垄断竞争市场、羊群效应与空置房的产生

【摘要】房子相对较为紧缺房价猛涨的今天，却存在着大量的空置房，这与房地产市场供不应求关系形成了悖论。中国空置房存在的现象与投资者炒房、开发商、以及业主在房地产业这样的垄断竞争市场上的行为选择有关。羊群效应对空置房形成也有极大影响。

【关键词】垄断竞争市场；羊群效应；空置房

一、空置房的定义及分类

我国空置商品房是指房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）的商品住宅，是指报告期末己竣工的商品房建筑面积中尚未销售或出租的房屋面积，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未出售或出租的房屋面积。

根据国家建设部、国家发改委、国家统计局的标准：空置时间在1年以内的为待销商品房；1年以上3年以内的为滞销商品房；3年以上的为积压商品房。另外在市场上开发商销售的尾房、被法院罚没、羁押的部分房屋、开发商用于抵债的债权房都属于空置房。

二、空置房成因分析

（一）垄断竞争市场中供需的不平衡

我国住房市场是垄断竞争市场，信息不充分，区位差异大，住房商品异质性强，土地资源稀缺等特点，加之房地产业投资大回收期长厂商自由出入基本上未能达到。而土地的供给是有限的，特别是城市的土地供给更加有限，加上商品房属于需求弹性较小的商品，虽然价格持续升高，但对住房需求量的影响并不是很大，这就导致了住房在总体上是处于供不应求的状态。

近些年随着城市经济的不断发展和城市化进程的加快，“农村转移到城市”的市民人数不断增加，推动了房价的价格的上涨。其次，收入的增加也进一步影响了房价。收入与房价是成正比的，人均收入越高，房价也会随之增加。

具体可以分析，在垄断竞争市场上空置房的成因可有两方面的因素产生：

1.寡头垄断高额利润的趋势

超额利润当道，部分开发商“捂盘惜售”，造成商品房空置率继续攀升。利润最大化是开发商的终极目标，围绕这个目标，开发商会作出一系列决策，“捂盘惜售”就是其中之一，开发商在房价持续走高时，暂停销售手中楼盘，等到房价涨到更高时再出售，从而获取超额利润的行为。采取这种做法，开发商的口袋是满了，但商品房市场则会因为这种人为因素造成空置增加的现象。现在开发商早己尝到了这种房地产升值的甜头，谁囤积的越多谁赚取的利润就越高。

2.供需结构不合理

商品房市场住房供需错位，高档住宅供应过多，引起中低价位住宅以及经济适用房供应数量大幅下降，这种现象也就是业界所谓的住房供给结构性矛盾所致。—些开发商在行业暴利的支配下，无视市场主流需求，大大减少小户型、中低档商品房和经济适用房的供给，转而大量提供大户型、高档商品房和别墅，造成小户型、中低档商品房和经济适用房供不应求，而高档商品房和别墅人住率低、大量闲置，这种供需错位直接导致了商品房空置规模快速上升。

（二）投资和购房中的羊群效应

经济学里经常用“羊群效应”来描述经济个体的从众跟风心理。他的产生往往是由于市场信息不充分而造成的。在国内的投资市场即使是机构投资者，信息也是不充分的，在信息不完全和不确定的市场环境下，假设每个投资者都拥有某个投资领域的私有信息，这些信息可能是投资者自己研究的结果或是通过私下渠道所获得；另一方面，即使与该投资领域有关的公开信息已经完全披露，投资者还是不能确定这些信息的质量。在这种市场环境下，投资者无法直接获得别人的私有信息，但可以通过观察别人的买卖行为来推测其私有信息时，并期望通过跟风来获得机会收益时，就容易产生羊群行为。

在住房投入市场运行过程中，对于房地产产品生产作为“上游”投入进入“下游”的市场交易流程这一纵向关系而言，除了直接的市民购房者外，还涉及到了许多楼市投资者，也可以称为“炒房者”。在部分“领头羊”的带领下，许多投资者根据现有的情况和房价上涨的趋势跟风把游资集中到了与拉动国民经济增长密切相关的房市上，随着这个队伍的不断壮大，买房投机者会购置更多的空置房，这样空置房的数量必然涨。

（三）异地购房中的羊群效应

中国异地购房也日趋加温，为什么异地购房这么火爆，除了房地产的投资以外，还有一个深层次的原因，就是我们城市资源分配的不平衡。现在很多的家庭在北京、上海、天津等大城市购房，可能平时根本不在所购房子中居住，为的只是获得房子背后的户口或者是良好的教育资源。为了房子背后的附带价值，以及以后的机会成本而不惜跟风买房的热潮也造成了空置房面积的上涨。

三、解决空置房问题的可行路径分析

在控制增量方面主要是强调政府干预和市场调节；在减少存量上，主要是通过完善房屋二手市场和促进空置房向廉租房转化。在房市上存在的羊群效应需要通过完善房地产信息网络建设来解决。

（1）对空置商品房、已批但尚未开发建设的土地以及已经停建工程进行全面清理，做到心中有数。加强对房地产开发商、建筑商、监理部门、销售商、装修商、物业管理等有关房地产市场运行主体的资质审查，严格市场准入法则，并逐步完善交易规则。

（2）允许将空置商品房转为经济适用房、廉租房。通过采用政府收购政府改造模式、开发商改造，政府收购模式和开发商改造，开发商租赁模式将空置房转化为廉租房，及时的消减和合理利用空置房。

（3）完善市场信息披露制度。适时披露土地供应、市场供求状况，以及地价、房价变动等信息，增强市场透明度，促进市场上的有效需求与空置房之间做到最大匹配。同时多渠道对房屋质量信息、房市投资信息做全面的公布的披露，引导理性投资和消费。

（4）加强监督和管理，制订和完善相关政策、法规，严厉打击房地产开发商囤积房源的行为。

（5）矫正开发商的心态，调整利润期望值。开发商之所以“不按理出牌”，正是因为他们对高档商品房和别墅的预期收益很高，所以必须对这种心态加以矫正，使他们真正认识到今后房地产行业的利润率必然会和各行各业一样走向平均化。

参考文献：

[1]

陈玲燕.空置房转化成廉租房的研究[D].重庆：重庆大学，2008

[2]潘姗.由空置房引发的思考[J].房地产经纪，2005，112113