房地产限购政策的影响及实施效果分析

【摘要】为了遏制部分城市房价过快上涨，使房地产价格回归理想，国家出台了一系列房地产调控政策，“限购”政策便是其中很重要的一条，对于此，本文结合我国房地产市场现场对房地产限购政策影响及实施效果进行了分析。

【关键词】房地产市场；房价；限购政策；影响；效果

2010年“国十一条”、“国十条”、“国五条”出台以来，全国各地也纷纷顺应民生出台了“限购令”，对房地产市场实施了一系列调控政策。然而房地产价格的不断上涨，其原因是多方面的，城市化进程的加快，房地产刚性需求稳定，土地资源的短缺与日益增长的城市人口之间的矛盾，购房者的房产保值思想等等都促使着我国房价不断上涨。要解决房价问题仅靠限购政策是远远不够的。

一、房地产限购政策的影响分析

房地产限购政策出台后，对房地产市场造成了多方面影响，但总体来说，房地产价格上涨的趋势并没有得到实质性的改变，具体体现在以下几个方面：

（一）房地产市场观望氛围浓厚

限购政策出台后，房地产市场频频出现特价楼盘，然而房地产价格并未真正实现普遍性的降价，而购房者普遍认为限购政策等一系列房地产价格调控政策的出台会带来房地产价格的普遍下降，现阶段的房价水平与这些购房者的预期仍然存在较大的距离，这样一来，便导致房地产市场观望氛围浓厚。

（二）限购政策对房价的影响

房地产限购政策出台后，房地产市场价格上涨的势头得到初步遏制，2011年9月份，我国70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有17个，持平的29个，房价环比上涨的城市数量进一步减少，且涨幅明显收窄，京沪广深4个重点城市的房价涨幅已连续3个月停滞。

而2012年7月开始，我国统计局公布的70个大中城市中房价环比上涨城市的数量明显增多。此外，另外，房价环比上涨城市也由前期的一二线城市逐步向三四线城市蔓延，房地产价格的上涨幅度也明显提高。

（三）限购政策对土地市场的影响

限购政策出台后，我国房地产企业对于土地的购买显得更为谨慎，对土地购买的意愿和积极性降低，因市场趋势并不乐观，许多地方政府的推地意愿也逐渐削弱，使土地市场遇冷，土地交易多以底价成交。

2012年初，在房地产市场供应量和成交量纷纷下滑的情况下，房地产开发企业由于在库存压力下出现资金紧绷的现象，加之各地政府对房地产市场推动节奏的放慢，使各地土地成交量降低，土地市场冷清。然而，2012年年末，在经理了漫长的“严冬”后，土地市场逐渐回暖，各大房地产企业纷纷通过“以价换量、回笼资金”的对策来应对土地市场的低迷，库存积压的问题得到改善，各地政府推地意愿加强，各大房地产企业在资金回笼后凭借强大的资金实力开始布置下一阶段的发展。于此相反的是，很多小房地产企业不堪重负，缺乏调节能力，在此阶段只能选择放弃。

二、房地产限购政策的效果分析

房地产限购政策的实施虽然对一些大中城市的房价上涨起到了一定的遏制作用，但我国房价征地上涨的趋势并没有发生实质性的改变，具体表现如下：

首先，房地产限购政策实施初期取得了立竿见影的效果，房地产价格过速上涨的势头得到了明显遏制，商品房成交量降低，投机购房者和实力购房者失去购房资格。然而房地产市场刚性需求仍然没有发生较大的改变，且实力购房者和投机购房者也会就“限购令”而采取对应措施，2012年以来，我国大众城市房地产价格在经历了一番停滞后又逐渐显现出上涨势头，且房地产价格上涨的范围也在逐渐扩大。“限购令”的作用至今仍仅仅局限于购买多套商品房的限制，整个房地产市场的供需关系并未因此而发生明显的改变，“限购令”对于遏制房地产市场价格的上涨来说仍然是不足的。

其次，以限购政策为主的一系列房地产控制政策对于房地产市场的需求抑制起到了显著的效果，然而限购政策仅仅针对我国一些大中城市，对二三线城市的房地产市场却没有采取相应的措施。社会流动资金在缺乏投资渠道的现状下仍然会源源不断地涌入房地产市场，并避开大中城市转而进入非限购城市，二三线城市地方政府又往往会对房地产开发表现出极大的热情，在政府的强力推动和外来资金大量涌入的情况下，原本房地产价格增长速度较为平缓的二三线城市的房价也将出现快速上涨趋势。

再次，限购政策下，一些购房者的购买需求被压缩，转而投入租房市场，这使得房租价格上涨，且房租的涨幅甚至远远高于房地产价格的丈夫。二手房业主不同于房地产开发商，他们无需考虑资金回笼的问题，也不会降价销售。且房地产市场价格的变化趋势不明朗的前提下，二手房业主也多选择了观望，按兵不动，导致二手房房源下降，成交量降低，而二手房价格却持续上涨。

三、总结

综上所述，房地产限购政策的最终目的是使房地产价格回归理性，通过限购政策抑制房价上涨，最终使房价降低，促使房地产成交量趋于稳定，从而推动房地产市场呈现健康的发展态势，就这一点来看，国家宏观调控政策和调控目的是完全符合经济学思维的。然而实际情况是，房地产成交量虽有回落，但房地产价格的上涨仍然在经历了短暂的停滞后一如既往，由此看来限购政策并没有达到预期的宏观调控目标。

房地产价格的调控并不是单一的经济学问题，中国房地产博弈也十分复杂，单凭一两个宏观调控政策并不能真正实现房价调控的目的。我国房地产市场的健康发展还有有赖于多方面的监督、管理和控制，才能取得可持续的、健康的发展。

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