上海住房逆抵押贷款可行性抽样调查分析

时间:2022-08-07 04:39:17

上海住房逆抵押贷款可行性抽样调查分析

[摘 要] 随着我国老年人口的比例增加,老人的收入情况直接导致其住房逆抵押贷款的需求不同,养老问题日显重要,社会 养老模式、养老资金的缺口等问题亟待解决。本文在对上海养老问题的抽样调查基础上,分析了上海养老的现状及存 在的问题,并针对推行逆抵押贷款的可行性进行了调查及分析论证。

[关键词] 养老模式调查;住房逆抵押贷款;养老对策

[中图分类号] F830.589 [文献标识码] A [文章编号] 1006-5024(2008)07-0084-03

[基金项目] 上海市教委文科项目“住房逆抵押贷款的模式研究”(批准号:05NS31);“管理科学与工程重点学科”(批准号:XK 0704)

[作者简介] 赵 鉴,上海工程技术大学管理学院讲师,研究方向为经济管理。(上海 201620)

随着我国步入老龄化社会阶段,由于“未富先老”,社会养老问题日益突出,针对上海推行住房逆抵押贷款的可行性进行了问卷抽样调查。

本次抽样调查共发放问卷1000份,回收有效问卷740份,有效率为74.0%,

本次调查被访问者的性别,其中男性53%,女性47%,大致符合目前我国人口中性别的分布现状。

一、受调查对象所处年龄段

本次调查表格设计的调查年龄段分别为:18-30岁、31-45岁、46-60岁、60-75岁、75岁以上四个年龄段位,之所以不仅仅将调查对象局限为老年人群,是因为预计到目前的中国国情以及当代老年人根深蒂固的遗产观念会成为现阶段我国推广住房逆抵押贷款产品的重大障碍。若现阶段在我国推行逆抵押贷款不可行,则要考虑在下几代人中推广住房逆抵押贷款产品的可能性,故此次社会调查的对象为上海市全年龄段成年人。

此次抽样调查的对象以18-30岁年龄段的青年为主,31-60岁年龄段的中年人所占比例其次,60岁以上的老年人占调查总人数比例较少,故此次调查的结果实际上同时具有超前性、反向性和不确定性。

二、受调查人群收入分布

老人的收入情况,会直接导致其对住房逆抵押贷款产品的需求不同,之所以要考虑在我国推行住房逆抵押贷款产品的主要原因之一,就是目前我国老年人贫困率过高,养老资金存在巨大缺口,故在社会调查中对调查对象的收入水平进行调查,有利于判断我国国民收入情况和接受逆抵押贷款产品间的关系,从而有利于对逆抵押贷款产品客户的定位(结果见表1)。

由表1可知,低收入人群占绝大部分。从经济上讲,行使住房逆抵押贷款产品很有必要,并且存在着巨大的大市场。

三、受调查者预期退休后月收入及月消费变动情况

在调查表格中,预期退休后月收入变动情况及预期退休后月消费情况是两项独立的选择,但由于月消费欲望的变化与月收入变动的趋势有一定因果关系,故在此做统一表格进行统计分析(见表2)。

对比受调查者的月收入、月消费预期值,从表2受调查者月收入、月消费预期分布表中可以得出一个规律:在一定调查人数范围内,预期自己退休后平均月收入比现在减少、预期自己退休后月平均收入与现在持平、无法预期自己退休后月平均收入的人数,均在一定程度上分别少于预期自己退休后平均月消费支出比现在减少、预期自己退休后月消费支出与现在持平,无法预期自己退休后月消费支出收入的人数。而唯独在预期退休后月平均收入增加的人数达到231人的同时,认为自己退休后月消费情况会增加的人却仅有123人。

更细化地分析这个问题:假设每个老人都希望能有更高的生活水平,再基于月收入的增加是老年人月消费支出增加的必然前提,可以推出认为退休后月消费情况会增加的123人是预期退休后月平均收入会增加的231人的子集。即认为退休后月平均收入会增加的231位老人中,有一半人不会增加自己的月收入。这恰好印证了我国勤俭节约的传统观念,但同时也是我国推行逆抵押贷款的重大障碍之一――老年人群体缺乏消费欲望。

四、受调查者拥有属于自己产权的住房状况

受调查者拥有属于自己的产权住房,是受调查者有资本购买住房逆抵押贷款产品的基础。故对此项目进行社会调查,本市拥有独立产权住房的老年人还是占总体较大比重的。因此从物质条件上来讲,本市绝大多数老年人还是符合住房逆抵押贷款消费条件的。

五、受调查者目前养老模式状况

调查本市大部分人群目前养老模式,有助于基于大众养老模式开发适合我国国情的逆抵押贷款产品(见表3)。

六、受调查者对目前养老生活状况的评价

若市民对现阶段的养老生活状况已经十分满意,则他们对新的住房逆抵押贷款产品的关注程度不会很大。而相反,则新产品对他们有着很大的吸引力

根据抽样调查所示,约60%的市民认为目前的养老收入能够满足日常生活需要,余下40%的市民则认为难以满足。40%是一个相当大的比例,再结合考虑我国老年人的消费欲望低下,老年人口比例逐年攀升等客观情况,事实上我国老年人的生活状况还是比较严峻的。

七、受调查者对养老模式的选取意向

调查市民对养老模式的选取意向能够直观地反映其对包括住房逆抵押贷款产品在内的各种养老产品的选取意向,对住房逆抵押贷款产品的推广有直接的影响(见表4)。

从表中可见,首先,希望以本人退休收入进行养老的市民占到了大多数,这实际上也正符合了中国“自给自足”的传统理念。其次,希望依靠政府养老基金及愿意个人与商业共同承担的人数各排第二、三位,说明在退休收入不足以满足老年人的生活需求时,老年人首先想到的是寻求政府的支持。再接下来则依次是依靠子女帮助、以房产收入补充养老收入、采用商业养老保险基金等方案。

八、被调查者对租房养老与以房养老的态度

从上表中可以得知,愿意以房产收入补充养老收入的人数占到总数的7.86%,而以房产收入补充养老收入除了住房逆抵押贷款产品外还包括租方养老产品,在这里再进行进一步调查加以区分。

1.受调查者对租房养老的态度。总体人群对租房养老的态度基本各占一半,愿意出租产权房以房租补充养老收入的市民略多。

2.受调查者对以房养老的态度。在此就受调查者租房养老的态度对受调查者进行调查。

从调查分析结果可见愿意以房养老的人群目前仅占总调查人数的1/4,传统观念对逆抵押贷款产品的推广起到较大阻力。

3.受调查者对租房及以房养老的态度。对比受调查者对于租房养老与以房养老持不同意见人数所占比例(见表5)。

由表可见,消费者目前对租房养老制度尚未达成共识,而对以房养老产品普遍还存在着较大顾虑。

九、受调查者安度晚年意向

调查消费者安度晚年的意向有助于开发适合我国老年人的住房逆抵押新型产品。

若老年人希望晚年能够独自在家安享晚年,则可以接受传统住房逆抵押贷款产品服务,即在期初就出让住房的所有权,但在有生之年仍拥有对住房的使用权,且定期可获得一定的逆抵押贷款年金。在老人过世后,房屋的所有权、使用权则都归贷款机构所有。

若老人希望与子女一同安享晚年,则可在期初一次性将原有住房的使用权和所有权都出让给贷款机构,贷款机构则在期初按照一定比例,一次性付给老年人一笔现金,以帮助其子女购房。而后在未来的岁月里,贷款机构定期向老人返还其房屋剩余价值的年金。

若老年人希望在养老院度过余生,则其可以在期初就完全出让住房的所有权与使用权,从而换取在老年公寓的居住权。

从调查结果来看,绝大部分老年人愿意独自居住或与自己的子女共同居住,愿意去养老院居住的相对较少。在下文国内住房逆抵押贷款的方案设计中,本文将会以受调查者安度晚年方式意向分布比例来设计具有我国特色的住房逆抵押贷款产品。

十、老年受调查者安度晚年意向

本次社会调查的对象主要以中青年人居多。故调查结果导出的结论可能在一定程度上存在偏差。本文认为这在“安度晚年意向”上将会显得尤为明显。因为老年人在决定安度晚年方式时所思考的因素,是以目前中青年人的资历无法涉及到的。如老年人会考虑随着自己年龄的增长,自理能力会逐步丧失,此时便需要有子女或护工来进行料理,维持其正常生活。显然这就和本次调查中独自居住意向的人数较多结果相矛盾,故在这里再次对被调查人中的老年人进行单独分析。

在针对老年人的调查中,愿意独自在家人所占的权重明显低于全年龄段愿意独自在家人的权重。从而我国可以从与子女住在一起或在养老院居住为起点,设计符合我国老年人理念的住房逆抵押产品。

十一、上海市养老模式的改进意见

基于社会养老趋势的调查结果的分析,对上海市养老模式提出如下建议:

1.要建立健全组织机构。促进居家养老事业健康、活泼、有序的发展,建议建立以下几个机构:

(1)社区成立居家养老院管理办公室,主要负责管理制度的制定,把居家养老纳入社会养老机构的重点指导、服务;

(2)街道成立居家养老院管理中心,主要负责家庭养老院的工作计划、措施的实施,养护员的调配、管理和培训等;

(3)社区居委会成立居家养老服务站,负责调查、采集养老需求服务信息,定期征求老人意见、改进服务,养务员的管理学习和业务考评等:

(4)社区医院对每个老人建立健康档案,开展有针对性的治疗和预防等。

2.建立和完善养老服务投资体系。资金短缺是制约社区社会化养老服务发展的瓶颈。政府部门应将老龄事业纳入政府年度工作计划,安排专项经费,列入财政预算:通过优惠政策,吸收慈善、企事业单位、民营经济、个体经济的捐款等用于养老事业,逐步建立起以政府为主导、多种经济实体兴办、社会力量支持、居民参与的多元化老龄事业投资机制。

3.创建多样化的社区养老服务形式。如创办养老服务超市,为老年人居家养老、社会养老及养老福利机构提供咨询服务,为老年人保健、康乐及医疗知识的咨询以及信息传递等提供各种咨询服务;再如搞“时间储蓄”等,推行货币化养老是构建社区养老服务形式的重要创新。它是在居家养老的基础上为保障“三无”及低保等特困孤寡老人的基本生活,由政府出资通过给孤寡老人发放服务代币券,按照贫困孤寡老人其生活自理程度不同发放金额不等的养老服务代币券,由老人根据自己的需求情况,选择适合自己的服务内容、服务方式、服务时间和服务人员,老人可按照明码标价的服务价格支付等值的养老服务券,提供服务的人员和机构再凭券到街道进行货币结算。货币化养老所需的经费主要由各级政府的拨款和社会化融资组成。货币化养老服务的创新给特困老人以自主选择的权利,缓解了以前居家养老服务模式中由政府指派服务人员和服务内容,易与老人的养老需求产生矛盾的问题,使养老服务更具亲情化、人性化,提高了特困孤寡老人的生活水平和生活质量,也为低保人员提供了就业岗位,使低保家庭能尽快摆脱贫困,同时也减轻了财政负担。

4.加快老年福利设施建设的步伐,提高社会养老的水平。各级政府应充分利用国内、国外两个市场,整合各种资源,发展不同层次的老年机构,为老人的养老、医疗、活动、教育、休闲提供全方位的服务。

5.银行方面应该未雨绸缪,首先吸收消化国外关于反向抵押贷款方面的先进经验,组织人力物力,彻底调查本地区的老龄化现状、具体特点、房产市场情况、老年市民的具体困难和期望。认真分析调研结果,建立严格的数学模型预测,严谨评价相关预测结果,并制定可行的、符合本地具体情况的细化规定。待相关法律法规出台后,可以及时提供此项业务,为国家解决养老问题贡献力量,为自己开拓更大的业务提供准备,为广大市民的养老提供保障,达到三赢的目的。

参考文献:

[1] 范子文.以房养老――住房反向抵押贷款的国际经验与我国的现实选择[M].北京:中国金融出版社,2006.

[2]冯嘉亮.论反向抵押贷款保险的可行性[J].保险研究,2005,(4).

[3] 张凌燕,赵京彦.反向抵押贷款模式在我国推行的初步探讨[J].中外房地产导报,2003,(21).

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