对房地产经营管理的认识

摘要：房地产经营管理是房地产的高层领导人在现代市场经营观念的指导下，为构建和维持长久的竞争优势，通过对外部环境和内部条件的全面估量和分析，从企业发展全局出发而作出的较长时期的总体性的谋划和行动纲领。近几年,企业经过市场经济的洗礼,在房地产经营管理思想、理念以及管理方式、方法、手段等方面都有了较大进步,但与现代企业管理要求还有一定距离。

关键词：经营；管理；战略；风险；金融

中图分类号：C93 文献标识码： A

房地产经营是从事房地产业的人对房地产项目进行的经济营建,主要表现了房地产企业与房地产市场的经济关系.而房地产管理是房地产从业者对房地产企业内部的资源,方案进行人性化,科学化,经济化的优化操作和整合.其实,房地产开发已经贯穿房地产的经营与管理中,或者说房地产经营与管理涵盖在房地产的整个流程,通过合理,有效的房地产经营与管理以达到房地产企业利润最大化,风险最小化,资源整合最优化,最终实现社会责任化。

房地产经营管理战略的目的就是企业在未来发展的途径上如何适应市场，将企业所具有的资源如何配置，并形成和加强自身的独特的核心竞争力，实现预期目标。从这一目的来看，首先就必须解决好企业所在行业的准确预测，清晰地判断所从事行业的发展阶段、发展周期、发展空间等，进而正确预测产品市场，分析产品市场走向、产品发展趋势、市场竞争程度、客户满意度、忠诚度、客户的需求爱好以及区域、国家的宏观经济发展等。真正做好行业及市场的准确预测，就能较清晰地看清未来市场及产品发展趋势，为企业发展指明方向，企业经营战略才有了坚实的基础，因此经营管理战略作用发挥对外依赖于行业及市场的准确预测和把握。

房地产经营管理坚持的原则有:

1.必须坚持以动态管理和优化组合为基本特征的项目管理思路。.2.必须坚持项目经理部组建的“三个一次性”科学定位. 3.必须坚持项目经理责任制和项目成本核算制。4.必须坚持经营风险与施工风险相分离的原则。5.必须坚持建立内部要素市场，为项目部提供最佳的有偿服务。6.必须坚持以项目制度建设为基础，促进项目运行做到有法可依，有章可循。加强企业内部项目管理的制度建设，着重抓好两个方面，即：企业层面的制度建设和项目部层面的制度建设。7.必须坚持对项目经理部的二次分配，保证项目责任目标的全面实现。

在房地产经营中利润与风险是并存的。经营风险是指企业在经营活动中，为占领市场所采取的经营策略而形成的风险，主要包括：（1）投标风险，即企业在投标过程中向业主做出的让利风险和资金运作风险（如采用BT、BOT、EPC等工程承包模式）；（2）市场风险，即项目承包合同签订后，外部市场发生较大变化（如主材价格上涨超过一定幅度）；（3）意外风险，即项目在实施过程中发生不可抗力的意外风险；4） 坏帐损失风险，即项目交工决算后，项目的应收帐款由于特殊原因（如业主破产等）而形成的坏帐损失。施工风险是指工程项目在施工、组织、管理过程中形成的各种风险，主要包括：（1）管理风险，即项目在施工过程中由于管理水平、管理方法、管理制度和管理业绩的优劣而形成的费用风险；（2）质量风险，即由于工程质量状况而产生的质量成本风险（如返工损失、由质量状况而引发的经济奖罚等）；（3）安全风险，即由于安全事故而引发的责任风险；（4）施工工期风险，即由于施工工期提前或拖后而形成的经济责任风险；（5）施工技术风险，即由于采用某种施工技术、施工工艺而引起的费用增减风险。经营风险是企业行为，应由企业来承担。施工风险是工程项目管理的过程风险，理应由项目经理部承担。项目部作为一次性的临时组织，不具备承担企业经营风险的能力。

房地产企业管理的四大手段：1、 技术性手段。2、 利益性手段。3、 契约性手段。4、 社会科学性手段。

中国房地产业目前正面临非常重要的变革时期，针对这样的变革时期，我们中国的房地产业到现在为止，面临着那些相关的问题，我们针对这些问题，该怎样去解决，这是我们首要解决的问题。

总体来看，利率的变动对中国房地产业影响是四个方面，房地产开发商、房地产投资方、住房消费者、土地市场。首先看一看利率变动对开发商的影响。利率大家都知道，是一个资金成本的问题，银行贷款每年按揭的利率率会进一步增高，承受的资金成本进一步加大，如果利率进一步升高，资金成本对开发商来说会上升，同时也会进一步加大对整个市场价格的风险，或者说一个预期，可能作为买方来说，会进一步的去估计这个市场，会进一步的加息，可能会持币待购。同时资金回笼周期也会进一步的便短。

其次是房地产投资方。由于市场的价格下跌，显然易见会使投资方所承受的投资收益会下降，所以对投资方的影响，是投资收益率下降。对于消费者的影响，我们每个月需要还款的压力加大了，这一点会影响很重要的方法，就是会影响到我们提前还款，同时由于这个市场预期这个利率会进一步的上调，预期到也个市场价格进一步的下跌，很多购房者存在着持币观望或者是准备想买房但是又面临着种种市场价格会下调的预期，这一点的影响也是非常重要的。总体来说我们对房地产消费者也存在着非常复杂的结构性影响。关于土地市场，中国土地市场进一步规范，使拿地的成本进一步增强，土地的价格会进一步上升，因此，在利率上调的情况下，土地价格会进一步上升。

总体来说，中国房地产泡沫如果从金融的角度考察，面临四个方面的主因。首先是银行的过度参与，银行不够紧缩银根，在放贷的审批上过于松散，影响了整个市场，导致房地产泡沫增长的一个主因。其次是宽松的金融环境，关于低利率的问题，很多国家的房地产泡沫都是因为当时泡沫时期，这个国家的金融产业政策所制订的低利率政策所导致的。第三个方面，政府的控制力薄弱，政府政策的控制力薄弱，第四，国际资本流动影响，国际炒家投资中国房地产市场，为的是投资收益，为了房地产价格的升值，为了汇兑升值导致的影响，综合来看，导致中国房地产市场，乃至全世界房地产泡沫四个方面的原因，都可以归结为以上四点。

第四，采用非常多元化的产业政策，多头并举的管理措施，这也是非常重要的方面。

总体来讲房地产经营管理工作水平的高低是决定企业经济效益的一个重要因素,同时也是企业综合素质和核心竞争能力的具体体现。因此，必须提高自我的房地产经营与管理的能力。

参考文献

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[2]陶婷略谈房地产营销策略外国经济与管理，2001 （8）

[3]杜宇试论房地产营销策略 中国科技信息 2006（4）

[4]施正康 房地产概论上海 复旦大学出版社， 2003