经适房出租无效 房主中介各担其责

2007年11月,李先生将自己位于北京市丰台区某处的经济适用住房委托中介公司出租给他人使用,租期3年。李先生称,中介公司擅自将两居室隔成四居室,分租给4户,且收取的租金也高于给自己的租金,从中挣取差价。为此,李先生要求解除房屋委托合同,中介公司支付拖欠的租金8250元,将擅自隔断的客厅恢复原状并腾空后返还自己。

中介公司辩称,房屋装修是经李先生同意的,中介公司同意解除合同,并将合同清单中所列的物品如数返还李先生。由于李先生交付的房屋是毛坯房,中介公司对房屋进行了全面装修,支付各项费用2万元。此外,李先生提前收回房屋,中介公司要支付客户违约金。为此,中介公司反诉要求李先生赔偿装修费2万元,赔偿腾退现住户所需违约金4900元,并承担诉讼费。

针对反诉,李先生辩称,从委托合同讲,中介公司是自己的人,但是其严重损害了委托人的合法权益。自己并未同意将两居室隔断进行分租及装修,且中介公司没有证据证明支付装修费2万元,自己不存在违约,对中介公司的要求不予认可。

法院经审理认为,涉案房屋为经济适用住房,而经济适用住房是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。经济适用住房住户不得擅自改变房屋用途,不得擅自转租或转借他人居住。因双方当事人违反经济适用住房住户不得出租的相关规定,故所签委托出租的合同无效。确认合同无效后,中介公司应当返还讼争房屋及相关物品,同时将客厅隔断拆除恢复原状,第三人应从讼争房屋内迁出。

此外,中介公司应参照租金标准给付李先生相应房屋使用费。因造成合同无效李先生及中介公司均有责任,且中介公司对其支付房屋装修费2万元的主张未提供相关证据,故其装修费损失法院根据实际情况酌情确定,并应由李先生承担相应赔偿责任。因中介公司未提供证据证明向客户支付违约金,故对其该项主张不予支持。

据此,法院判决双方所签房屋委托合同无效,中介公司将涉案房屋腾空,恢复原状后交付李先生,并支付房屋使用费8250元,李先生给付中介公司房屋装修费5000元。

点评:魏勇强(浙江金道律师事务所律师)

经济适用住房是指面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的房屋。经济适用住房是社会发展的产物,是政府的民生工程,因而具有公共资源的性质。在房屋被放行后,应当重点检查其使用情况。一般情况下,经济适用住房的土地提供是政策性的,由政府划拨,因此经济适用住房的价格与市场价格相比,往往优惠很多。在本案中,李先生在获得房屋时与政府签订的协议约定,不得擅自改变房屋用途,不得擅自转租或转借他人居住,也就是说,只能由李先生与其家庭成员这唯一的主体可以使用,这是附加的条件。

根据本案的情况,李先生的行为具有明显违法、违约性,因为双方当事人违反经济适用住房出租无效的公益性规定。这也是政策出于保护其他城市低收入住房困难家庭的合法权益的需要,故李先生与中介公司所签委托出租的合同是无效的。人民法院的上述判决,也给私自出租经济适用住房的行为人以明确的法律指引,从而达到了法律真正引导公民依法办事的目的。

由于经济适用住房是政府提供给不特定的城市低收入住房困难家庭的,具有明显的社会公共资源性质,政府与城市低收入住房困难家庭签订的合同应当是最大诚实信用的合同,因此应当严格执行。相关主管部门应当建立起长效的检查制度与相关规范,如若发现私自出租经济适用住房的情况,可依照规定予以严肃处理,并将其记入个人诚信档案。相关主管部门也可以考虑收回房屋,被收回房屋者在惩罚期过后可再重新申请。这样,其他的城市低收入住房困难家庭因为守法可以提前拿到住房,也可体现公平原则。