四招另类“以房养老”对策

虽然，“反向抵押”在国内登陆的脚步声已经渐行渐近，但由于种种因素估计在国内短期难以全面推出，再加上其实施的方案未必能对老年人的胃口，在这种情况下有没有其他办法呢？本刊记者设计了四招另类“以房养老”的思路，或许能开启读者的思路。

招数一：将房产卖给子女

在中国赡养老人是子女应尽的责任，所以绝大多数中国老人都有一个温馨的家。如果老人不顾亲情，独自办理反向抵押，会给人造成“子女不孝”的感觉，也无端地让子女承受不必要的舆论压力。

因此，一个变通的办法是，如果子女的经济条件许可，老人可将自己的房子卖给子女。这样，老人每月可从子女那儿得到一笔退休金补助，而子女也可以以远低于市场价的价格买下父母的房子，为自己的养老再埋下一个伏笔。

以家住上海年逾七旬的刘老夫妇为例，如今他们住在上海普陀区的一个68平方米、二房一厅、现值90多万元的老式工房中(这套房子在10多年前福利购房时以5万多元买了下来，近几年房价日长夜大，老两口的房产增值不小)，老夫妻俩现在分别有1200多元和1000多元的退休金。按理说，2200多元也够老两口日常开支的，可“廉颇老矣”，谁没个腰痛腿不便的。这不，刘老汉有二十多年的糖尿病史，刘老太有严重的关节炎。两人每月看病、吃药就是一笔不菲的开支，幸好医疗保险给报销了绝大部分，但每月也得自掏几百元，再说，两人均体迈多病，儿女们不放心，请了个全天保姆，每月工资900元。这一来，老夫妻俩也就更入不敷出了。

按照“住房反向抵押贷款”的思路，我们不妨设想一下刘老夫妇让子女分期付款买下自己的房子，假设刘老夫妇的女儿和儿子共同每月支付他们1200元，老夫妇俩的养老压力将缓解很多。此外，父母与子女间的“住房反向抵押贷款”可以省略很多金融机构“住房反向抵押贷款”过程中的麻烦和费用。特别是评估费、保险费等一系列昂贵的中介费一概免单，这对本来捉襟见肘的老年人很重要。同时，每人600元对尚在工作岗位上的子女来说应在可承受范围之内，如此低的价格是绝对捡了“皮夹子”。以刘老夫妇高寿85岁计算的话，子女的支出也只有21.6万元，若算上15年分期付款的贷款利息，实际相当于目前贷款了十几万元买下了价值90多万元的房子。就算刘老夫妇能活上百岁，子女也是绝对合算的。

如果子女实力不够，可以再进一步变通，刘老夫妇可以和某个对其房产有意向的亲朋好友达成“住房反向抵押贷款”协议。但是这种“私了”方法的风险明显要高许多，双方一定要请律师出面处理并签订“住房反向抵押贷款”合同，就房子的估值、贷款支付的金额和方式、违约的惩罚、以后房产增值或跌价后的处置、老人超过或短干预估的存活年数等作一个详细的约定，以避免今后不必要的麻烦。

招数二：以房换养

当然，让子女出钱买下自己唯一的房子，对于中国的父母来说，也并非出自肺腑之心。在中国父母的心目中，将房产留给子女，这是天经地义之事!因此，有人给刘老夫妇出了一个真正两全其美之策――变“以房养老”为“以房换养”。

具体的做法是，刘老夫妇将房子出租，拿着租金住进敬老院，从此可以靠收租金来支撑养老费用。我们可以帮刘老夫妇算一笔账，按照市价，刘老夫妇的房子能租到1800～2000元/月，上海敬老机构一对老人每月的基本花费在1500～2000元，两厢基本相抵。此外，住进养老院，刘老夫妇就不要再请保姆，可以替经济不宽裕的子女省下900元/月，而老夫妇俩的2200多元的退休金除去常规的医药费，也算是手头阔绰了。而房还是他们的房，两脚一伸时照样“留与子孙”。

此外，在物质生活得到大为改善的同时，老人的精神生活也将丰富得多。在养老院里聊天、打牌、搓麻将、看电影，老年生活安排井井有条，并充满生气。而对于子女来说，父母的安顿让他们“包袱”减轻不小，除了经济上的，更重要的是精力上的，子女不需要守在父母身边慢慢地陪他们终老，而可以抽出宝贵的时间去干自己的事业。

招数三：换房差价养老

当然，如果刘老夫妇不习惯敬老院的生活，还是那一套小房子该怎么办?

一个变通的办法是，把处于市区较为中心位置的普陀区那套二室一厅的房产向非中心地段的宝山区、松江区等稍偏地方移一些。考虑到夫妇的身体情况需要看病，也不能住得太偏。如此一来，置换房子后的地区差价就能成为夫妇俩的补充养老基金。或者将市区的一套房换成郊区的两套房，其中一套自己住，另一套出租，从而赚取稳定的养老金。

除了获得“地区差价”这种方法外，还有一种办法，就是大房换小房。刘老夫妇可能离不开熟悉的生活圈子，那就在相同地段把原有的二室一厅换成一室一厅，两者的差价就能作为“养老基金”。

此类方案虽然相对上两个方案有些复杂，但颇具有可操作性。以现实而言，虽然房价在近年来连续暴涨，但绝大多数的家庭在奋斗几十年以后，总能购买得起至少一套房子。也就是说，夫妇两人退休的时候，通常已经正式拥有了自己的房产，贷款彻底还清，或者接近还清。而此时，孩子也已经长大成人，有能力自立更生。老夫妻从“满巢期”重新回到“空巢期”，住房条件也相应宽松。这恰巧成为了以房养老的前提条件。

就房价而言，房价的地段差异还是非常明显的，地区差空间相当大。以上海为例，静安区和卢湾区目前的房价在2.5万～4万元/平方米，而杨浦区同类型的房产可能只要1.5万～2万元/平方米，这其中一倍左右的差价就能作为“养老基金”。

其实这类“以房养老”的方法在美国已经非常普遍，而且也是政府和相关团体大力倡导和推崇的方法。孩子成家立业后拥有了自己的小家庭，如果不和父母同住的话，原来的房子可能就稍嫌空旷了。老人住在过大的房子里，从心理学上来说容易滋生寂寞感，对身心不利。而且更重要的是，退休后不需要每天上班，自然也就没必要蜗居在嘈杂的市区。对老年人来说，市中心空气污浊，噪音不断，对身体健康也是一大隐患。

此外，用这种方法筹措养老金的另一个好处是，可以抵抗通货膨胀对购买力的侵蚀。如果20年以后，物价大涨，那么房价也会大幅上涨。假设到时房价比现在翻了一番，如果地段之间的差价比例不变，换房相应的差价收入也翻倍，完全“与时俱进”，足以适应退休后的购买力水平。

招数四：年轻时多攒房 年老时出租养老

当然，这一方案对于如今已年近古稀的刘老夫妇来说，已是标准的“马后炮”了，但是提将出来，对于今天的青壮年们来说，却是一个很好的理财建议。

假设一下，如果刘老夫妇现在手上有两套房或者多套房，那么养老资金筹措要相对简单得多。如果刘老夫妇目前在上海有2套房产，就自住一套，出租一套，每月2000元左右的租金足以成为他们的双薪养老金。

“把房子看作存折”，这样做的好处很多。就长期投资而言，尤其是时间跨度长达30年的投资，房产相对而言是安全系数最高的，抗击通货膨胀的能力也最强。第二个原因是，如果地段选择得当，房产还能产生稳定的现金流，也就是租金，租金同样会跟着通货膨胀的水平上涨。 退休生活的第一条金钱法则就是“现金至上”。年纪越大，所需要准备的流动资金就越多。因此，刘老夫妇在有2套房产的情况下，除了每月获得稳定的租金，如果遇有“不测”，可以卖出一套房作为“应急资金”。

选择此种“以房养老”方案的人，需要注意两点：

其一，房屋的地段。房产行业有句名言：“地段、地段，还是地段。”不用说，区域是租金来源最有利的保障。一般而言，靠近各种经济商圈、办公楼区域、交通便利的地区，或者是有潜在升值潜力的区域应该优先考虑。而其中影响出租潜力最活跃的因素恐怕就是交通。轨道交通沿线的住宅，即使不处于中心区域，通常也是需求旺盛、供不应求。比如上海浦东某些区域，二号线可以便利地到达南京西路一带和陆家嘴金融区，租房需求和租金回报自然比较令人满意。

其二，自住房和出租房以近距离为宜。考虑到退休后年迈体弱，出租房若是距离遥远就相当不便。如果带租客看一次房子就要从上海的徐家汇跑到杨浦区，来回的交通费不说，就是体力上也不堪承受。

这些现实问题应当在还未退休时就提前考虑，为自己筹划一个财务自由而且身心自由的退休生活。