浅议合同中开发商与购房人的不平等条款

【摘 要】近年来，随着国民经济的持续快速发展，房地产市场的增长速度也让人瞠目结舌，伴随着的开发商与购房人不平等合同交易条款问题引起了社会的普遍关注。通过明确购房人在购房合同中的权力，分析房地产交易合同中一出现的不平等霸王条款，就可以避免在购房时给消费者带来的重大损失。

【关键词】购房合同；不平等条款

长期以来，我国主要靠国家和集体来建房分房，这种供给模式是中国城市居民居住环境差的主要原因。国家住房制度的改革，把建房与购房一同推向市场，从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入，使建房者成为自负盈亏的法人，购房者用货币去选择适应个人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化，催生了当前这个世界上最大的房地产市场，而这个巨大并且日益增长的市场需求，正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。全国各地的房地产开发商如雨后春笋一般发展起来，当中有万科，恒大，绿地，SOHO中国，招商地产等一批实力强大的开发商，当然也有很大一部分地产开发商都是中小型企业，也能在到处建设的城市中分到一杯羹。如此之多的房地产开发企业，质量诚信必定参差不齐。消费者在面对参差不齐的房地产开发商的购房合同时，难免不能分析出期中的条约陷阱，给自己在购房过程中造成不可挽回的损失。

一、房地产交易合同中易出现的不平等霸王条款

（1）开发商延期交房。条款内容：因不可抗力影响，工程施工做出技术调整，市政规定等原因导致未按合同规定期限将该商品交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任。（2）订金不予退还。条款内容：认购书签订后7日内，认购人未与出卖人签订正式购房合同的，认购人所付定金不予退还。（3）侵占消费者权益。条款内容：小区的外墙及楼面等公共设施不属于买受人，买卖双方同意楼顶及屋面的广告权，和其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益都属出卖方。（4）实际与广告资料宣传不符。条款内容：出卖人在售房宣传过程中向买受人提供的宣传广告，资料以及说明等，仅供消费者参考，不视为合同条款的内容。（5）物业的权限范围太大。条款内容：某物业公司规定，对小区内拒绝缴纳物业管理费的业主，物业有权对该业主停水，停电。同时，物业管理费、水电费捆绑收取。

二、关于房地产交易合同常见不平等条款的分析

（1）对于开发商延期交房的条款。第一，该条款主要存在出卖人扩大延期交房的免责范围的问题。由于出卖人自身原因或第三方原因导致交房延误的，如在施工过程中设计技术做出调整、停水停电等不可抗力因素，出卖人应当承担违约责任；市政配套安装及市政重要活动，高考期间停工，中、大雨等原因则是出卖人可以事先预见的，不能作为延期交房的免责事由。第二，该条款免除了及时通知买受人的义务。根据《合同法》第一百一十八条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。因此出卖人应在不可抗力消除后，及时通知买受人，并提供相应的证明，180天的告知期限明显违反“及时”的要求。违背法规：该条款违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十七条第一款第二项的规定“免除或者部分免除因经营者故意或者重大过失造成消费者财产损失而应当承担的赔偿责任”。（2）对于何时退还定金的条款。根据此条合同规定的内容，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、定购、预定等方式向买受人收受定金，作为订立商品房买卖合同担保的，如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应按法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”买卖双方不能就购房合同达成一致意见的原因有多种多样。有的是因为出卖人的原因，有的是买受人的原因，有的是不可归责于当事人双方的原因。对属于出卖人的原因导致合同不能达成一致的，出卖人应双倍返还定金；属于买受人的原因，买受人就不能要求返还定金；而对不能合意的条款又未在预约中事先约定，不能归责于哪一方的情况，双方均不构成违约，出卖人应当将定金返还买受人。该认购书不分原因把合同不能成立的责任全部由买受人承担，免除了因出卖人的原因造成合同不能达成一致所应承担的责任，或不可归责于双方当事人的原因，返还定金的责任。违背法规：该条款违反《福建省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十七条第一款第七项的规定“限制消费者获得违约金及其他合理赔偿的权利”。（3）对于侵犯消费者权益的条款。根据《中华人民共和国民法通则》、《物业管理条例》等明文规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分；利用上述物业和设备进行经营，应征得相关业主、业主大会、物管企业同意后，按规定办理手续，所得收益应主要用于补充专项维修资金，也可按业主大会的决定使用；已纳入分摊面积的公用部位产权，属业主共有，房地产开发企业不得擅自另行出租、出售。由此可见，小区内的一切公用设施、构造物等费用实际上已经转嫁到买受人身上，实际上都是消费者花钱购买的，其所有权、使用权理应属全体买受人所有，出卖人不享有这部分财产的所有权。违背法规：该条款违反《物业管理条例》第二十七条的规定，侵犯业主的财产权。（4）对于开发商不以广告为实的条款。对于开发商不以广告卫视的条款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。由此可见，并非所有的资料、宣传广告都不能视为合同条款。然而该条款排除了出卖人所做商业广告和宣传资料成为要约的可能性，免除出卖人履行其在广告、宣传资料中所作出的应当被视为合同内容的承诺的义务。违背法规：该条款违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十七条第一款第三项、第二款的规定“免除或者部分免除经营者应当承担的合同基本义务”。

三、签订购房合同的注意事项

购买房产最重要的一个环节就是签订购房合同，购房合同的内容就是表达了购房人售房人双方的权利及义务。购房者一定要逐条审查购房合同条款，需要对照该楼盘广告等宣传资料中开发商的承诺进行比较，把没有在购房合同上体现的条款要以补充条款的形式确定下来。（1）明确合同中双方当事人。在新房买卖过程中，合同签署的双方为，购房者与开发商。购房者，就是房屋买卖合同的“买受人”，“买受人”是需要在房屋产权证上记载的所有人；需要支付房款，一旦违反合同约定，承担违约责任。开发商，即购买合同中的“出卖人”。购房者需要签约购房合同的对方就是开发商，签订合同前要审查开发商的各项证书及资质。在订认购书的时候，需要最重要的事情就是核实购房合同中的内容和相关文件是否一致。（2）审查证书是否齐全。国家法律明文规定，作为销售方必须提供建筑工程施工许可证（建设工程开工证）、商品房销售（预售）许可证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、住宅质量保证书和住宅使用说明书。统称“五证”“两书”。“五证”中的是国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证两证齐全，表明所购房屋在合法交易的范畴内。商品房销售（预售）许可证的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者需要核实所购房产是否在预售范围内。

参考文献

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