安阳市契税征管若干问题探析

[摘要]随着房地产市场的快速发展,契税征管工作逐步加强,契税收入连年大幅增长,已成为地方政府财政收入重要来源之一。如何进一步提升征管水平,让契税为财政收入的增加、房地产市场的健康发展和地方经济的增长作出更大贡献成为摆在我们面前的重要问题。笔者试对一个地市契税征管工作中存在的具体问题进行分析,探寻一条提升契税征管水平之路。

[关键词]契税 财政 房地产 税收一体化

近年来,随着安阳市城市化进程的推进和房地产市场的快速发展,在市财政局党组的正确领导和房管、土地部门的大力支持配合下,财政部门通过大胆创新、积极探索和大量艰苦细致的工作,逐步加强契税征管。我们先后采取开征房产契税滞纳金、清理土地出让欠税、以商品房买卖合同征收契税等措施规范契税征管秩序,追缴历史遗留欠税近两亿元,征管水平不断迈上新的台阶,契税收入从2002年的2256万元到2005年至2008年连续四年超亿元,2009年前三季度更是达到24794万元,对地方财政的贡献逐年提高,已成为地方税的重要主体税种之一。虽然安阳市契税征管工作取得了不错的成绩,但其中依然存在一些不可忽视的问题。对这些问题进行深入探析,无论是对于提高契税及房地产税收征管水平,还是对于充分发挥契税的筹集财政收入、促进房地产市场以及当地经济健康发展的职能都显得十分必要。

一、当前契税征管中存在的主要问题

1.税源分散,信息收集困难,易造成税款流失。契税部门在具体进行契税征管过程中,大部分基础信息来源于房管、土地等部门,由于没有一个具体的法律或规章来约束相关部门对房地产业的协税护税行为,而契税又涉及到千家万户,税源十分分散,致使税源信息收集较难。在实际工作中,由于涉及的部门各自有各自的管理程序,目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态,遇到问题不能及时解决,未能实现信息完全共享,源头控税机制落实不全面。尽管在“先税后证”方面,房管、土地部门大力配合,但由于个别人为疏忽、审核不够严格仔细等原因,难以全部做到先足额纳税后办理产权证的要求。

2.基层契税征管水平还有待进一步提高。安阳市作为一个中等城市,下辖五个县。2002年,五个县的契税收入约占全市契税收入的一半左右,到了2008年这一比例下降到仅不足四分之一,而同期县域经济发展及财政收入增长速度均高于市级,县级契税收入增长与经济发展速度的不匹配状况显而易见。其原因一方面固然是由于安阳市市级房地产市场发展较各县快,但是另一方面,也不可否认县乡基层契税征管工作存在着问题。首先,部分县对契税征管工作重视不够,认为契税是小税种,无关大局;其次,一些部门未能严格按照税法及上级有关政策执法执收,存在越权减免现象;第三,税法宣传不到位,群众纳税意识淡漠,并且对纳税人未及时足额纳税的行为没有有效打击手段。

3.存在部分二手房交易通过先虚假退房再出售方式逃避纳税的现象。由于房地产市场价格的持续上涨,部分“炒房族”于商品房价格较低时买入,但并不办理房产证;之后在房价上涨卖出时,也不签订二手房买卖协议,而是通过各种途径,让开发商注销原买卖合同后,重新与新买家签订商品房销售合同。在这个过程里,开发商和炒房者均获得了额外的收益,而购房者则少交了二手房过户税费,三方均有获利,独独损害了国家利益,造成税收流失。

4.二手房交易的市场价格和普通住房标准难以确定。目前,市场价格的核定通常是由房屋土地评估机构进行评估。由于目前房价正处于上升通道,由于评估参考的数据更新不及时,加之某些主观人为的因素,根据过去一段时间的市场价格做出的房屋评估价格一般明显低于双方交易的真实成交价格。因此,纳税人往往采取根据房产评估报告的评估金额办理契税及其它相关税种纳税,而不提交真实的房产转让协议,真实成交价格与申报纳税价格常常有不小的差距,从而造成税款流失。

根据国务院和河南省有关规定,个人购买面积不超过144平方米的普通住房,契税可享受减半优惠。由于我市的普通住房标准不明确,只要个人购买面积符合减半标准的住房均可享受契税减半优惠,造成了契税的减收。

5.缺少打击违法行为的有效手段,税务稽查工作不到位。契税是一次性的行为税,纳税人涉及范围广而且复杂。在日管工作中,征收机关将主要的工作精力都放在了契税征收环节,而对政策的执行、“先税后证”的落实以及逃漏税行为的查处等方面的工作比较薄弱,重征收轻稽查的现象较为普遍,从而使个别纳税人有机可乘,采取瞒报成交价,签订虚假合同等手段降低税基以达到逃税的目的,由于税法对这类偷逃税行为没有明确对应的处罚条款,加上查处不严,致使部分房地产开发商、中介机构以及产权承受人存在侥幸心理,逃避应纳税款。

二、下一步工作的建议

1.加强与相关部门的联系,建立健全协税护税机制。契税的征收离不开国土、房产、规划等多个部门的配合。因此,契税征收机关与相关部门建立征收协调机制需要地方政府进行协调。一是与土地、房产等部门房地产管理系统对接,建立信息共享制度。把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易等关键环节,建立房地产税收档案,实行全程动态跟踪管理。在各部门办证软件中加挂“先税后证”监控程序,杜绝人为操作,真正做到“先税后证”。二是以契税征管为把手,全面掌握税源信息。以契税征管为契机,实施一体化管理,把住税源控管的关键环节,协助配合地税征收机关,实现二手房交易环节各种税收在同一窗口完成。为了提高征管水平,我们已于6月份将契税复核业务作为市房管局产权交易权属管理系统的一个子模块正式运行,实现了市直契税征收与房屋权属管理部门的联网协作办公,保证该系统中任何一个待批项目计算机数据在未正确体现缴纳契税金额的情况下,就无法进行审批,真正做到“先税后证”,有效防止了国家税款的流失。

2.加强对县级契税征管业务的检查指导,提高对契税征收工作的认识。契税作为一项地方财政收入重要来源之一,可同时带动耕地占用税、房产税乃至其他房地产相关税收的增长,对提高地方经济实力,促进房地产市场健康发展有着举足轻重的作用。对影响正常契税征管秩序而县区又难以协调的问题,上级征收机关应通过组织召开房管、国土部门同时参加的契税征管工作会议等方式,帮助协调解决。同时,有针对的开展房地产行业税收政策的培训,提升县级契税征管干部队伍业务素质;严格执行各项税收法规制度,杜绝各项越权减免情况发生,做到全市上下同一尺度,同一标准;加大对县级契税征管业务的检查力度,发现问题及时解决,做到应收尽收。

3.实施精细化管理工程,进一步提高征管水平。一是充分利用计算机网络,建立起财政、地税、国土、房管部门的信息共享网络平台,建立税源信息数据库,使征收机关能房产、土地各个环节等基本税源信息。二是完善和提升征管软件的功能,简化纳税程序;使纳税人在一个征收窗口就能完成契税、营业税、土地增值税、个人所得税等各项税费的申报、缴纳,真正达到节约纳税成本,方便纳税人的目的。进一步完善征管软件的功能,增加税源管理模块,将最低计税价格管理体系纳入征管系统,规范操作,提高效率。三是针对部分二手房交易通过先虚假退房再出售的方式逃避纳税的现象,则应积极支持配合房产管理部门和税务部门加强对商品房买卖合同备案的规范管理以及对房产开发企业的监督检查,从而减少和避免部分纳税人通过虚假退房方式逃避契税及其他税种的正常纳税义务。

4.建立城市基准房产价格体系,研究制定普通住房标准。联合房产和物价部门进行调查、测算,定期公布本区域住房平均交易价格,规范交易秩序和房产市场交易行为;契税征收机关应利用这一信息建立起我市的基准房价体系,定期及时更新,作为核定二手房交易市场价格的主要依据之一。同时,按照国家和省各项规定、要求,研究制定普通住房具体标准。上述措施不但从根本上解决了二手房价格及普通住房标准难以确定造成的契税“跑冒滴漏”问题,而且可以对引导我市房地产市场的健康发展发挥相应作用。

5.积极开展契税稽查工作,追缴逃漏税款。以纪检监察、财政监督部门为主,联合相关部门,对国土、房管两部门定期和不定期进行检查,通报契税及相关税种检查情况,努力做到依法依率足额征收,防止税款流失。对执收和协税部门因履职不到位而造成的税款流失,应从该违章单位的部门预算拨款中进行扣除,并责成违章单位追缴逃漏税款;对纳税人故意拖欠纳税行为的,应严格按照税法有关政策规定加收滞纳金;对拒不纳税,情节性质较为恶劣的,必要时申请人民法院强制执行,以维护税法和政策规定的严肃性,保证契税征管的正常秩序。