策划旅游休闲地产

全球化的休闲浪潮已经波及到中国了。根据国家旅游局的测算，未来中国将会成为全球最大的旅游观光目的地国家和旅游出境游的最大群体。在这个背景下，下一步可能全球都会关注中国的旅游行业，将会制造大量的机会。中国庞大的市场将会极大地推动这个新型产业发展。旅游休闲业空间无限。

何谓休闲地产？

在做休闲地产的时候，参加过几次讨论。究竟什么叫休闲地产？很多人有很多说法，我的感觉是这样的。第一句话休闲地产从时间上来说，是个时代，躲不掉的。美国在六十年代，欧洲在七十年代，日本是八十年代基本都经过这个过程。人均GDP到达六千美金以上。人们用于日常消费的费用递减，占收入的一半以下，一半以上的费用用于精神享受和文化消费需求。在这个大的背景下，这个时代不可阻挡地到来了。今天的中国13亿人口，有3亿人口超过了全面小康的状态。现在有一个统计数据，广州人均GDP到了一万美金，这跟广州的文化有很大的关系。珠三角有三千多万人口，基本上生活水平和收入水平已经到了初步发达国家水平。再加上长三角，有将近五六千万人口。把这些加起来，包括很多中心城市，今天的中国至少有3亿人口已经全面进入了休闲时代。特征就是享受生活。想一想3亿人口是什么概念？2007年春节三亚的五星级酒店供不应求，整个三亚的房地产从四年前1500元/平方米，涨到了15000元/平方米。三亚现在根本没有烂尾楼。所有的烂尾楼全部有了开发价值。

从空间上看，休闲地产有几个特点。第一个是反季节性非常强烈，具有唯一性的区域开始冒头。比如说三亚、海南，还有云南、贵州，都将会成为中国休闲人群非常看好的地方，也是商家紧密投资的地方。第二是传统的旅游点。以前中国的很多旅游区是赚不到钱的，因为那个时候只有观光没有休闲。观光是不能带动一个区域前进的，只有休闲才能成为一个产业，只有休闲才能拉动一个区域的发展。我前一段时间刚刚完成大三峡的战略，在一次会议上我说“要改变我们对旅游观光的一个看法，观光永远没有目的地，只有休闲有目的地。”像丽江，很多政府提出打造大香格里拉，丽江就成为整个香格里拉的标志。为什么呢？因为它是休闲平台。这涉及到一个新的问题，我们国家的官方部门订了很多游戏规则，比如限制高尔夫球场建设，但是目前不下两三百个球场在建，政府规定受到市场的挑战。

从表现形态上看。下一步，休闲时代的到来将会给中国的很多落后地区特别是想走珠三角、长三角发展模式的落后地区提供前所未有的商机。四、五年前我讲过一个观点，对于旅游休闲来说，落后是一种优势。在这种背景下，当休闲巨大的需求产生以后，很多地方像云、贵、川由于它的地域特征，就使这些地区成为休闲的天堂。由于这个行情出现，很多大的、有智慧的房地产开发商已经开始转型，进入这个区域，其中一些成为我们服务的客户。你只要挺得下来，就可以成功。深圳华侨城成功了，现在就把华侨城的模块转移到北京、上海，同样会成功。

现在一个时代到来了，如果这个时候我们把握住机会，未来市场空间会非常大。所以说什么叫旅游休闲地产？就是借助于土地、旅游景观资源这些不动产的平台，打造和营造出来的各种各样的休闲生活，其表现形态可能是酒店、度假村，可能是分时度假的公寓等等。广义上属于房地产范畴，但表现形态多元化。有的地方有滑雪场、有的地方有游艇、有些地方有温泉洗浴。现在我们已经在做多个大型旅游休闲项目策划，最大的几百平方公里，最小的也有十几平方公里。北方非常有意思，理念先行，南方则重实践。我们有一个优势，就是把南北两者打通起来。在南方我们最近在做几个项目：一个是三亚的，做这个项目的时候感受特别深。原来是一家北方很大的投资商想收购一个农场，做一两千亩所谓的房地产项目。当地的领导出来，判断三亚市场，得出结论：休闲时代来了，特别是在海南这个地方。我们建议他们拿两万亩地出来打造相当于美国太阳城这样的老人度假天堂。为什么准备做这么大规模呢？因为他们做了一次内部调查，光他们系统内部就要购买数万套。越是离海南远的地方，像东北这些地区的人越向往海滨度假生活。这是一个非常有趣的现象。在这种刺激下，这家企业花很大的功夫打造这个项目。另外，在广州也会亮相一个项目，它甚至希望成为中国休闲地产实践的领导者。我估计亮相以后，就会形成全中国到广东踩盘的热潮。另外，我们在西南地区如云南、昆明、贵阳、成都都有类似策划项目。

旅游休闲地产包括个性化主题式酒店，包括游艇会、温泉度假村，甚至包括高尔夫住宅。对高尔夫，我的感触也特别深。中央一再控制但这是控制不住的，它是时代的必然产物。因为高尔夫是一个国家国民经济和生活水平的象征。在目前，人类社会没有任何产品能够像高尔夫这样实现国土重新整治，最有效地实现一个区域的价值提升。在这种背景下，下一步整个中国，我估计五年到十年时间将会是休闲为王，休闲不败。很多产业都将在休闲这面大旗下，休闲地产也在其中。由此可能会出现很多休闲小镇、休闲城市甚至休闲区域。这也符合中国启动内需这么一个大的方向还有环保生态的完善。