探析房地产企业成本核算方式选择及对所得税的影响

【摘 要】房地产企业的成本核算方式，是房地产企业对自身项目投资成本的重要控制和管理，对于企业的整体经营状况具有重要影响。同时还需要注意到，房地产企业在进行成本核算时，会影响到其所得税的具体数目。房地产企业成本核算方式的不同选择对所得税产生了重要的影响，有积极的方面，也有消极的方面。本文主要是从房地产企业选择良好成本核算方式的重要性，针对房地产企业成本核算方式的不同选择情况，对房地产企业成本核算方式选择及对所得税的影响，进行详细的分析和探讨。

【关键词】房地产企业；成本核算方式；选择；所得税；影响

随着市场经济体制改革的不断深入，社会经济在持续快速的增长当中，社会各方面都取得了良好的发展成果，房地产行业更是如此。房地产行业已经逐渐成为了现代社会的重要发展产业，随着该行业的迅猛发展，各个房地产企业之间的竞争也在日趋激烈。其想要在激烈的市场竞争之中立于不败之地，抢占更多的市场份额，房地产企业需要不断加强自身的成本核算工作。房地产企业成本的核算和控制，在很大程度上影响到了房地产企业的整体发展效果，同时对房地产企业在同行业的市场竞争中的地位产生重要影响。实践表明，房地产企业成本的核算工作涉及到众多方面，极其复杂，因而它的核算方式也是多种多样的。房地产企业成本核算没有统一的标准，不同的成本核算方式，产生的效果和影响也是不尽相同的。房地产企业选择合适的成本核算方式，将会对其自身的所得税产生积极的影响。

一、房地产企业选择良好成本核算方式的重要性

房地产企业成本的核算，是房地产企业进行各项生产经营活动的重要基础，对于房地产企业获取到更多的经济效益和社会效益具有重要影响。房地产企业成本核算方式，具有多样繁杂的特点，这就给房地产企业的成本核算工作带来了很多困难。房地产企业成本核算工作，能够代表国家的相关税务机关，从而参与到企业的内部分配工作当中，这对于企业所得税的征收工作造成一定的影响。从财务会计角度方面来看，房地产企业的成本核算，并没有较为统一的标准和规范，因而在进行成本核算时就会导致一定的混乱现象。选择良好的成本核算方式，能够在很大程度上提高房地产企业的自身效益。房地产企业在选择成本核算方式时，通常情况下，会从自身的经营状况出发，有效结合自身的利益，随机进行选择，这对于房地产企业自身的经济效益产生一定的影响，同时还可能会产生一些政策性不稳、准确性不高的问题，从而影响到整个房地产行业的发展。

二、房地产企业成本核算方式的不同选择

第一，单位成本的方法。单位成本法，主要是将单位商品房的面积，当做房地产企业进行成本核算工作的重点对象。房地产企业根据单位成本和楼盘建造过程中所花费的实际成本，对商品房每一平方米的面积进行平均分摊。这种单位成本的方法，是在对企业的整体销售收入进行有效的确认，同时还对房地产商品房的建设成本进行结转，其中主要是通过按照商品房的实际销售面积进行计算的。

第二，计划成本的方法。计划成本法，主要是将总体的预算成本和房地产企业的实际开发总面积之间，进行比例计算，从而对已经出售的商品房的总体成本进行核算，或者将预算的总成本和计划收入之间的比例，对房地产商品房的销售部分进行核定，当商品房楼盘建设完工之后，再进行相应的成本差异的调整工作。

第三，分类系数的方法。分类系数法，主要是将房地产企业的各个开发项目进行归类，其中使用的归类根据是房地产开发项目的开发费用，归类工作完成之后，再进行不同开发项目价值成本的计算工作。使用分类系数的方法，进行房地产企业的成本核算，主要是建立在对项目开发费用进行归类集合的基础之上。根据开发产品的不同价值系数，对开发项目的成本计算分配率，由此能够有效计算出不同类别开发产品的单位成本。

第四，收入百分比的方法。收入百分比法，主要是将房地产企业的收入和成本之间的配比，以及会计核算工作中应当遵循的原则，作为主要的计算要求，将销售的单位商品房作为主要的核算对象，同时将商品房面积和销售单价，作为计算每一个销售单元的预计收入的基础，从而按照房地产收入的具体实现程度确定其总体的成本。

三、房地产企业成本核算方式选择及对所得税的影响

1.企业所得税的内涵

企业所得税，是针对国内企业和经营单位的生产经营活动所得到的利润，进行征收的一种税收形式。企业所得税的纳税人，是在我国境内从事各项生产经营活动的内资企业或者其他组织，这些组织和企业都是独立进行经济核算的。房地产企业是我国重要的企业所得税纳税人，对于国家财政起到重要的支持作用。房地产企业的所得税，受到自身经营状况的影响，经营效果越好，产生的所得税也就越多，反之，则会越少。

2.房地产企业成本核算方式的不同选择对所得税的重要影响

（1）房地产企业成本核算方式对所得税产生的积极影响。房地产企业在成本核算方式上有很多自由选择的空间，这也就给房地产企业的成本核算工作带来了很大的挑战。房地产成本核算方式选择得好，将能够在很大程度上促进其在进行生产经营活动做好相应的规划工作，而在所得税方面，企业选择良好的成本核算方式，能够在法律允许的范围内，尽可能地降低所得税的支出。房地产企业的所得税，是企业生产成本中的重要组成部分，同时，也是企业必须缴纳的税种，对于企业的整体经营状况造成重要的影响。房地产面临着较大的竞争挑战，想要逐步增强自身的竞争实力，就需要不断降低自身的生产成本，在保证生产经营活动顺利进行的有效前提下，尽可能地用最小的成本，换取较大的收益。房地产企业在进行企业内部所得税的计算工作时，需要综合企业所有的投资成本和收入情况。在对成本和收入进行全面的考察和计算之后，才能够有效继续相关税收的计算工作。因而做好房地产企业自身的成本核算工作，将能够在很大程度上提高所得税计算结果的准确性。

（2）房地产企业成本核算方式对所得税产生的负面影响。不同的成本核算方式，对于房地产企业自身所得税带来的影响是极其明显的。当前情况下，房地产企业通常都会利用自由裁量较大的估计推算方法，对自身的经济利润进行随意性地调节。当滚动开发工作开展的时候，前期就需要将后期的成本进行承担，这在很大程度当对所得税造成影响。房地产企业在进行成本核算时，选择单位成本的方法是经常出现的情形，这就最大限度地使得一般性的住宅房能够更好地被销售，从而使得一些利润较多的营业性房能够被留下，这样做大大减少了所得税的计算数额。如果众多的房地产企业都采取这种方式的话，将会给国家税收造成严重的负面影响，同时还会造成房地产行业的混乱现象。

四、总结

房地产行业发展十分迅猛，对于社会经济活动产生了重要影响。房地产企业对于成本核算方式有着多种选择，同时这些选择的不同，将会直接影响到企业所得税计算结果的不同。针对房地产行业成本核算方式的不同，需要根据其自身的情况进行一定的控制和管理活动。加强企业的成本管理工作，对房地产企业的项目成本进行规范性地核算，能够有效促进房地产企业的发展情况，增强其生产经营活动的顺利进行，同时这种做法，还能够有效保证房地产企业所得税计算的正确性，对促进国家财政税收起到良好的促进作用。

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