关于“70,90”政策的思考

摘 要:分析“70,90住宅面积政策”政策本身的积极意义和局限性。并借鉴国外社会住宅的相关经验来说明政策的发展方向。

关键词:“70,90住宅面积政策” 住房结构比例 90平方米户型 套密度

中图分类号:TU7 文献标识码:A 文章编号:1672-3791(2012)05(a)-0250-02

2006年,建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》,要求新建住宅项目,套型建筑面积90m2以下的户型必须占整个项目70%以上。并制定出落实该政策的措施。

而后笔者调查了居民收入与住房的消费价格:根据杭州统计局的居住消费价格指数统计显示,住房的价格达到了居民全收入的105.8%,亦即不吃不喝也买不起房。上海则没有明确这一数据。根据搜房网从对上海,杭州等城市的购房者购房面积需求的历年统计数据比较,显示城区内这一数据每年呈下降趋势。统计结果是,民众的住宅面积的需求集中在71m2～140m2区间。

这些是否表明“70,90”住宅面积政策顺应潮流？该政策肯定也不是完全合理,但又如何不合理呢？笔者以下将就政策的积极性,局限性展开分析,并对新加坡的住房面积政策对比。

1 政策本身积极性分析

1.1 90平米前提下居民生活模式

各种居住空间构成了人类的行为单元。所有的行为单元的组织都应该有满足人类日常生活行为活动习惯,并能是这些习惯在一套居室内相互联系顺畅。90平米是否能满足当下人们的居住需要。还得从居住模式上分析。

1.1.1 居住空间首先涉及居住群体这一主客体对等的关系

从计划生育政策执行以来,中国的主要家庭模式已经变成了3口之家(一对夫妻加一个小孩)。这表明居住空间主要以两室为主。当然还有两代居的模式,即一对父母,1～2个老人,一个小孩。这便要求有三个及以上的居室。而90平米的居住面积恰好是一个一个中间值,可以勉强满足两室到三室这样一个变换过程。此外,居住人数3人以下的,诸如单身,无子女的夫妻等,90平米对他们而言过大,没有讨论的价值。对于居住人口超过5人的诸如四世同堂的情况,90平米的面积就像汽车不能超载一样,不能承受这么多人的居住。讨论也没有意义。从中国当下社会主流的居住群体层面上考虑,这一政策是相对积极的,是可行的。

1.1.2 居住空间再次涉及居住群体的生活模式问题

近些年来,由于城市经济的较高速发展,人们的工作行为及住居方式发生了较大的变化,这些变化主要表现在以下几方面。

(1)在经济、文化迅速发展转变的大背景下,社会竞争加剧、工作强度增加、精神压力加重。这致使人们在工作之余寻求各种适合自身放松的方式,家庭娱乐则是主要方式,自己的住宅变得重要。

(2)随着跨国学习、工作、经商、旅游等活动的不断普及。人回到家中读书、看电视、上网的时间就明显增加;人们要么选择远行,要么选择居家,近距离室外运动频率剧减。居家的生活舒适性就要提高:洗浴方便,家务劳动电气化。

这些生活模式上的变化,暗示了在住宅设计中舒适性,功能空间界定的可变性,电气化的便捷性都变得空前重要。90平米的住宅面积,客厅的面积约12平米左右,要适应一些诸如家庭聚会之类的活动显得非常困难。诸如餐厅客厅结合的可适应性设计就会发挥巨大作用。而根据黄一如老师的《上海紧凑型住宅单元建筑面积指标探讨》中给出的数据,紧凑型两室户套内面积在68.6平米左右,加上住宅的公摊面积(根据住宅单元层数,单层户数变化折中取15平米),还有6平米左右的弹性空间。这就意味着90平米对于两居室的可适应性设计是有利的。而对于3居室(紧凑设计后套内面积为81.9平米)则显得局促。

1.2 市场经济与购买力上分析

商品住房市场价格高昂是当下中国的社会问题,这是一个事实。一般认为,房价收入比是衡量购房压力的最好指标,其理想值是3～5(UN—Habitat,2002)①而中国一线城市房价收入比已接近20∶1,二线城市亦达到15∶1左右,三四线城市也已超过10∶1,几乎花掉一般居民一生的积蓄,这对于大多数消费者而言是沉重的负担。②这一悬殊的数据显示,中国需要推出居民相对能够购买的住房。这只能从3个方面着手:(1)降低房价;(2)提高居民收入;(3)缩小房屋面积来控制总价(这里指商品房,廉租房,经济适用房除外)。而前两者要符合经济规律,而第三者则是政策的宏观调控。因此,推出“70,90”面积政策具有积极意义。

2 政策的局限性思考

但如上文提到的,“70,90”面积政策也存在许多不足。

2.1 面积上的“一刀切”不合理

从上文提到的需要三房的家庭,90平米就显得局促而不适用。住宅房型70%的90平米以下,是否意味着100～110这种经济的三房相对占有比例就下降了。应该根据家庭结构在中国社会的构成比例的详细数据,做出更加细致的设计上的面积规范(并鼓励设计上将适应性纳入考虑范围)。而不是“90平米以下”这样去“一刀切”。

2.2 功能用房面积规范的细化

现在设计市场上有很多因为对“70,90”政策理解不透彻,而做出90平米以下却不符和舒适性的住房。例如笔者在实习的时候,公司就有项目将90平米(算公摊)做出两房,两卫,两阳台的房型。这大为降低了购房者的居住品质,也违背了紧凑型的原则。所以,政策应该还包括各功能用房的相关面积的建议和规范。不能只讲究紧凑型,还要讲究舒适性。

2.3 套型可变性考虑

当前的这一面积政策抱着一种“过渡阶段”的心态。而实际上使用者却是将住房当做永久的使用对象。面对社会的发展,人们生活水平的提高,各种消费品的冲击,住宅面积要求会随之增加。所以,现行的紧凑标准在以后会有潜在的变化。这样的变化现行政策就要有所考虑,要对住宅房型居室数目的变化做一定的可变性设计才能满足潜在的改变的需要。

通过这种根据家庭结构对住宅面积的细致规范;在基于紧凑型与舒适性的基础上规范各功能用房的面积以保证舒适性,并存在可变的弹性空间;政策本身就变得人性而具有吸引力,自然很好落实。

3 新加坡社会住宅的相关经验

笔者通过《城市的远见》影视栏目及相关论文了解了新加坡祖屋的经验,引用表1做粗浅的说明。

新加坡政府通过坚持建造小户型的组屋来控制房价,以保证绝大多数居民买得起住房。从上表可以看出其与“70,90”政策的差别—— 根据了家庭的结构,基于舒适性考虑了房型中各功能用房的数量。其实上表还只是粗浅的数值,事实上他们的面积政策细化到了每一居室,卫生间的面积大小。

这种方式不但确保了绝大多数的居民能够住的起房,也实现了居住空间的优化配比,合理利用有限的土地资源,新家坡地少人多,是人口密度较大的一个国家,但是新家坡的人均森林覆盖率居于世界前列,这正是由于这项政策所带来的好处。

4 结语

随着我国城市化进程的进一步加快,乡村人口大量的入住城市和城市家庭人口数量的相对稳定,居民收入与住房购买力差距悬殊,这些说明中小户型住宅必定将会有很大的市场潜力。70/90政策也是顺应市场发展和适应我国国情的。综合以上分析。明确了70/90政策的优越性和一些不足之处。我国的住房面积政策相比发达国家还是处于粗略规定的阶段,有待进一步完善。

注释

① 车径光.美国、新加坡低房价收入比成因及对我国的启示[学位论文][D].2008.

② 邵军.由90/70政策论道中小户型住宅设计[J].城市建设理论研究,2011(21).

③ 车径光.美国、新加坡低房价收入比成因及对我国的启示[D].2008.

参考文献

[1] 贺永,黄一如.上海紧凑型住宅单元建筑面积指标探讨.住宅营造、评测、监控与全生命周期运营的相关技术.

[2] 张立新,贺永,黄一如.上海中小套型住宅设计策略[J].住宅科技,2007,27(12).

[3] 车径光.《美国、新加坡低房价收入比成因及对我国的启示》[D].2008.

[4] 邵军.由90/70政策论道中小户型住宅设计[J].城市建设理论研究,2011(21).