物业纠纷 第1期

低层住户该不该缴纳电梯费?

北京城市改造，老房子被拆迁，老曹用拆迁款在南城某小区一次性购买了一套公寓。由于在四合院里住了几十年，他这次特意在25层高的楼房中挑选了底层。

开发商交了房屋之后，老曹被通知去缴纳物业费。到了物业办公室，物业工作人员拿出前期物业合同请老曹签字。并在签字后，要求老曹支付全年的物业费3800元。老曹问：“这物业费都包括什么呀?”物业人员解释道：“垃圾清理、保安、电梯运营……”

老曹奇怪了：“我住在一层，这电梯和我压根儿沾不上边儿，怎么还要收我的费呢?你这不是乱收费吗?”物业人员答道：“我们的合同里面就是这样约定的。小区里所有人都一样。再说了，物业费是物价局批准的，怎么能叫乱收费呢?”

老曹则认为，这项物业服务我根本就享受不到，不该缴。为此，双方各执一词，僵持起来。

律师说法：

随着高层住宅的增加，电梯成为现代住宅中必不可少的配置内容之一。一般电梯正常使用时间是15年左右，而5-6年时就需要大修一次，这些维护和修理费用，都是为了保证电梯正常运行必不可少的开销。

按照《物业管理条例》和各地自行的物业管理规定，对电梯的运行管理和维护是物业公司应尽的义务之一。高层住宅电梯的运行维护费用，原则上是由业主使用人共同分担的，具体的费用标准则由业主使用人和服务单位通过协商来确定。

我国2007年10月1日开始实施的《物权法》明确规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的道路除了属于城镇公共道路外的道路均属于业主共有，其他公共场所、公共设施和物业管理服务用房、占用业主共有道路或其他场地用的停车位等，均属于业主共有，全体业主均享有使用及参与管理的权利。但是在享有权利的同时，全体业主同时也要承担相应的义务，如妥善使用、支付维修保养费用等。《物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务；不得放弃权利不履行义务。

高层住宅的电梯显然属于《物权法》规定的“共有部分”内容之一，全体业主均有权使用并且承担相应的义务。高层住宅一层住户作为业主，属于共有部分的共同所有人，即应承担相应的维修保养费用。

当然，老曹提出的疑问也不无道理。鉴于此。有些地方的物业公司会加以区别对待。作为底层的业主，到底是否应该交电梯运行维护费，首先要看签署的业主公约和物业管理合同中对这个问题是否进行了具体的约定。假如有了具体的减免约定，那么本着双方自愿协商的原则，电梯费用的收取标准，以双方约定为准。如果没有约定，那么根据《物权法》的规定，底层业主交电梯费也是应该的。

小区的广告收入该归谁?

江文自从2005年搬到江北某小区之后，每天都被小区内各种各样的商业信息冲得头昏脑胀，他曾细细留意了一下，自从迈入小区大门起，就能看见大门口的宣传牌内，用醒目的字体写着驾校的招生信息；楼道的公告栏里贴着家教、寻租、出售、美容院优惠等信息；电梯两边是汽车专卖和证券公司的广告，晚饭后在广场散步，连座椅的靠背上都是某某药业的广告。

由于职业跟法律相关，江文比较注意维权，于是去找物业，要求物业公司公布这些广告收入，给业主冲抵物业管理费。物业公司回答得理直气壮：“这些公共部位不是业主们购房时候公摊的面积，所以业主没有权利享受这些收益。”

江文强调说：“电梯可是公摊的，这电梯里的广告总应该是业主的吧?”

物业回答：“电梯才多少地方?收入很少，我们都用来更换小区里的公共设施了。”

那么，该小医的广告收入应废归谁呢?

律师说法：

在每个小区的设计规划中，都会有公共部分。而且每位业主的购房合同和产权证中，都会注明使用面积和公摊面积的平方米数，以及公摊部位的说明和图示。

在业主的产权范围与小区全部范围之间，还有一部分没有列入业主产权范围内，但是用于小区共同使用的面积，就是公共部分。这些公共部分属于开发商为了建设该小区必须设计规划的内容，例如小区绿地、小区设备间、小区物业管理用房、小区地面停车场等。

随着小区的建成与使用，该部分也就移交给了物业公司，用于为所有业主服务。很多时候，物业公司会根据这些部位没有被列入业主公摊面积的事实，根据权利义务相符的原则，认定小区业主对小区内公共部分没有管理的权利。因此业主的呼声，往往随着这些关键的产权问题而被迫停止。

但是，2007年10月1日正式实施的《物权法》第七十条对此有了明确的规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”依照这个规定，在《物权法》颁布之前，只要没有明确产权人的公共部位，即为全体小区业主所拥有。因此，物业公司不能再以任何借口制止业主们对此公共部分进行管理。综上所述，小区公共场所内产生的广告收入理应由全体业主共享。

因此，业主们对于小区内是否悬挂广告，享有完全的管理权利，对于小区内广告收入也享有完全收益权利。业主们应该享有的权利具体体现在以下方面

1.知情权：小区内的公共部分是否投放厂告，应该首先由物业管理公司公示，然后由全体业主投票决定或者委托业主委员会决定是否允许投放。对于楼宇电梯广告的盈利核算状况，管理公司应该定期向业主公布，款项如何使用也应由全体业主决定。

2.决定权：针对广告收入的款项如何使用，也应由全体业主决定。一般理想的小区都会成立业主委员会，物业管理公司如果和广告公司有合作的话，需经全体业主同意，且所获的广告收入要用来冲抵物业费或更新公共设备。

装修押金该不该收?

小林最近买了一套两居室的楼房，因为是毛坯房，所以小林找了一个价钱比较公道的装修公司准备装修。没想到，当装修工人跟着小林进入小区的时候，门口的保安却拦住了他们，说他们没有进门证，需要办理临时进门证。于是小林去物业办公室为装修工人办理进门证，却被物业公司告知，他还需要交纳2000元装修押金才能允许装修工人入内。

小林疑惑不解，自己装修，为什么要给物业交装修押金?物业拿出一张装修管理办法，说为了防止装修公司乱施工，需要缴纳装修押金，这是规定。

谁来缴这笔装修押金?装修公司回答：“我们可不缴。本来就已经给您优惠价了，再要缴押金，这工程没法干了!叫、林一琢磨，干脆自己缴吧。那么这个押金什么时候还呢?

物业回答：“您装修完工后，我们要验收。捡收合格后就退还给您。”

小林一下子顾虑重重了：万一到时候物业随便找个借口，没收了押金不退给我怎么办?

律师说法：

首先要明确的是，《物业服务收费管理办法》的相关规定中，并没有装修押金一项，收取装修押金并不是

进行装修的必要条件。

然而，在现实生活中，物业公司为了加强管理，保证住户装修时不破坏房屋主体结构，往往要求住户在装修时向物业管理公司提出申请，装修方案经物业管理人员批准后方可施工，而且还必须与物业管理公司签订装修管理协议，明确装修的内容、装修时间、垃圾处理方式以及违约责任的处理等内容。为了保证装修按协议的要求顺利实施，物业管理通常对住户收取装修押金，待装修完成后，物业管理企业按装修方案进行验收，如果验收合格，如数退还押金。

如果物业公司和装修公司达成了一致意见，收取装修押金是可以的，在扣罚押金时，物业公司必须举证证明其扣除装修押金的理由，并且该款项需要纳入公共维修基金，并明示其用途。其中，物业公司和装修公司的约定是最重要的，如果装修公司不愿意交纳押金，物业公司无权强行收取，更不应该成为阻止装修公司进行装修的理由。物业公司收取装修押金是针对装修公司的，但现实情况是业主在买单。那么收取装修押金的本来目的和意义就发生了改变。虽然收取装修押金是物业公司为保护大多数业主利益而采取的做法。但这不能以侵犯业主的利益为基点。

此外，需要明确的是，如果个别业主的野蛮装修行为影响到其他住户的生活，比如堵塞垃圾通道、擅自改装水管、严重改变房体结构而造成安全隐患的，根据国家建设部发的《室内装饰装修管理规定》和《住宅室内装饰装修管理办法》等有关规定。必要时可由房管、城建部门出面，以行政处罚的手段解决问题。

小区内被盗，损失谁来承担?

刘俊去年买房时，由于注意到某小区贴出了物业对居民人身、财产负有安全保障义务的承诺宣传单，才放心地购买了这里的房子，住了一段时间之后，果然秩序良好。对此比较满意的他还向买房的朋友推荐过这个小区。

没想到，今年8月，在周末与朋友聚会之后，刘俊第二天早上回到家，发现自家防盗门和木门的锁头被人撬坏了，整个门已损毁变形。进屋一看，箱柜、衣物一片狼藉，小刘急忙向110报了案。

经过核实认定：刘俊家中被盗现金8000元、电脑1台、数码摄像机1台、金饰1批、纪念币2套，共计损失价值59560元，案件至今未侦破。

刘俊很生气，自己每月按时足额交纳物业管理费，把自家财产交给物业公司看管，如今小偷破门而人，物业公司竟毫无察觉，不管怎么说都存在管理上的疏忽，应赔偿自己的全部损失。于是他找到物业公司协商赔偿事宜，但该公司竟然不予理会，说自己认真落实了保安员职责制度、交接班制度，对车辆的进出做好登记，无奈小偷太厉害，防不胜防。刘俊应该找小偷算账才对。

那么刘俊是否应向物业公司要求赔偿呢?

律师说法：

物业认为自己在履行物业管理服务合同时。制定了对出入小区的车辆及人员以登记等方式进行适当管理的制度，对小区内住户的财产尽到了合理、谨慎的注意义务。而小区业主住宅内的物品并不属于自己的职责范围，就不应负有法律上的责任。

然而，物业公司在公约、小区管理规程等文件中均承诺对小区物业及居民人身、财产负有安全保障义务。安全保障义务是指经营者或者其他社会活动组织者承担的对他人的人身、财产负有的合理限度内的安全保护义务。

依据《人身损害赔偿司法解释》第六条规定的安全保障义务，这种安全保障义务有三项重要内容：(一)从事相关社会活动的人如疏于安全保障义务的不作为行为。导致受害人的人身、财产损害的，其应承担损害赔偿责任；(二)如受害人的损害是因第三人的侵权行为(包含犯罪行为)所致，安全保障义务人有过错的，应当承担补充赔偿责任。该补偿赔偿责任的范围，与其能够制止或防止损害的范围相适应；(三)安全保障义务人在承担了相应的补偿责任以后，可以向实施侵权行为的第三人追偿。

物业公司对业主提供的是专业的、规范的、现代的保安安全服务。其安全保障注意的程度要比普通的从事社会活动的人、公司或组织要高得多，是一种职业上的注意义务，如果其有条件、有能力防范外来的危害，却因疏忽大意或过于自信等原因疏于防范，给业主造成人身、财产损害的，应承担民事赔偿责任。义务人未尽到合理限度内的安全保障义务，因而直接或者间接地造成他人人身或者财产权益损害。应当承担损害赔偿责任。

本案中，小刘家中失窃一案的发生是在小区内，而且作案者撬开大门后，在很长时间内，物业保安人员巡逻都没有发现服务范围内业主家门口的异常情况。正是由于物业公司的工作疏漏，才没有及时发现业主财产被盗，因此客观上存在过错。应当在合理限度内，承担与其过错程度相当的补充赔偿责任。当然，物业公司在承担相应的赔偿责任后，有权在公安机关抓获盗窃者以后向盗窃者进行追偿。