浅谈房地产经营管理的实践与探索

【摘 要】自从改革开放以来，我国经济体制逐步的由计划经济转向为市场经济，在市场经济日益发展的过程中，房地产行业也迎来了发展的春天。在当前社会技术和管理手段日益完善的过程中，在房地产发展中其发展趋势和发展走向逐步的平稳，但是其在发展的过程中各种问题也是接连不断的发生，成为地产经营者面临的困惑。本文就当前房地产经营管理中存在的问题进行探讨，提出相应的管理措施和控制方法。

【关键字】房地产；管理；经营；宏观调控；造价

随着市场经济发展的过程中，越来越多的企业和单位对经营管理理论进行追求和探索，如何实现当前生产经营管理工作是当前企业和单位发展中的主要研究对象。在房地产生产经营的过程中，要做到提高生产管理水平，进行宏观调控，避免房地产业大起大落和大量资金积压，通过正确的指引房地产发展中各个产业的协调有序发展，提高其发展过程中的发展方向和发展手段，更是在当前社会发展中的主要探讨和发展趋势。通过对房地产经营与管理的历史回顾，就房地产经营和管理过程中在未来的发展趋势进行分析，提出其问题的解决方式和各种管理制度的缺陷。

一、进行可行性研究

要进行地区总体市场研究，根据当前市场研究的各种理论依据结合当前发展趋势进行选择性的项目研究过程，要以当前城市规划和城市发展趋势为主要的开发市场和开发基础，最后进入特定地点的市场研究，在房地长生产经营的过程中是通过对开发投资项目进行严格的研究和探讨，提出其发展趋势和发展规模，更是在发展的过程中利用相关的发展手段和技术控制措施进行分析和管理的过程，调查研究和综合论证，既要有广度，又要有深度.对各个项目在经营和管理的过程中结合当前各种技术手段和学科基础知识进行全面的研究和探讨。对可能的拟建方案进行分析论证，研究项目在技术上的先进适用性，在经济上的合理性和建设上的可能性，对项目建成后的经济效益、社会效益、环境效益等进行科学的预测和评价，据此提出该项目是否应该投资建设，以及选定最佳投资建设方案等结论性意见，为项目投资决策提供依据.通过可行性研究，使建设工程项目的投资决策工作建立在科学和可靠的基础上，从而实现建设工程项目投资决策的科学化，减少或避免投资失误，提高建设工程项目的经济效益和社会效益.

二、工程造价管理

建设工程造价管理的目的，是按照经济规律的要求，根据社会主义市场经济的发展形势，利用科学的管理方法和先进的管理手段，合理的确定建设工程造价和有效地控制建设工程造价，以提高投资效益和建筑安装企业经营成果.在工程建设过程中把技术与经济相结合，通过技术比较、经济分析和效果评价，正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系，力求在技术先进下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进，把控制建设工程造价的观念渗透到各项设计和施工技术措施之中。

在工程的施工管理中，采取有效措施，合理用好资金，提高投资效益有着十分重要的意义.一个建设项目的全过程造价是由各个过程的造价构成的，而这些过程的造价又都是由许多项具体活动的造价构成的.全过程造价管理必须是基于活动与过程的，必须是按照建设项目的过程与活动的组成与分解的规律去实现对于项目全过程的造价管理.房地产开发企业应重视成本控制的作用，逐步把工作重点转移到市场研究、成本管理、制定企业发展战略上来.开发企业从开发流程的前期开始，注重开发产品的市场定位，加强产品的成本控制，努力把自身产品的成本降下来，采取正确的成本战略，是每个房地产开发企业面临的一个具有实际意义的重大课题。

三、高效的物业管理

当今世界已进入高科技时代，物业管理要创一流水平，体现一流质量，实现现代化管理势在必行.物业管理的开展需要一大批高素质的复合型人才来实现现代化的管理.由企业遵循市场办事，在竟争求生存，求发展.在市场竞争下完善自己，培养企业生存和发展的能力，寻找适应市场机制的经营方法，按照企业制度的要求，对各级房管部门所属的物业管理企业尽快改制，对开发单位和其他单位所属的物业管理企业，市房管部门也要加大指导力度.搞好住宅小区的管理和服务，必须要有一支素质优良、管理和服务水平较高的员工队伍，这是完成所担负使命的重要条件.所以物业管理公司应始终把加强管理队伍建设作为一项基础工程来抓.

四、市场营销管理

促销不仅可以推动交易的达成，而且还能促使一些潜在顾客认知到某种需求，进而转化为现实购买.传统的促销策略包括人员推销、广告、销售推广和宣传.房地产企业在进行传统的项目推广时，通常都是在各种媒体上大做广告，或报纸或电视或广播或路牌或现场包装，其实种种努力都是为一个目的，就是将项目的信息传递给潜在购房者.作为一种双向沟通渠道，最大优势是可以实现沟通双方突破时空限制直接进行交流，而且简单、高效和费用低廉.因此，基于网络开展的各种促销活动往往有意想不到的效果.在上网已逐渐成为人们生活中必不可少的一部分时，通过网络把项目信息准确、及时、形式丰富的传递给潜在购房者，已逐渐被开发商认可并有迅速发展之势.

1、人员推销

人员推销是企业销售部门派员直接到客户门上进行商品销售的促销方式.它与广告推销互为补充.房地产开发公司根据对商品房市场的预测，掌握潜在客户的信息，摸清可能的买主，派人主动上门介绍本公司及商品房情况，促成买卖成交.

2、营业推广

营业推广是为了在一个比较大的目标市场上，刺激需求，扩大销售，而采取的鼓励购买的各种措施.它多用于一定时期、一定任务的短期的特别推销.营业推广，作为一种特点推销策略，有两个优点：刺激需求效果明显.许多营业推广的手段具有某种特定的吸引力，似乎在告诉消费者，这是永不再来的一次机会.这样，就可以打破消费者对购买某种特定产品的惰性，比较快地提高销售额.所花费用较少，而在局部市场上的收益却很大.加强公司内部管理，适应市场竞争落实工作责任制，健全激励机制精干效用的原则设置管理机构.

五、抓好市场管理

目前，房地产隐形市场普遍存在,房地产收益大量流失.这表明我国的房地产业尚处于初级阶段，法规、制度相市场体系还不健全，管理手段跟不上，清理整顿的任务十分艰巨.抓好房地产市场管理，还必须严格按照国家已经制定并公布实施了的有关规定，管理房地产交易活动.建筑物发生买卖、租赁、抵押、分家析产或企业法人围兼并。

六、结束语

随着当前社会发展中房地长行业的飞速发展，其在发展中所面临的各种问题方式日益的增多，成为当前房地产发展和经营的主要管理措施。在社会经济日益交流频繁中，越来越多的国外企业投资中国，将为中国的房地产市场增加需求动力，这就需要房地产长夜在发展的过程中能够以先进的管理技术措施来满足社会发展的需求。随着房地产的发展，将积累越来越多的经验，让房地产业的发展迈上一个新的台阶.