论我国房地产行业困境的成因及对策

摘要：政府调控的高压政策以及低迷的成交量并没有抑制住房价的上涨。之所以中国楼市越调越涨，其主要根源在于供需关系失衡、开发商的暴利、政府管理失误、宏观经济形势不利等因素。针对我国房地产行业现状，提出完善相应制度，减少对土地财政的依赖，加大保障房的建设，改善经济环境与投资环境，建立全国统一的房产管理系统以及开征房产税等建议。

关键词：房地产；政府行为；成因；对策

中图分类号：DF4 文献标志码：A 文章编号：1673－291X（2011）20－0063－02

一、我国房地产市场现状

自2011年新一轮楼市调控开始之后，除极个别城市，全国大多数城市商品房出售价格仍保持在稳中有升的状态。虽然政府以罕见强硬的姿态表示一定要将楼市调控进行到底，并且派出督察组奔赴各地督查楼市调控政策执行情况，各大城市楼市的成交量也处于同比的较低点，但是各地楼市价格仍然没有松动的迹象，甚至许多城市仍在缓慢上涨。纵观历次房地产调控，结局都以楼市的报复性上涨结束。政府出台的政策一次比一次更加严厉，同时房价的涨幅也一次比一次更加激烈，中国楼市进入了一个越调越涨的怪圈。现如今房地产市场的走势已经对社会各个方面产生深远影响，到了不得不调控的地步。同时，影响楼市的各种因素错综复杂，影响楼市走向的因素已经不仅仅局限于供求关系的范畴，政府自身的决策已经成为更具有决定性的因素。

二、我国商品房价格失控的主要原因

（一）供需关系失衡

从经济学角度来讲，供需关系对产品价格的波动起到相当大的作用。当供给大于需求时，市场趋于饱和，产品价格下降。当供给小于需求时，市场需求旺盛，产品价格上升。我国房地产行业目前的状况是需求远远大于供给。为国民提供保障性住房是政府的基本责任之一，但是1998年国务院颁布23号文，即《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，提出停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。之后，政府将商品房建设交给地产商，在社会保障房方面投入过少，直接导致了现在的保障房和廉租房的缺失，进一步加大了供需间的失衡。并且随着住房改革以来，我国城市化进程的空前加速，适龄青年人口得增加使得刚性需求越来越大，加上住房价格一涨再涨，越来越多的人没有能力支付高额价款，对住房的需求越攒越多，供需间的矛盾进一步加深。

（二）开发商的暴利

据《2010中国亿万富豪调查报告》，报告对1999―2009年胡润中国百富榜、福布斯中国富豪榜等上榜的亿万富豪展开了调查统计分析。涉足房地产行业的富豪人数最多，几乎占全部富豪的1/3，有567人，约占富豪总数的28.96%。这些富豪来自459家企业，占上榜企业总数的28.44%。另据国家税务总局对各行业平均利润率的测算，工业：5%～13%；交通业：9%～14%；商业：（批发）4%～7%、（零售）4%～-9%；餐饮业：8%～15%：服务业：9%～15%；娱乐业：15%～25%。而房地产行业利润可达20%～30%，可见房地产行业的利润之巨。同时开发商的暴利成为影响房价居高不下的一个重要因素。并且各行业国企纷纷涉足房地产行业，以其独特的身份优势和对土地资源的掌握牟取利益，可见房地产行业的利润相当丰厚。

（三）政府管理失误

1.财政过度依赖土地出让

就国土部公布620个样本楼盘数据来看，中国地价占房价的比例平均为23%。虽然各机构给出的数据不尽相同，但是相信土地价格在项目总成本中的比例至少能占到20%～30%，也就是说从拿地开始，政府已经先得到了将近30%的利润。另根据财政部数据，2010年全国财政收入83 080亿元，而2010年我国全国国有土地使用权出让收入29 109.94亿元，土地出让收入就占到全部财政收入的35%。政府已经过度依赖土地出让带来的财政收入。但是各地政府将土地出让视为增加财政收入的一大法宝，在单一追求GDP政绩的影响下，开发商的拿地成本越来越高。开发商解决这一问题的唯一出路就是将增加的成本转嫁到消费者身上。但是也就是在2010年，各地地王频现，土地成本的增加进一步助推了楼市价格的上涨。

2.房地产行业过高的税费

房地产行业的税费项目之多，税种之繁杂，是助推房价高涨的另外一个重要原因。政府从房地产行业拿到税费又分为两阶段，一是开发商开发阶段，二是商品房买卖阶段。据不完全统计，开发商需要缴纳的主要税费达到116种。商品房买卖阶段买卖双方又需要缴纳例如印花税、营业税、所得税、土地增值税、契税等等。目前房地产税收已经成为地方税收的主力税种，占到地方税收的20%左右。

由以上数据可以看出，房地产行业的大部分成本资金和税收都流向了政府。另据REICO在2009年的《我国房地产企业开发费用分析》专题报告显示，在开发商的总费用支出中，流向政府的份额为49.42%。可见政府在楼市成本中获得了过高的利润。

（四）宏观经济形势不利

房地产的走势可以说与宏观经济形势的走势有相当大的联系。（1）2006―2008年房地产行业曾经遭遇小低谷，但是2008年经济危机之后，政府急于刺激国内需求与消费，大力发展房地产，甚至将其视为刺激经济复苏的支柱产业。从2008年地产业迅猛发展至今，并且没有丝毫衰落的迹象。（2）经济危机之后，政府为了刺激经济的复苏，开始实行宽松的货币政策和财政政策：银行加大对地产业贷款扶持，地产业反之绑架银行，致使银行不良贷款、坏账呆账增多。同时货币超发严重，CPI连创新高，流动性过剩，在沪深两市持续低迷的情况下，越来越多的人为了财富的升值甚至保值只能投资房地产，进一步推动了楼市的走向。（3）国际经济环境持续恶化。美国次贷危机影响未了，欧洲债务危机又发，全球经济复苏缓慢。越来越多的热钱涌入国内，先推高，后做空。在引发房地产泡沫的同时，严重影响我国的国家经济安全。

由以上可见，我国的房地产行业目前的窘况已经不单单是房地产行业单方面的原因造成的，还涉及到经济、民生、政府、国家经济安全等诸多方面，已经成为一个诸多社会矛盾的集合体，并且有越积越大的趋势，如果不能得到妥善的解决，将严重影响我国的社会主义现代化进程。而在市场调节完全失效的情况下，我们只能寄希望于政府的适当干预。在房地产的开发，买卖，保有等各个阶段都有大量的环节可以限制，但是政府历次干预的主要针对目标都仅仅着眼于商品房买卖中的一个小环节：限制炒房。笔者认为，这是政府干预失效的关键。

三、针对房地产行业现状的建议

目前房地产行业已经严重影响了国民经济的良好有序运行，并且市场调节已经失灵，只有政府干预才能有效地解决问题。针对这一状况，政府应该下决心用类似休克疗法彻底解决房地产行业的顽疾，而不是一直束手任其发展。对于如何解决当前房地产行业调控局面的窘境，除了当前政府正在进行的调控政策，笔者给出以下建议。

（一）减少对土地财政的依赖

政府应该进行适当的税费改革，扩大税基，实现政府财政收入的多元化，在不明显减少财政收入的情况下减少对土地的依赖。并且应该建立全国统一可行的土地出让制度，减少房地产买卖流通阶段之前的税收，进而相对减少商品房的成本。

（二）加大保障房的建设

为国民提供保障房是政府的责任和义务。在这方面我们可以参考香港、新加坡等国家和地区的做法，制定适合我们国家的保障房政策。重点建设经济适用房和廉租房。中央和地方财政都要对保障房的建设负责，在土地划拨、资金投入等方面做到协调统一，最大限度的提供保障房以缓解商品房市场的压力。

（三）改善经济环境与投资环境

受经济危机和全球经济衰退的影响，国内经济增长出现了放缓的趋势。政府过于追求GDP的增长而采取各种方法。不重视实体经济的投入而导致制造业资金大量外逃炒楼炒股，使虚拟经济的泡沫化更加严重。经济环境的恶化导致投资环境同样恶化，大量资金没有投资效益，只能投向房地产。国家应该重点扶持制造业的发展，在税费以及政策上给予更大的优惠，鼓励其发展。同时扩大内需，刺激国内消费，改变过去严重依赖出口的局面。并采取适当稳健的财政政策与货币政策，治理通货膨胀，创造一个稳定的投资环境，引导社会资金有序良好的运行，改变只能通过炒楼来实现资产保值的现状。

（四）建立全国统一的房产管理系统以及开征房产税

政府建立全国统一的房地产管理系统，并且进行全国性的信息资源共享。对居民在实名制的基础上实行以家庭为单位的限购，对已购的第二套以上商品房普遍开征高额房产税，增加其持有成本，迫使市场上的大量空置房加入到流通领域来，相对缓解供需压力。政府要对开发商制定严格的房产开发程序，防止其囤地以及捂盘惜售。

（五）制定相应的法律法规

政府出台确实有效的法律法规约束。（1）对全国的房地产要有统一的行业标准、准入标准、开发标准等等，并且限定地产商的利润。（2）对政府的自身行为要有法律的约束，比如土地的出让、土地出让金的使用、土地划拨、保障房的建设等等都要有明确的法律法规进行限定。（3）对居民的投资进行法律的规范。在注重契约精神的前提下，以法律去规范其市场行为。

房地产行业已经成为多种社会矛盾的集合点，解决房地产行业的窘状是当下最为紧迫的任务。房地产行业对国民经济运行以及社会和谐产生的负面影响需要大刀阔斧的改革才能消除。虽然房地产行业的彻底改革会对经济增长产生不利影响，导致经济增长的短暂减速甚至衰退，但政府仍应该下定决心进行改革，以经济暂时减速换取今后的可持续的发展，只有这样我们才能实现国民经济更快更好的发展。这对构建社会主义和谐社会以及完成我国的社会主义现代化目标，都有着极为深远的战略意义。

参考文献：

[1] 中华人民共和国国家统计局.中华人民共和国2010年国民经济和社会发展统计公报[R].2011，（2）.

[2] 我国房地产企业开发费用分析[R].REICO，2009.

[3] 宫玉泉.土地供应政策与房地产市场[J].宏观经济研究，2005，（7）.