现行养老体制下“以房养老”模式的探讨

【摘要】“以房养老”在我国旧事重提，源自2013年9 月 13 日国务院的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”的提法。总体而言，以房养老模式的推行不失为现行养老体制的一项有益补充， 这为解决我国日益严重的老龄化问题提供了一个可行有益的思路。

【关键词】以房养老，住房反向抵押贷款，风险防范

一、以房养老模式概述

“以房养老”，即住房反向抵押贷款，是指拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预期寿命、房屋价值、未来增值、折损情况等进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折扣和预支利息，并按人的平均预期寿命计算，将其房屋的价值，分摊到预期寿命年限中去，按年或月支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。老年人在有生之年对该房产拥有居住权，去世后房产归属银行和保险公司等金融机构。金融机构可以对房产进行出售、出租或者拍卖，用所获得的收入来弥补贷款的本金和利息，同时也享有房产未来的升值收益。以房养老模式本质上是一种住房养老金融证券化模式。

目前，“以房养老”模式在我国仍处于起步阶段，但长期看来，“以房养老”势必会成为我国养老模式的一项有益补充，其积极影响主要有：1、有利于缓解我国养老压力，解决养老金不足的问题；2、增加老年人收入，提高他们的生活水平；3、有利于两代人自立自强，减轻相互依赖，形成新型代际关系；4、有助于拉动内需，刺激消费，促进经济结构的转变，进而推动经济增长；5、有利于推动金融业务创新，促进多元化经营。

二、国内外以房养老的发展与特点

（一）国外以房养老模式的运作经验及一般规律

1、美国反向抵押贷款模式

美国住房反向抵押贷款模式在国际上是较典型和成功的。1987年，美国国会设立了房产价值转换抵押贷款保险示范项目，联邦住房管理局为其提供风险担保，这样就消除了贷款人的风险。1999年，一家金融机构将买回来的住房反向抵押贷款经评级后，第一次成功实现了证券化，构建了一个二级市场，从而增加了其流动性。自此，反向抵押贷款得以较快发展。

美国住房反向抵押贷款主要有以下特点：一是贷款的开办机构多样，以政府机构提供为主，也有私营机构，商业银行、保险公司等金融机构参与实施；二是贷款额度主要由借款人的年龄、贷款利率和房产价值来决定，并按地区和年度设定了上限，且贷款的支付方式灵活；三是偿还方式灵活，在贷款期限结束后，根据合约由贷款机构将抵押的住房收回变现，偿还贷款本息，也可由借款人或其继承人偿还贷款本息，将房屋赎回；四是贷款发放机构可将反向抵押贷款通过二级市场融资，增强流动性。

2、日本反向抵押贷款模式

自1981 开始，日本引进以房养老模式，2002 年正式建立了该项制度。日本政府采取的措施主要有：一是推进二手房“适用寿命长期化”建设，日本在委托第三方机构对二手房进行检查和估价的同时，设立了“住宅性能标示制度”，并制定《住宅品质确保促进法》，要求开发商履行一定的房屋瑕疵担保责任；二是推广“储蓄连动型住宅抵押贷款”，约定如果老人购买了银行的“倒按揭”产品，则只要老人在同一家银行拥有存款，则相同金额部分的存款利率可以和贷款利率相抵；三是建立“连带保证人”与“补充型公共保险制度”，即将与老年人同住的子女规定为连带保证人，老人去世后，若子女能偿还贷款，则不必拍卖房屋，同时还可防范子女的道德风险。

3、国外发展的规律分析

上述这些国家在以房养老模式的发展过程中，不仅形成了自身显著的特色，也体现出了一些共性的规律。对于我国发展以房养老这一新型的养老模式，这些规律与经验都具有重要的借鉴意义。第一，发展以房养老模式，基本前提是已经形成了良好的基本养老服务体系。以房养老模式只能作为社会养老体系的一个补充，只有在基本养老体系的基础上，反向抵押贷款才能有所发展与普及。第二，推行与发展反向抵押贷款中离不开政府的支持。以房养老具有明显的公共物品属性，符合国家的政策方向，尤其是在运作前期，需要政府的支持。第三，产品设计的多元化。为了满足不同消费者的需求，世界各国设计了各式各样的反向抵押贷款产品。如美国根据贷款人房屋价值的高低设计出了三种反向抵押贷款产品。第四，注重风险防范与市场监管。作为一项复杂的金融创新产品，反向抵押贷款面临政策、房价、利率一级长寿等诸多风险，且参与主体涉及面广，存在诸多潜在风险。

（二）我国以房养老模式的初步探索

早在2003年，我国就提出了反向抵押贷款。至今为止，反向抵押贷款在我国已经历经了十多个年头。我国以房养老模式最初是在南京、上海、北京等地开展了试点活动。如南京的“以租换养”模式，规定拥有该市60平方米以上产权房、六十岁以上的孤寡老人，若自愿将其房屋抵押，经公证后可入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权在老人去世后归养老院所有。而，上海公积金管理中心在2007年提出“以房自助养老”的创新型模式，规定 65 岁以上的老年人，可以将自己的房屋产权与市公积金管理中心进行房屋产权交易，交易完成后，老人可一次性获得房款。公积金管理中心再将房屋返租给老人，租金与市场价值等同，老人可按租期年限将租金一次性付予公积金管理中心。此外还有北京的“养老房屋银行”模式以及杭州的多项选择养老模式。虽然这些探索具有一定的创新意义，但由于覆盖范围小、损害了老年人利益、信用等级不高等原因而市场反响冷淡。因此，总体来说，我国住房抵押贷款的发展还处于初步探索阶段。

三、在我国推行以房养老模式的前景分析

（一）发展以房养老模式的可行性分析

随着老龄化问题的日益加剧，养老问题迫在眉睫。很多学者认为以房养老在我国尚不具备充分的条件，但实际上我国已经具备了许多有利于开展以房养老的条件：

1、相关政策的试点推行为以房养老提供了政策支持。2013年9月13日，国务院颁布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出开展“老年人住房反向抵押养老保险”试点，并于2014年上半年试行推广。这无疑从政策上支持了以房养老的进一步推广；

2、高住房自有化率为以房养老创造了基本前提。2008年中国城镇居民自有住房率就已达87.8%，这为我国发展住房反向抵押贷款创造了有利条件。较高的住房自有化率意味着大部分老年人都有一套有产权的住房，若将这笔固定资产盘活，供养老之用，就可以切实改善老年人的晚年生活水平，减轻家庭和社会的养老压力；

3、国民理财观念的增强为以房养老提供了制度可行性。随着全球化与改革开放的推进与深入，我国居民的思想观念也发生了极大的转变。社会流动性的增强，大大削弱代际间物质联系的同时，也深刻影响着老年人的遗产动机，人们对于这种高回报率的创新型理财产品的认同感也会进一步增强。

4、金融机构的利益驱动为以房养老提供了资金支持。以房养老模式不仅为老年人提供了新型的养老模式，也给金融机构带来了一块新兴业务。金融机构可以通过该项业务间接实现业务扩展，从而进入回报率较高的房地产市场，获取新的利润增长点。

5、活跃的房地产二级市场为以房养老提供了市场可行性。我国房地产二级市场发展较为成熟，这无疑为金融机构提供一个可靠的环境，增加其积极性，使得金融机构不会因为无法变现而不敢进入，为以房养老的推行提供了基本的市场条件。

（二）发展以房养老模式的风险分析

虽然在我国推行以房养老业务具备了很多有利条件，但在实践中仍面临着诸多风险，需要进行客观分析。

1、观念风险。即使全球化带动了中国人思想观念的转变，但养儿防老、“但存方寸土，留于子女耕”的传统观念依然根深蒂固。因此，以房养老也仅能针对那些没有子女或子女在国外抑或有好几套住房的老人，这就使得以房养老的覆盖范围大大缩小了，降低了其进一步推广的可能。综上，传统观念的阻碍是推行以房养老过程中不得不解决的问题。

2、运作风险。推行住房反向抵押贷款还得面临一系列运作风险。房地产政策、利率、房价、长寿、持续周期、房屋毁损灭失以至道德风险都是需要考虑的因素。

首先，若国家在一定时期采取了抑制房地产发展的政策，那么房价就可能下跌，也就相应影响贷款发放机构的利益。与此同时，我国规定建设用地的土地使用权年限是70年，70 年到期后的续期费用以及国有土地使用权依法提前收回等问题是以房养老面临的风险之一。

其次，房价波动也是面临的一大风险。由于房价的不可预测性，一旦房地产价格大幅下跌，反向抵押贷款发放机构将面临收不抵支的风险，造成亏损。

再次，反向抵押贷款的给付金额是在计算寿命基数的基础上得出的，当房主寿命越长，贷款机构收不抵支的风险就越大。此外，由于贷款的长期性，贷款机构还可能损失资金被占用的机会成本。

第四，如果反向抵押贷款期间因为一些外部不可抗力原因而致使房屋毁损、灭失时，房主无需担责，但这将导致贷款机构无法收回之前的支出。

最后，道德风险主要是指由于房主失去了房屋产权，可能导致其降低对住房的维修与维护力度，从而导致房产毁损甚至灭失的风险。

3、法律风险

以房养老是一种新型的金融养老模式，我国相应的法律制度准备不足，权利及时、有效救济的执法监督和司法环境仍亟待改善。因此，以房养老的推行还面临一系列法律对接的风险，需要相关部门完善与之有关的法律制度。

四、 我国发展以房养老模式的建议

（一）关于反向抵押贷款风险防范的建议

1、降低房价风险的建议。首先，可以规定由第三方评估机构的定期评估来调整房产估价，以便贷款机构与借款人了解房产价值的变动，同时允许在房产价值变动较大的情形下贷款机构对借款支出作出适时的调整，防止贷款机构损失过大；其次，可以考虑由相关政府机构参与反向抵押贷款的担保，这不仅可以降低相关市场中的风险，也能增强民众参与以房养老模式的信心。

2、降低长寿风险的建议。首先，通过资产证券化转移长寿风险，即通过二级市场，实现资本的流动性的同时，也能分散风险，获得资金支持，进而推动反向抵押贷款业务的较快发展；其次，通过银保合作降低长寿风险。保险公司在预测寿命方面具有比较优势，商业银行可以通过与保险公司的合作降低长寿风险。

3、降低道德风险的建议。为了降低道德风险，金融机构在签约前要做好相应的准备工作，明确约定借款人的维修维护义务，制定相关评估标准与违约责任。

（二）其他建议

1、政府方面

上文对国外经验的总结表明，在住房反向抵押贷款开展之初，政府都发挥了重要作用。因此，我国政府从开始就应介入。首先，加强对以房养老模式的宣传力度，推动传统养老观念的转变；其次，社会保障机构应当加强与相关中介机构的合作配合，发挥市场支持者与配合者的作用；再次，制定以房养老的相关法律法规，完善配套措施，对市场进行有效监管，保障以房养老市场的稳定运行；最后，建议由国家设立住房反向抵押贷款担保基金，补偿借款人与贷款机构的潜在损失，这会起到坚定信心和防范风险的作用。

2、金融机构方面

首先，我国金融机构应设计出切实可行的反向抵押贷款产品，拥有熟练掌握业务内容的高素质工作人员；其次，市场各方应发挥自身优势，宜通过建立合理的运作机制，扬长避短，降低管理成本，保证整个过程的规范化；最后，充分发挥房产评估、法律公证及信息咨询等中介机构的参与与监督作用。

3、个人方面

老年借款人应积极转变观念，理性对待以房养老产品，提高自身晚年生活质量。

五、结语

养老问题已成为我国亟待解决的民生问题。为了缓解养老压力，在家庭养老和社会养老的基础上，住房反向抵押贷款是一个有益的补充。首先，我国已经具备了开办以房养老业务的一些条件，但另一个方面，由于该业务的推行还存在一些风险与障碍，因此仍需要政府、金融机构以及社会的共同推动。

参考文献：

[1]范子文：《中国住房反向抵押贷款研究》，中国农业出版社2011年版。

[2]柴效武，蒋徐娇：《售房养老――一种养老新思路的提出》，《浙江社会科学》2004年第1期。

[3]范子文：《我国住房反向抵押贷款的组织模式与运行机制探析》，《经济界》2007年第2期。

[4]董建平、韩清河、潘振华：《现行养老体制下“以房养老”模式的可行性探讨》，《河北金融》2013 年第7期。

[5]谢宜宁：《反向抵押贷款在我国养老保障中的应用》，《中国证券期货》2013年第7期。