揭秘中介“房源共享”潜规则

2019-08-04 版权声明 举报文章

揭秘中介“房源共享”潜规则

“内讧严重、从业人员素质低、突破底线违规炒房。”最近,在“2010中国房地产经纪行业发展年会”上,住房和城乡建设部原副部长、中国房地产估计师宋春华对房地产经纪行业存在的三大问题感到痛心。

随着首府房价的节节攀升,首府二手房交易市场也变得热闹无比。市场火热的同时,房产中介也雨后春笋般出现,市场竞争的加剧,使得中介从业者收集房源、推销房产的手段开始“升级”,竞争手段趋于极端化,部分二手房中介虚假信息欺骗购房者、暗地吃房屋差价、利用法律或监管漏洞骗取或克扣定金、造“阴阳合同”以规避税费等诸多扰乱市场的现象和纠纷由此而出。

“内讧严重、从业人员素质低、突破底线违规炒房。”最近,在“2010中国房地产经纪行业发展年会”上,住房和城乡建设部原副部长、中国房地产估计师宋春华对房地产经纪行业存在的三大问题感到痛心。

住房和城乡建设部一位官员透露,近日该部专门讨论了房地产经纪的管理办法,准备从资金监管、人员、机构到相关的活动都进行相应的规范。这显示,打击投机和增加供应之外,房地产市场的交易秩序监管正在加码,成为本轮调控的另一个主题。

住建部房地产市场监管司司长沈建忠表示,房地产经纪管理办法原则上已经通过,很快就会对外公布。管理办法设定了五项制度,并明确禁止“阴阳合同”行为。

不良中介“玩钓鱼”

“难道我遇上了黑中介?付出这么多的时间、精力以及各种开支,岂不是全打了水漂?”昨日,在购买二手房时遭遇了“钓鱼”房源的市民郭黎阳一副无奈的样子对记者这样说道。

郭黎阳在首府工作4年,最近准备购置婚房,于是他将目光投向了二手房交易市场,并在一家二手房中介公司登记了相关资料。但在长达2个月的挑房、选房过程中,郭黎阳渐渐对中介公司失去了信心。“可能是为了避免我跟房主私下交易,所以每次看房子,中介都是带我到类似户型的房屋。”陈先生说,但是几次下来,他所看中的房子,不是已经销售出去了,就是房主不想卖了。

记者了解到,与郭黎阳有同样遭遇的购房者不在少数。在中介公司那里很容易找到物美价廉的优质房源,可亲自咨询时,却被告知“已售出”。接着,中介人员就会热情地向购房者推荐起别的高价房源。

一位业内人士告诉记者,所谓“钓鱼”房源,就是个别房产中介人员通过门店橱窗、网络等渠道一些低于同类房源价格、已经出售的房源,以此吸引客户上门或电话咨询。虚假房源信息不仅给二手房购房者带来困扰,更让二手房市场更为混乱。因此,除了精准找房外,对于购房者而言,如何辨识真实房源至关重要。

一套房子或许有10家中介公司抢着卖,中介公司里的每个员工都带购房者看房,无论是你买还是不买,似乎看房的人都很多、房源的“人气”很旺。这一切给买方造成了很大的购房压力,“这房是不是很多人在抢啊?我是不是应该快快出手?”

“所有这一切,就造成了供需不足的假象。”首府一家连锁中介公司内部人士透露说。“虚构房源几乎已经成为中介行业的一大潜规则”。首府一家房产中介加盟店负责人透露说,挂出实际上并不存在的超低价房源,不少中介工作人员就靠虚构超低价房源来“钓客户”,然后推销其他房源。

而中介公司为了显示自己的房源多,便打出各种的宣传资料贴在自家的门店上。“他的房子都报50万元了,我报51万元也没问题吧,我装修还花了不少钱呢。”路过的居民一看卖出的二手房报价50万元,就以为自家的房子也可以卖到这个价位,这无形中就抬升了这一片区的房价水平。

由于中介公司铺天盖地地将房源揽入自己“怀中”,互相之间众口一词,使人们卖房买房时已经无法脱离“中介”二字,而中介公司借机将二手房交易神秘化,利用复杂的专用合同牵制买卖双方不能独立交易。实际情况是,中介掌握了卖方的信息,他们所做的仅仅只是给买方提供了一条服务信息。

来自首府一家网站关于房地产中介机构的调查显示,包括房地产中介行业中大量存在的不具备资质条件的机构和无证上岗的从业人员;私自大量不完整、过时的虚假房源信息以吸引消费者;利用格式合同、霸王条款侵害消费者权益;利用法律或监管漏洞骗取或克扣定金,损害委托人利益等引发房地产中介机构诚信缺失的现象颇为突出。

暗吃差价没商量

刘先生在9月份的时候在某中介看中了一套三室一厅87口的房子,售价为45.5万元,他明确表示如果价格谈到44万就能够马上下定金。

两天之后,他接到该置业顾问的电话,说房主不愿意让价,但是可以让房主到门店和刘先生面谈,中介也会帮助刘先生尽量把价钱谈下来。于是刘先生就来到中介门店,和房主进行价格协商。房主说房子本来是她爷爷的,老人家两头跑也不方便,已将房子委托给她出售,而且已经办理了公证委托。她说价钱是老人家定的,卖少了老人家会不乐意。

后来刘先生要求在电话中和房主的爷爷协商一下,但被房主以类似理由拒绝了。刘先生当时就觉得事有蹊跷,不过最后房主作出了让步,谈成的最终成交价格为44.8万元。刘先生就和中介签订了购房合同,同时付了1万元的定金。

等到过户前几天的时候刘先生突然接到一个匿名电话,说他购买的那套房子是那家中介低价收购之后又转手卖给自己的。他觉得事情有些不对劲,于是要求中介安排房主的爷爷和刘先生见一次面,又一次被房主以相同的理由拒绝。这时中介也站在了房主一边,和刘先生签合同的置业顾问也让刘先生放心,中介可以保证房子的产权绝对没有问题,但是如果刘先生不买房子的话那万元的定金是不退的。

现在刘先生感到非常矛盾,不买吧,1万元定金是不会退的:买吧,万一房子真的是中介低价收购又转手卖给刘先生的话,中介就会吃刘先生近4万元的差价,真的是左右为难。

一位业内人士曝光,房产中介私自抬高挂牌价的行为几乎成了一种“潜规则”,涨幅从房价的5%到10%甚至更高不等,这笔差价通过中介的暗箱操作最终将流入中介的腰包。

“这是严重违规行为”,乌市房产管理局市场处相关负责人说,由于近几年房价一直处于上涨通道,加上二手房市场透明度不够,买家和卖家信息不对称,出现一些房产中介在交易中欺上瞒下,赚取差价。早在2007年,这种做法就已被国家有关部门明令禁止。按照住建部《中国房地产经纪执业规则》要求:房地产经纪机构不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益;不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。中介行为就是提供信息服务,只能收取佣金,不能赚取任何形式的差价。

“开中介最赚钱的应该就是‘抬房’,就是所谓的现金收购二手房。”这位业内人士透露,当遇到合适的房源时,卖主又急需用钱,这样中介就会压 低成交价格一次性现金收购该房源。至于过户的费用,中介是不会承担1分钱的,中介有自己的操作方式。中介“抬”到房以后,会与卖主签订办理过户需要的相关委托书,中介垒着这些委托书及产权证等就可以自行办理过户手续。别急,“抬”到的房源在没有卖出去之前中介是不会去过户的。

中介“抬房”后都会抬高价格对外出售赚取差价,“抬”到的房少则赚几万,多则赚10几万,而且过户的费用全部由买主承担,真正做到“无本万利”。

门店数量赶超市

记者走访发现,在首府繁华的阿勒泰路、仓房沟路、天津路、西山路等楼群密集的地方,分布着多家二手房中介公司,甚至一条路上多家二手房中介公司挨在一起。仅在天津路附近沿街铺面就有9家二手房中介公司,规模不一。几乎每隔100米就有一家。并且在这些中介公司几乎都只有简单的营业执照,没有在房产局进行备案。而这样做,“说白了,就为了逃避一些不必要的费用。”一家中介公司的员工说。

记者注意到,仅西山耐火厂附近就有近10家大大小小的房产经纪公司,而且还有不断增长的势头。而附近经营生活必需品的社区超市粗略统计下来也不过五六家。房产大巴扎网站的统计数据显示,1~9月,首府二手房累计成交面积190.49万平方米,远超2009年全年成交148.68万平方米的水平。在交易量猛增的同时,进入2010年,乌市繁华路段的二手房价几乎与新房价格媲美,在部分二手房中介的操纵下,一年之间房价涨幅达25%的二手房还大有上涨之势。

但和二手房市场的发展速度与规模相比,中介服务机构的整体素质偏低。相关数据显示,首府近500家房产中介公司只有50家左右在房产局备案。加上相关法律体系尚不健全,多数中介机构和人员素质良莠不齐。

业内人士自爆:中介算得上是一个“做无本买卖的行当”,这种“零”风险的投资及高额的回报是导致地产经纪公司快速拓店的原因。

“中介还有一笔可观的收益,只要有充足的出租房源。”这位业内人士告诉记者。按照中介的行规,租房者需支付一个月的租金作为中介的租房佣金。城中村改造给租房市场带来巨大的刚需,目前已出现一房难租的现象,房屋租金节节攀升。目前白马小区两室一厅的租金普遍在1000元以上,三室一厅的租到1500不成问题,房租的追高租房佣金自然看涨,中介的收益也随行情徒增。

中介算得上是一个“做无本买卖的行当”。中介公司利用房主的房子,通过信息中介就能获得可观的收益,这种“零”风险的投资导致地产经纪公司如雨后春笋般猛长,出现地产经纪门店数量赶超社区超市的现象也就不足为奇了。

此外,还有中介为了促成交易“帮助”客户避税,甚至手把手地教客户签订房屋买卖“阴阳合同”。最多时甚至出现一套房子三份合同,一份合同显示买卖双方真实的成交价格;虚高房价合同交给银行,以申请更多按揭贷款;填低房价合同交给房地产交易中心过户,以便少缴税。

网上签约保利益

在首府,网上挂牌、统一合同,成为有效保护二手房交易三方利益的必备程序。

乌市房产交易管理中心相关负责人说,为规范二手房交易市场,首府在2009年出台的《乌鲁木齐市房屋网上挂牌受理凭证》和统一使用由乌市房产局提供的统一标准合同(又称委托协议),成为办理交易手续的必备凭证,凡是没有签订统一合同的,将无法在房产交易管理中心办理二手房买卖的相关手续。买卖双方只有签订了统一合同,才能成为到房产管理机构投诉的有效凭证。

记者同时获悉,乌市房产交易管理中心近期将考虑设立二手房服务中心,将有资质的房产中介机构纳入乌鲁木齐房产交易信息平台和管理体系内,而对不具备中介资质的黑中介设置高门槛,以遏制其侵害消费者权益的行为。

房管部门相关人士建议,购房者要仔细查看由业主或中介机构提供的房地产权属证书及其他相关材料,确定房屋可合法交易后再考虑签约问题;交易过户时应该买卖双方当面办理,切忌授权中介全权代办。与中介机构和业主签订买卖合同时,首先应该仔细查看合同文本的各项条款,与各方当事人协商条款的约定,并充分考虑条款约定引起的结果及各种可能出现的事项,不要盲目签约。

乌市房产管理局市场处相关负责人介绍,市民如果发现房产经纪机构存在违规行为或者赚取差价等虚假经纪行为,可直接进行投诉。对有投诉举报的经纪机构和投诉内容将进行重点检查和落实,对扰乱房产经纪市场秩序的违法违规行为将严查到底。

注:本文为网友上传,不代表本站观点,与本站立场无关。举报文章

1

好文章需要你的鼓励

上一篇:一个大学生和他的生态农庄 下一篇:绍兴城里的新疆姑娘

被举报文档标题:揭秘中介“房源共享”潜规则

被举报文档地址:

https://wenmi.com/article/pvpwv5044jyc.html
我确定以上信息无误

举报类型:

非法(文档涉及政治、宗教、色情或其他违反国家法律法规的内容)

侵权

其他

验证码:

点击换图

举报理由:
   (必填)

发表评论  快捷匿名评论,或 登录 后评论
评论