住房保障.征收评估

2019-08-18 版权声明 举报文章

住房保障.征收评估

住房保障

近期,对住房保障工作暴露出来的一些问题,许多媒体给予了相当的关注。这些问题主要集中在以下几方面。

一是,保障房融资难。按照住建部测算,今年要完成的1000万套保障性安居工程年度投资在1.3万亿元左右。其中,8000多亿元是通过社会机构投入和保障对象及其所在企业筹集来的,占比逾62%。但是,由于保障房投资“利润薄且回报期长”,社会资金进入情况并不理想。正因如此,截至5月底,全国保障房开工率仅为34%,虽好于去年,但仍显缓慢。

二是,土地供应不能得到有效保障。201・1年全国住房用地计划供应量为21.8万公顷,约为前两年年均实际供地量的2倍。保障性安居工程用地计划供应7.74万公顷,占比35.5%。与去年的计划供应量和实际供地量相比,2011年全国住房用地计划供应量分别增加18.5%和72.6%。在违章建筑屡禁不止、招拍挂制度尚未完善的情况下,巨大的用地需求是对保障房项目建设的一大挑战。目前,已有部分县市由于对保障房用地供应不足,而暂停其对商品住宅的用地供应。

三是,保障房分“乱象”濒出。审计署2010年底公布的数据显示,在重点调查的32个城市中,有18个城市向2132户不符合条件的家庭分配了廉租房。与此同时,保障房分配后出现闲置、转租和转售的情况。

四是,部分保障房质量低下。当前,一些地方的保障房项目接连爆出质量缺陷,例如,广西部分保障房项目仍在使用“瘦身钢筋”、杭州保障房钢筋“缺斤短两”,巨大隐患令人心忧。

为解决上述问题,从中央到地方纷纷出台各项措施。

为破解保障房融资难题,国资委和住建部先后下发了《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》和《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》,保障房建设的专项融资瓶颈有望得到突破。

为落实保障性住房用地,国土资源部拟采取以下措施:要求各地对保障性安居工程用地实行计划单列;对落实国家1000万套保障性安居工程建设用地实行责任制。

为建立并完善保障房分配机制,各有关部门将加快建立健全信息共享、社会监督、依法惩处三大机制,尤其要加大对虚假申报、骗购骗租、转租转售、闲置浪费保障房等行为的惩罚力度,追究法律责任。

对保障房质量问题,中央也高度重视。近日,国务院副总理强调:要对保障房建设实行质量终身责任制,一旦质量出了问题,不论责任人走到哪里,都要追究其责任。住建部也发出通知,保障房要保质量、保安全。项目法人、勘察、设计、施工、监理等单位依法对建设工程质量负终身责任。

应该说,对当前住房保障工作中存在的问题,各级政府不仅具有相当的认知,而且,已经在采取各种富有针对性的措施。

当前,住房保障工作中存在的这些问题,既有主观的原因,也有客观的原因。“五一”期间,总书记在天津考察时强调,保障性住房建设是一项重大民生工程、民心工程;总理在北京考察时强调,保障性住房建设要讲规模、讲质量、讲配套,这是百年大计。党和国家领导人关于保障房建设的重要讲话意在表明一种态度、重申一种决心、指明一个方向。解决上述问题,最主要的一点,就是各级政府要将对住房保障工作的认识,统一到中央的这种态度、决心和方向上来。以此为前提,相关路径的探讨、研究才有意义。

在积极地从法律、制度上完善我国住房保障制度、切实推进住房保障的过程中,当前需要强调以下两点:

一是,必须重视保障房的监管工作。保障房既要重视建设,也要关注分配。

二是,住房保障既要通过各种方式“扩容”,也要始终恪守其“社会保障”的公共属性。

如何将住房保障这项“惠民工程”切实受惠于民,需要我们在实践中不断总结经验、创新做法。

征收评估

6月7日,住建部《国有土地上房屋征收评估办法》(下称《办法》),2003年颁布的《城市房屋拆迁估价指导意见》(下称《意见》)同时废止。

业界普遍认为,《办法》的出台是立法方面的进步,有利于使征收的成本向市场靠拢,使被征收人的权益得到更好的保护。对《办法》中的许多规定,业界颇多肯定。

比如:《办法》首次将拆迁补偿由原来的按政府指导价格补偿,修改为完全按照市场价值来评估。有专家表示,政府是征收的主体,那么对于房屋价值的判断,就应该采用第三方独立的判断才能公平。

《办法》中明确规定,“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。许多媒体指出:由被征收人来选定评估机构,是社会公平的体现,也尊重了被征收人的权利,有利于避免强拆等恶性事件的发生。

对于评估方法的选择,《办法》明确规定,“估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估”。人们普遍认为:这较之之前《意见》要求的“一般应当采取市场比较法”,更为科学完善。

但也有业内人士对《办法》的出台并不看好,他们认为这改变不了被征收人的弱势格局,执行力度才是问题关键。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下称《条例》)出台之后,因为缺少配套法规的跟进,特别是没有可作依据的房屋征收评估办法,因不合理的补偿方案而导致的暴力抗拆事件时有发生。因此,从规范征收行为、维护社会稳定的角度来讲,《办法》的不仅紧要而且迫切。

作为《条例》的配套规定,《办法》的出台,使涉及国有土地上房屋征收的相关概念得以明晰;同时,在房屋价值评估依据、评估机构选择、评估方法采用以及复核评估程序等方面不乏亮点,对规范征收房屋估价具有重要的指导作用。由被征收人选择评估机构,以“类似房地产的市场价格”作为依据,以及对评估报告申请复核的权利等规定,都体现了对被征收人权利以及私有财产的保护和尊重,这是社会进步的表现。

正如有关专家所言,《办法》也还存在一些需要完善细化之处。关于评估机构的选择,虽然《办法》赋予了被征收人的选择权,但具体办法则由“省、自治区、直辖市制定”的模糊规定,会使实际操作中难免出现问题。拆迁估价时点规定为房屋征收决定公告之日,也存在一定问题,如果公告之后没有马上拆迁,补偿价格可能会出现差距。所以,有人提出,应以订立合同的时间为房屋价值评估时点。再有,就是专家委员会的组成并没有向社会公开,仍是由评估师组成,难免会有利益上的牵连。既然是建立第三方监督制度,就应向社会开放,力求客观公正。

关键的一点是,《办法》的实施将会给地方政府带来很大挑战。按照市场价格评估,将使拆迁的成本增高、难度加大,法定程序也将更多。如何在推进城市化进程中,做到和谐征收,将是对政府执政能力的重要考验。

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