欠发达地区发展旅游地产可行性研究

【摘要】随着城市居民收入提高以及生活节奏加快，越来越多的城市居民有休闲娱乐放松工作压力的需要，而近年来中国大城市旅游地产正呈现出蓬勃发展的态势也印证了这一点。因此，社会各界应该清醒地认识并把握这个大趋势，尤其是资源禀赋较差的欠发达农村地区，依托旅游风景区的开发，积极稳步健康地推进旅游地产的发展。文章以粤北地区——广东乳源瑶族自治县大布镇为例，对欠发达地区发展旅游地产的可行性进行研究。

【关键词】旅游地产；欠发达地区；粤北地区

【中图分类号】F592.7 【文献标识码】A 【文章编号】1002-736X（2012）07-0091-04

大布镇地处山区，工业基础薄弱，经济落后，地广人稀，但旅游资源丰富，生态保护良好，山清水秀，更有著名的广东大峡谷风景区，是避暑、休闲、养牛和疗养的好地方。大布镇有得天独厚的条件发展旅游地产。休闲旅游地产，简单地说就是为休闲旅游活动服务的地产，是在一般住宅要素的基础上，依托地产项目周边良好的自然、旅游、文化等资源环境进行嫁接，在建筑规划、配套设施和社区生活中导入休闲元素，使居住者和旅游者能够充分放松身心，享受到休闲生活的地产（文彤，2006）。结合大布镇具体情况、大布镇镇区改造的现实需要以及休闲旅游地产的具体要求，本文对大布镇发展休闲旅游地产的可行性进行了分析。

一、市场分析

大布镇位于广东省乳源瑶族自治县西南68公里，距韶关市区约98公里，距英德市区约7l公里。韶关高铁距广东大峡谷为90多公里，从韶关市区至乳源县约30分钟车程，乳源县城至大峡谷景区约一个半小时车程，路况为省道$258线硬底化水泥公路。广州至大布镇约为230多公里，从珠三角地区到大峡谷，需通过京珠高速公路乳源出口经国道323转省道258即可到达；或者经佛冈出口从英德方向行车，此路线相对较短，从英德高铁至大布镇约为60公里。

随着经济的稳健发展，人民收入水平不断提高以及5+2生活工作方式的推广，人们的旅游观念逐渐从传统的观光旅游向休闲度假转变（刘群红，2011）。休闲度假游已经成为国内主导旅游产品之一，而且大量的休闲旅游地产项目也随之应运而生。广东是我国经济最发达的省份之一，并拥有全国最发达的珠三角经济圈，城市居民生活富裕，休闲旅游欲望强烈，且广东大峡谷距离珠三角地区距离较近，旅游地产市场前景广阔。乳源县借助于丰富的自然资源和历史人文资源，休闲度假游可稳步推进，实现蓬勃发展。大布镇应依托政策优势和得天独厚的广东大峡谷旅游资源，科学规划建设，大力宣传策划，并积极创新产品与服务，以满足日益增长的休闲旅游地产的市场需求（周霄、黄猛。2007）。

首先，大布镇离韶关市仅为98公里，接近2小时的车程，通常旅游地产距市区距离宜为1～2小时之间，小于1小时太近，大于2小时太远，因此大布镇处于发展旅游地产的黄金区域（宋丁，2006）。由于距珠江三角洲发达地区距离不超过300公里，大布镇交通改善后，将会吸引更多的中产以及富裕的家庭来大布镇休闲、置业和投资等。其次，大布镇森林覆盖率高，离广东大峡谷仅为3公里左右，规划开发的地区处于大峡谷镇区之间，距大峡谷距离更近，景色优美，是投资置业、娱乐休闲的好地方。第三，由于处于初期开发阶段，酒店式公寓仅为2000元每平米，别墅式公寓定价均价仅为3500元每平米，而韶关房价均价已经超过4500元每平米，因此性价比极高。第四，随着大峡谷的进一步开发，配套设施的完善以及名气逐渐的增大，可以预见，酒店式公寓和别墅式公寓增值潜力和空间巨大，必然会吸引中等收入的白领阶层以及高收入的富裕家庭到大布镇投资置业（姜明，汪芳，2009）。

二、发展目标

大布镇地处韶关市远郊地块，做房地产具有一定的难度，可以先通过经营旅游景区广东大峡谷的形式来营造一种环境和人气，提升地产的价值，然后再通过经营地产来获得收益。一种模式是前段时间热论的城市运行模式，就是将一快整片较大的土地交给开发商整体开发，开发商通过旅游带动人气，将生地炒成熟地，然后通过成片开发房地产来获得收益。随着土地升值和地块出让，大布镇财政收入将极大提高，拥有充分财力去改造美化镇区，这必然推动城镇改造的顺利实施。

结合广东大峡谷旅游开发，大布镇旅游地产主要进行酒店式公寓和别墅式公寓开发规划。由于地产开发周期较长，主要采用滚动式开发。以规划期限为2011～2020年为例，分六期进行，第一期规划期限为2011～2014年，以后每二三年完成一期。第一期规划酒店式公寓500套左右，别墅式公寓100套左右，主打大布镇旅游新区。随着大布镇旅游地产开发的进一步发展和成熟，每期酒店式公寓和别墅式公寓按20%的增长率进行规划开发。

三、建设项目与投资

（一）项目建设

大布镇旅游地产主要是中产型开发酒店式公寓，并针对富裕阶层开发一定量的别墅式公寓，并完成公寓周边配套设施项目的建设，如饮水工程、污水处理工程、电力设施以及交通通讯等。

（二）项目投资

主要引进房地产公司进行开发，在政策和其他方面给予帮助和扶持，主要以多层民用建筑为主，酒店式公寓每套面积设计在40～60平方米之间，平均面积按50平方米计算；别墅式公寓100平米左右。根据韶关市造价信息，第一期每平米建设成本约为1200元左右，考虑物价上涨等综合因素，暂估每期造价增加10%左右。在不考虑地价时，项目投资如表一3所示。

四、效益预测

目前，韶关市房价均价约为4500元左右，一期作为试点，主要起到广告效应和吸引人气的作用。第一期项目酒店式公寓暂定均价2000元每平方米，别墅式公寓暂定均价3500元每平方米。以第一期为例，根据每套酒店式公寓面积为40～60平方米，因此，每套房子均价约为10万元左右，预期销售收入5000万元；别墅式公寓每套面积约为100平方米左右，每套均价约为35万元，预期销售收入为3500万元。预期总销售收入为8500万元，在不考虑地价时，预期总收益约为4300万元左右。考虑物价以及其他综合因素，每期酒店式公寓以及别墅式公寓每平米均价均按15%价格增长，预期销售收入以及预期收益如表一4所示。

五、开发方案

大布镇旅游地产开发项目具体来说有两种方案：方案A：在镇区至大峡谷的周边发展旅游地产；方案B：在原有镇区发展旅游地产，并实现旧镇区改造。

方案A：在镇区至大峡谷的周边发展旅游地产。

六、结束语

通过以上对广东省韶关市乳源自治县大布镇旅游地产的市场分析、投资以及效益预测分析，在地方政策的支持下，具有旅游资源的欠发达地区发展旅游地产切实可行。除此之外，旅游地产将会带来巨大的综合效益。首先，旅游地产的健康发展，对于提高当地农民收入，促进大布镇经济发展，凝聚大峡谷人气都具有重要作用。其次，外来置业者在将拉动大布镇消费，尤其是特色农产品的消费，进而促进大布镇第一产业的发展。第三，旅游地产的开发，减轻政府镇区改造财政负担，完成老镇区改造工作。第四，旅游地产的开发，对于盘活大布镇土地，具有重要作用，同时会带动大布镇镇区的改造和美化，这对于提高大布镇镇区以及周边土地利用效率和经济效益都具有重要作用。