对于房地产开发及投资经济效应分析

摘要：在众多的房地产开发公司勃然兴起的时候，房价的大幅波动也对我国经济造成了严重的影响，房地产开发企业的最终目标是追求最大的经济效益，与此同时，房地产开发企业在其开发过程中也对社会其他领域产生了其他影响并带来更大的经济效益，本文笔者从房地产的开发投资过程中产生的开发成本、效用影响因素以及房产开发对经济效用的影响入手，系统的阐述了中国房地产开发及投资的经济效益，希望对同行业的发展有一定的借鉴意义。

关键词：房地产开发投资 开发成本费用 效应影响因素 经济效用 影响 效应分析

自改革开放以来，中国的房地产业随之兴起，并逐渐发展成为独立产业，随着房地产业的逐步发展，房地产业已经在人民的普通生活中产生了重要的影响，它所带来的经济效益和社会效益是不可同日而语的，所以房地产开发与经济增长之间的关系一直成为近期学者之间热议的话题。那么到底二者是怎样地作用关系呢？材料中以海河开发公司的开发投资为底板，通过房地产的开发与投资几年来取得了不错的成就，并对当地的公共基础产业以及其他产业产生了很大的影响。然而另一方面房地产业的快速发展与房价的高速上涨也成为各级政府及全国人民所头疼的问题。国务院也多次出台抑制房价大幅度变化的政策，其内容直指大幅上涨的房价，想要进一步调控房地产业市场机制，稳定房地产市场。但是随着地价、建材等房地产开发必要设施价格的不断上涨，房价在很大程度上呈现着只涨不跌的趋势，在此情况下，如何将房地产开发带来的经济效益最大化成为了一个重要话题。

一、中国房地产开发成本费用分析

（一）前期开发成本

土地费用，即房地产开发企业对土地依法使用所交付的各种费用；规划设计费用，即对实施地界的人文地质的考察与规划所产生的各项支出；基础设施工程以及公共配套设施费用，即房地产开发企业在对一地界进行开发的同时一般会对该地区的基础配套设施进行建设，包括教育、医疗、文化、体育以及周边的道路、绿化面积等建设所需要的费用，也包括后期的维护与新物件开发；信贷费用，即房地产开发过程中从银行取得的贷款会相应的产生银行的信贷费用。

（二）管理维护费用

房地产业开发期间，房地产开发企业的行政管理部门管理和组织经营活动而产生各项费用，在外筹集各项资金产生的费用以及对房地产开发地界的维护和设施的维护费用。对前期的住房销售提供劳务所产生的各项费用等。

税费，即房地产企业依法按照国家法律政策规定应缴纳的营业税、城市维护建设税等各项税费。

预期之外费用，即在房地产的开发投资过程中，难免会遭遇建材或其他必备品涨价或其他不在预料之内的费用的产生等等。

二、影响房地产开发经济效益的因素分析

房地产开发不是盲目的投资与建设，房产开发建设项目是一个长期的过程。如何将房地产开发与建设带来的经济效益最大化有着各种条件的限制和制约，例如房地产业开发与建设位置的选择、房地产建设水平以及周边环境等因素，这些因素都是制约其经济效益最大化的重要因素。下面就此进行系统的分析，可以得出以下几个方面的影响因素：

（一）房地产开发项目选址和规划限制条件

房地产开发企业就房地产开发与建设项目的选址位置的好坏直接影响着开发出来的物业的有效需求，针对不同的人群及消费者不同的消费需求，就需要有相应的配套设施与之相对应。材料中海河开发公司正是基于天津市政府加快海河下游两岸整理开发的政策契机，是按照当地启动的土地整理开发部署而成立的房地产开发公司。海河开发公司对当地的原有条件进行综合整治和开发并得到了很好的经济效益。

（二）房地产开发规划原则上要科学合理，求真务实

自改革开放以来，中国的房地产开发行业的发展机遇明显可见，各地的土地资源如何得到良好的利用，企业如何才能在众多的房地产开发行业之间独占鳌头取得更好的经济效益呢？科学合理的规划、开发以及进行长期的开发地区人文考察是开发工作的重中之重。五年来海河开发公司秉承现代的企业管理制度，以科学合理的开发观念为指导，拥有求真务实的思想理念多次获得当地的先进单位文明单位称号。事实证明，开发规划是否科学合理严重影响着开发经济效益的获得与否。

（三）房地产开发、周边环境与配套设施的水平

随着我国经济建设的不断发展，人们对其居住环境的要求也越来越高，因而房地产开发商在进行房地产开发的过程中，开发地区城市的繁华程度、交通便捷度以及当地人文特征等环境包括当地的医疗、教育、通讯等生活设施的复杂程度都会在不同程度上影响着房地产开发企业的开发与规划。因而房地产开发企业在进行一个地区的规划和开发时，更应该充分考虑房产开发项目周边环境与配套设施等基本特征，并将其充分融合进房地产的开发与规划中，否则只会陷入一种尴尬局面而导致规划无法进行。

（四）对于房地产开发与建设项目的后期营销

作为一个拥有法人代表的注册公司，海河开发公司是一个从事基础设施公共设施开发的公司。面向的对象是大多数人群，但要想实现企业的经济效益，房地产开发与建设后期的营销环节是一个不可缺少的硬性环节。营销活动贯穿整个房地产开发规划的全过程。在开发项目之前的营销活动以及开发项目之后进行良好的媒介宣传活动则显得必不可少，一方面能够树立企业的良好形象，另一方面又能实现对企业开发项目进行宣传与推广，有利于房地产开发企业很快的获得其预期的经济效益。

三、中国房地产开发及投资与经济效益分析

房地产开发从根本上讲是一个投入与产出的长期过程，在这个过程中，人们所说的经济效益可以简单的理解为投入过程中所消耗的劳务活动等费用和开发项目的实际收益效果折合后的比值。那么，在房地产开发的过程中如何衡量一个企业的投资所带来的效益的多少呢？房地产企业的开发直接带来的正面利益有着千丝万缕的联系。下面对此进行系统的分析：

（一）对于数据平稳性的分析

通过对数据的各方面计算可以得出房地产开发投资对GDP的增长呈现由增到减的变化模式，在国家的大力宏观调控的影响下，GDP的数值随之呈现减小的变化趋势。而房地产的宏观调控对房地产开发投资起到了相对的抑制作用。每个年度的数据值都是跌宕起伏的，导致在一定程度上影响了协整变量的检测准确性，因此，我们就需要时间来整理数据以便于平稳性检测。

（二）协整方法及检测

协整方法已成为了分析非平稳经济变量之间数量关系的最主要工具之一在两个极端进行检测，就会限制两个结果产生一定的偏差存在。那么想把平稳检测作为标尺，就要对协整方法进行验证。就可以得出房地产的开发投资和GDP存在着协调关系，也就是说房地产的投资每增加一个数据后，当地的经济也会有一个数据量的增长。

（三）因果分析检验

经济学家开拓了一种可以用来分析变量之间的因果的办法，用于分析经济变量之间的因果关系，进行格兰杰因果关系检验的一个前提条件是时间序列必须具有平稳性，在协整检验中显然说明房产投资与经济增长存在一种长期均衡的关系，下面则需要进一步证明两者之间是否存在这种关系及影响。再次，需要接着用因果关系的方法对其因果关系进一步分析。

通过上面的分析方法，我们就可以看出，从宏观和微观的双重视角，系统的对房地产开发投资和经济效益进行分析从而可以得出以下结论：房地产开发及投资企业与经济增长之间存在着长期均衡的稳定关系，通过对上面分析的整合可以得出房地产投资每增加一定的数额与之相对应的当地的经济总额就会相应的增加，从长期上看，房地产开发投资对当地经济的影响是极其重要的。房地产开发投资和GDP之间存在着互相作用互为因果的关系，分析结果表明房地产开发与投资对当地的经济增长有显著的效用；反之，当地的经济增长也会促进房地产开发投资企业的发展。海河开发公司正是做到了房地产投资与经济效益的均衡发展才能取得了如今重大的发展和成就。

四、结束语

从分析结论上看，在如今房地产开发产业的日益火热以及我国以经济建设为中心的基本出发点上来看，我国的房地产开发企业在房地产开发投资中应该充分考虑其行动对我国经济增长的长期和短期影响，找准投资经营的均衡点，避免过热和过冷现象的产生。在政府大力的引导和支持下，积极调整产业内部经营结构，建立有利于拉动经济效益的经营体制，充分考虑各方面的连锁反应，保证我国房地产行业长期稳定健康的发展。

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