房产信托投资现状以及存在的问题

摘要：在市场经济条件下，我国房地产行业不断发展，在我国国民经济发展中占有至关重要的地位，房地产投资功能受到了人们的广泛关注，房地产信托投资因具有金融机构的特征，在房地产市场中不断活跃起来，但是受到各种因素的影响，人们对于房地产投资信托的认识度根本不高。本文就房地产信托投资的现状及存在的问题进行详细分析，以供相关人士参考。

关键词：房地产；信托；投资现状；存在问题

所谓房地产信托也就是房地产开发商借助市场中较权威的信托责任公司的理财经验以及资金应用的经验而制定科学合理的信托计划，然后通过该计划汇集所有管理项目的信托资金，最终形成一个规模较大的资金组合，并将其直接应用在房地产开发项目当中，最大限度为委托人获取经济收益。

一、信托的概述

1、信托的含义

所谓信托也就是个人或者企业为了达到某一目的，将自己拥有的财产交给值得自己信赖的人或者公司进行操作与管理，此时受托人的主要工作也就是最大限度地为委托人获取更多经济利益。信托的含义有广义与狭义之分，从广义的角度讲，信托也就是某一方授权给另外一方，此时另外一方则需要根据其目的进行操作与管理，从而获取一定经济利益的经济业务；而狭义的信托也就是信托业务，是拥有财产的企业或者个人为了达到某一目的将财产交付给另一人或者企业，然后让其对这些财产进行管理与操作。

2、信托的产生及发展

信托的产生是建立在财产私有制的基础之上的，根据史料记载，早在公元前2548年，古埃及就有通过遗嘱遗赠小财产的活动。自罗马国王奥古特士首创的“利用信托管理财产”的法律后，信托观念才真正确立，例如在“罗马法典”中就有“信托遗赠”的条款。随后，信托随着商品经济的发展而得以迅速发展。现阶段，信托行业在我国的发展并不显著，信托业务也只是被局限与金融资产信托业务当中。但在我国当前，房地产不仅正在成为新的消费热点，而且也正在成为一个投资热点或投资工具，特别面临正在到来的“知识经济”时代，一般性的管理和经营已不能满足房地产经济资源合理利用和增值保值的要求，“专家型”或“智能型”的房地产信托业务便显得日益必要。

银监会认可了房地产信托的积极作用，并有意促进房地产信托的发展，比较明确地透露出对房地产信托产品的支持，这尤其是体现在房地产信托产品规模上的变化。有关房地产信托200份的限制是业内人士普遍讨论的内容，一般认为这在一定程度上限制了信托产品发放的规模，使得利用资金的规模优势进行组合投资不具有经济性，然而这次征求意见稿开始有条件地放开了200份的限制。“公司提足各项准备金后，净资产不低于人民币5亿元”的信托公司，可以开办不受信托合同份数限制的房地产信托业务，房地产信托对于地产项目的作用正在放大，单就这一条来说，信托规模的放大正在为信托基金的形成开启一扇大门，为房产信托提供了广阔的发展前景。

二、房产信托的优点以及关系的建立

1、房地产信托的优点

房地产信托在社会发展中具有以下几个方面的优点：首先，房地产信托具有共同事业的稳定性，我们将持有财产的个人或者企业当做委托人，信任的人或者公司作为受托人，此时委托人会将自己的财产直接转交给受托人，由受托人代为管理，另外，受托人必须是值得信赖的个人或者组织，这样才有可能避免各种风险，并且能够为委托人获取更多经济利益。其次，房地产信托可以使委托人在较小风险的情况下获取更多经济利益，委托方将自己的财产委托给受托人之后，就如同将本金存入银行，委托人在合约期间持续获取利益，等到合约结束之后，委托方仍然能够得到房地产，保障了委托人的资金安全。再次，委托人将资金委托给受托人保管时开能够随时取得资金，另外也可以将一部分的资金作为担保，这充分说明了信托的资金具有较大的流动性，给委托人带来极大的便利。第四，委托人将财产转交给受托人之后并不需要对其加以干涉，只需要坐享红利即可，这也与第二点安全性相似。

2、房地产信托关系的建立

从当前我国发展现状来看，很少有房地产企业将产权转移给信托责任公司，更多的是对企业财产进行信托管理。在进行信托管理的过程中，首先我们需要制定一份科学合理的信托管理合同，然后根据这一合同建立退关关系。一般来说，信托管理合同制定的主要内容应具有以下几个方面：1）关于托管房地产的一切对外事宜，由受托人出面，并以受托人的名义代委托人办理。2）由受托人全权与承租人商订，出租如有欠租、损害或其他违约等，信托人不负责任。受托人对托管的房地产，有代委托人修理的权利；托管房地产应缴付的各种税金、保险费、水电费和其他因经租管理而发生的各项费用，由受托人代为支付；手续费数额及支付方式；委托期限等。3）托管房地产的出租，信托人应依照委托人约定的租金数目办理，并与承租人订立“租赁合同”，按期收取租金，再定期转交或汇交给委托人或受益人（扣支应收的手续费）。

三、房产信托投资以及存在的问题

1、在市场经济体制下，一项新的房产信托产品在委托人与受托人的共同努力下可以取得更多经济效益，并且还能够对房地产进行投资。但是我们需要清楚的知道，在房地产信托过程中，委托人拥有的项目本身就存在一定的风险，这就需要受托人对项目进行现则，了解其发展前景与存在的问题之间的比例，明确当接受这一委托之后应该如何规避这一风险。正是因为我国房地产信托业务受到各种因素的限制，导致其发展不够显著，还不够完善。

2、建立相适应的政策和法制环境。加快我国相关政策和法律法规制定的进度，为房地产投资信托的发展建立完善的政策和法制环境。这方面，海外的立法和实践能给我国很多的借鉴，政府可以借鉴美日等发达国家的做法，根据房地产投资信托的特点制定出相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规，保证和维持整个市场的公平、公正、 公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。一方面，要防止它与银行等房地产机构的过度竞争；另一方面要鼓励其资金运用，实行专业化投资组合，并保护投资者的利益。

3、投资者对房地产信托风险认识不足，风险意识薄弱。一旦发生风险，投资者则可能亏损严重。

四、结束语

在现代化市场经济中，不管是房地产开发商、投资者，亦或是信托机构，都需要对房地产投资信托产品加以认识，只有明确产品的特点以及存在的风险，才能够在工作中采取有效的措施对其进行管理。如果没有做到这一点，即使风险再小的项目，如果心态上存在差距，也会导致其出现亏损，也在很大程度上阻碍了信托行业的健康发展，由此看来，在实际工作中必须要求房地产开发商、投资者、信托机构适当调整心态，客观认识房地产投资信托产品，在工作中具备防范意识，从而获得更多的经济效益。

参考文献

[1] 马亚明.论当前政策环境下房地产投资基金在我国的拓展.信托投资研究.

[2] 曹建元主编.房地产金融概论.上海财经大学出版社.

[3] 刘晓兵.美、日房地产投资信托发展及启示.金融与实践.