寓写字楼，养生酒店四个商业产品系列，同时亦明确执行了自持为辅、销售为主的商业地产运营模式。经过三四年实践，奥园集团陆续推出的商业项目，如广州奥园广场、沈阳奥园会展广场、奥园养生广场等，都取得不俗销售成绩。
商业地产与住宅双线产品的齐头并进，也使奥园的财务业绩取得了长足发展。
公开资料显示，2011年奥园商业物业收入达10.86亿元，相比2010年增长237%；2012年，奥园的合同销售金额达人民币52.5亿元，同比2011年上升约5%；2013年奥园则计划推出包括株洲奥园养生城、株洲奥园广场、重庆新项目、广州萝岗、广州长隆、广州南站等多个项目。据悉，奥园今年前5月合同销售金额已达20亿元，奥园投资者关系主管何嘉恩日前表示，集团有信心达到全年75亿元的合约销售额目标。
广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同在会上表示，“相比于十年前的奥园，无论是决策、模式还是智慧，都显得更加务实和成熟。”而良好的财务状况也让奥园逐步发力拿地，进一步夯实“商住双线”的发展策略。
据辉立证券方面分析显示，除去项目销售回款，2012年奥园通过出售北京项目和发行优先票据，回收现金人民币46亿元。可以预见，在积极的发展策略指引下，2013年奥园的新开工面积和在建面积将有显著增长。
事实上，2012年奥园已经陆续在广东、重庆、湖南等地获取土地储备。去年底，奥园就在株洲天元区拿下四幅商住地块，此外，又以34.1亿元拍得9幅共12万平方米的广州番禺新城地铁上盖商业地块。
在奥园的版图里，广东、沈阳和重庆将是其未来几年的重点发展区域，其土地储备的长期目标则是，广东省内的土地储备占比为40%，广东省外达到60%。而在2012年底与保利地产联合获取的番禺综合地块，将是其未来的发展重点。
奥园集团副总裁王曙煜在会上则表示，奥园下一步的商业布局首先要依托集团产业，在珠三角、长三角、环渤海等五大经济圈共同跟住宅线实现商住双线同步发展。
商业转型任重道远
面对调控政策频出的楼市，许多以商品住宅为经营主线的房企纷纷选择了转型。杨忠表示，商业地产可以抓紧由内需带动的消费增长，虽然短期的收款比例较住宅项目低，但日后可持续提供稳定的现金流。
面对是否担心商业地产过剩的问题时，奥园方面表示，城镇化是中国商业地产的最大利好，奥园看到商业地产的机遇。
与传统的商业项目不同，奥园将自身所运营的商业地产产品更多地划分为体验式商业。
“注重量身定做与消费者的最终体验感，这就是奥园地产定位。”对于王曙煜而言，2012年底以96%的招商率开业的番禺区奥园广场，正是体验式商业的成功例证。“我们将更多资源分配到了餐饮、娱乐，使体验式商业的比例占到整个商场购物60%，与传统的购物中心相比，我们提供了完全不一样的生活方式，一个更体验式购物的环境。”
据了解，奥园的体验式商业更加注重于消费者之间的互动，其最大特点是集客能力强、消费时间长，并对其他的业态消费有带动作用。在奥园看来，这些都可以有效达到缩短新商业市场培育期的目的。
商业地产的开发运营始终绕不开人、钱、模式这几个核心问题。对此，已有业内人士指出，奥园这两年才算是真正从不稳定的发展走向了稳健的经营路线，在资金、人员团队方面恐怕只是出于“初级阶段”，而商业地产更加看重“打持久战”的能力。
实际上，商业地产的年均投入与产出比例相对住宅而言低很多，特比是对于自持型的商业而言，如要创造出利润，则更加考验持续运营的能力。
有数据显示，SOHO中国去年物业类投资达380多亿元，而由此产生的租金收入仅为1.48亿元，租售比不足0.3%；而进入商业地产较早的万达去年总收入为1097亿元，租金收入也只有80亿元，占总收入比为7.3%。
据了解，当前奥园商业自持比例仍徘徊在20%左右，而对于未来自持比例将如何提高，奥园方面则表示，近几年来讲有望上升到40%。
在许多业内人士看来，面对资金周转的问题，奥园当前商业地产的自持率仍不会很高，如何实现商业地产的资产化，从而成为一家持有型的商业地产公司，奥园仍旧有很长的路要走。