浅析逾期办理产权证的法律责任

【摘要】产权证是由房产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证，如果买受人不能如期取得房产证，不仅造成房屋权属关系不明、秩序紊乱，而且无法行使转让、抵押、租赁、投资等权利。本文拟以某房产公司未及时为业主办理产权证纠纷为例，浅析逾期办理产权证所引起的法律责任问题，并提出相应的解决措施。

【关键词】房产交易 产权证 逾期 责任

根据《合同法》和《房地产管理法》，商品房买卖合同中的出卖人（房地产商）不仅应当按期交付符合合同约定的商品房，而且应当自行或协助买受人（业主）办理产权证。现实之生活中，经常出现办证逾期问题，而买卖双方往往对逾期原因、责任主体或责任形式产生纠纷。

一、案情简介

2006年初某地产投资有限公司（下简称房地产商）与买受人（下简称业主）签订《商品房预售合同》，业主向房地产商购买位于某小区的商品房56.98平方米，房价款总额241794元，双方约定2006年底交房，若房地产商逾期交房按日万分之五支付违约金，若业主未按时交付房款，也应承担万分之五的违约金，合同签订后，业主在约定期间内一次性全额支付房款，但因各种原因，房地产商一直未能按期交房。2008年12月19日，已取得商品房预售许可证的房地产商与业主又签订《商品房买卖合同》，合同约定，房地产商应于2009年4月28日前交房。双方直到2009年3月方完成交房手续。

房地产商在与业主订立售房合同后，双方于2009年2月18日在汕头市某区土地房产交易管理所对该房产进行交易确认，房地产商为免除自身的一些后续责任，单方面拟定《合同补充协议》，明确双方的权利义务，。据业主反映，该补充协议业主均没有认真阅读，也未能明确理解其真实意思，特别是其中的第六条规定：“出卖人将于本项目办理完成综合验收手续和项目总确权后90天内办理权属登记，出卖人将办证资料报产权登记机关备案后即完成了出卖人办理权属登记的义务，因买受人未能按时交纳购房款等原因未能取得房屋产权证的，出卖人不承担责任。买受人不得以因出卖人原因导致买受人未能于本项目办理完成综合验收手续和项目确权后90天内取得房屋产权证为由要求退房，但出卖人应向买受人支付已付房款的日0.01%且不超过已付房款百分之一的违约金，并继续协助买受人取得房屋产权证”。更有甚者，其中有一业主与房地产商签订的补充协议，竟然约定若无法按期办理产权证，房地产商应承担已付房款的日0.01%且不超过已付房款万分之一的违约金，则对一套价值30万的房产来说，房地产商不管何种原因，无法正常办理产权证，最多承担30元的违约金，这样的补充条款让人匪夷所思。业主一致认为，该条款显然是霸王条款，侵害了广大业主的合法权益，应予撤销，因此引起纠纷。

二、责任分析

此类案件中，业主均与房地产商签订了《商品房买卖合同》，应视为有效的合同，该合同2009年2月18日经过房产行政主管部门的交易确认，应视为确权完成。《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”

1.对房地产商逾期交房违约责任的追究。有部分业主在明确知道房地产商无法如期交房后，即向房地产商提出按照日万分之五支付违约金的要求，后经与房地产商协商，一次性得到违约赔偿，一部分业主至今未提出主张赔偿违约金，距今已超过2年时间，应该视为超过法定的2年诉讼时效，我国《民法通则》第135条规定的：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”这表明，我国一般民事诉讼的一般诉讼时效为2年，从知道或者应当知道权利受到侵害之日起开始计算，也就是说，自房地产商违约之日起，业主应积极着手准备启动法律程序，不可超过2年，如果超过2年时间，则在很大程度上丧失了胜诉机会。所以，这部分业主目前主张追究房地产商逾期交付房产的违约责任的诉讼请求，将难以得到法院的支持。当然，如果业主有证据证明在合同约定的交房日期届满后两年内其曾经向房地产商主张过权利。

2.对房地产商逾期办理产权证的责任追究。逾期中的“期”实质是合同约定的办证期限，也是出卖人承担违约责任的始期。《解释》第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”据此，办证期限首先由当事人自由约定，无约定期限则适用法定90日。该90日是买受人取得产权证书的最长期限，逾期则由出卖人承担违约责任，但此规定与现行办证制度严重脱节，加重了出卖人的责任。根据《城市房地产权属登记管理办法》第16、26和27条：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记；登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记；登记机关应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。显然，出卖人完成初始登记最长需要127日，买受人申请转移登记和登记机关核准登记以及颁发证书需要更长时间，此时已经远远超出解释确定的90日，出卖人承担违约责任势在必然。为此，出卖人经常事先在买卖合同中拟定较长的办证期限，以降低承担违约责任的可能性。在上述纠纷案件中，房地产商在补充协议中约定，若无法按期办理房产证，则承担日0.01%的违约责任，但以所交付款百分之一为限。笔者认为，该约定显失公平。房地产商无法如期办理产权证，构成违约事实，双方约定日0.01%虽然看似略低，但毕竟还是双方同意签署的，应对此违约金标准予以承认有效，但是，违约金以所交付款百分之一为限是霸王条款，严重侵害业主的合法权益，如业主事后对此存在异议，应当予以撤销。因为，未约定事实是连续的，若按照“以所交付款百分之一为限”规定违约金，则房地产商就肆无忌惮，以一套房子人民币241794元为例，房地产商承担人民币2418元后，不管8年、10年或更长时间内不为业主办理产权证，都没有任何违约风险，这将加大对业主的伤害，不利于纠纷的解决，故该违约金封顶的做法应予撤销。

3. 由于登记机关原因造成办证逾期的，业主可以向登记机关请求赔偿。对业主损失应当坚持全面赔偿原则，其无辜遭受损失，房地产商不承担赔偿责任，办证机关也不承担责任，业主的权益无法得到切实有效的保护，这将严重违背公平正义原则，故业主可根据《民法通则》121条，请求登记机关承担赔偿责任。赔偿数额上，可以适用《解释》17条第3款，按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

4.因测绘机构原因造成办证逾期，房地产商不承担违约责任。根据《合同法》121条，因测绘机关迟延造成办证逾期的，房地产商应当向业主承担违约责任，出卖人与测绘机构的纠纷可以按照委托合同约定解决。但应当注意的是，在《房产测绘管理办法》和《商品房销售管理办法》实施前，测绘机构多属于登记机关的附属，测绘亦属于行政行为，测绘机构迟延造成办证逾期很难归结为“出卖人原因。”

三、案件启示

上述案件所发生的纠纷，具有一定的普遍性，也使广大业主在购买商品房过程获得一些启示。笔者认为，为减少购房中发生的纠纷，双方应着重注意几个问题。

第一，目前房地产商很多都是证件不全的，但是很多业主都不知道从何告起，而自己的维权之路也比较困难，甚至有的业主连商品房需要的五证都不清楚就糊涂的交了房款。开发商销售商品房要具备的五证就是：土地使用权证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，施工许可证，预售许可证，上述证件缺一不可的。房地产商义务包括：完成初始登记、发出办证通知和进行必要协助，但对登记机关办事不力和业主申请迟延难以左右和干预，故“出卖人原因”应当限定在其未履行自身义务而造成买受人办证逾期的情形，包括：申请初始登记迟延；初始登记材料不完备；建设项目违法不能取得规划、用地等手续；擅自变更规划设计；未及时通知买受人等。登记机关原因包括审查失误、工作拖延等。

第二，没有拿到产权证，如何维护权利。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，所以房地产开发商协助买房人办理产权人是他的法定义务。

第三，虽然目前法律对于商品房纠纷有了很多规定，但是我们绝不能有侥幸的心理，应当时时有法律意识，在购房时尽量将可能发生的问题做出书面约定，特别是违约条款一定要写清楚，以防止责权不清带来的隐患。如何维护业益，最重要的是看当时签订合同的约定条件是什么，是怎么约定的。如果房地产商违反原来合同约定的条件的话，实际上我们认为他是一种对合同违法，他违反了合同约定，如果这两个都违反的话，我们认为作为业主可以通过向法院的方式，以诉讼方式要求房地产商承担相应责任。

第四，至于说是否能够向房地产商争取双倍索赔，前提条件是必须有一个证据，作为业主来说必须有证据房地产有欺诈行为，要符合消费者权益保护法第49条规定，就是说只有房地产商具有与消费者权益保护法49条规定的行为的情况下，业主才能向法院提出诉讼，要求房地产商进行双倍赔偿。

第五，由于登记机关原因造成办证逾期的，买受人能否请求赔偿？笔者认为：对买受人损失应当坚持全面赔偿原则，其无辜遭受损失，出卖人不承担赔偿责任，办证机关亦不承担责任，买受人保护将出现真空，严重违背公平正义原则，故买受人可根据《民法通则》121条，请求登记机关承担赔偿责任。赔偿数额上，可以适用《解释》17条第3款，按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第六，业主还要注意自身应尽的义务，对于自己义务的实际履行应保留相应的证据。业主原因包括申请迟延、办证手续不完备、未缴纳相关税费等。从举证角度出发，业主提供办证逾期的初步证据后，转由房地产商对“非出卖人原因”举证，举证不能或证据不力则应当承担违约责任。

第七，如果业主采取法律的途径解决逾期办理房产证问题，还要注意诉讼时效，只有在规定的期间内提出的请求才受到法律的保护。

总之，不管是房地产商或者是业主，均应坚持以人为本、诚信经营的理念，公平合理地处理房地产交易中的各种问题，一旦出现纠纷，应友好协商，互谅互让，合法、及时、公平、公正地解决矛盾，共同构建和谐的建议环境。

参考文献

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