房地产价格影响因素与调控措施研究

摘 要 从2003年起，我国一线城市的房价就持续高速上涨，引起二线、三线城市的房价也迅速上涨，房价增长过快的趋势，已成为全社会关注的焦点，为此，本论文将从影响房地产价格的宏观因素、区域因素以及个别因素这三个方面进行分析，并在此基础上提出抑制房地产价格过高的几条政策建议。

关键词 宏观因素 区域因素 个别因素 调控措施

一、前言

自2003年开始，我国部分城市、地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了对房地产业进行全面的宏观调控，稳定房地产市场的发展，2004年至2005年分别以调控供给和需求为主，2006年以调控结构为主，2007年至今，房地产行业处于全面调整阶段。近几年，国家调控房地产行业的力度越来越大，颁布的政策不管是次数还是密度都在不断加大，但是其调控的效果却并不理想，我国房地产行业仍旧处于过热阶段。房地产价格的居高不下已经对我国居民的基本生活和社会经济的可持续发展产生了广泛而深刻的影响。因此，本论文将从影响房地产价格的宏观因素、区域因素和个别因素这三个方面进行分析，并在此基础上提出抑制房地产价格过高的几条政策建议。

二、房地产价格影响因素

影响房地产价格的因素众多而且复杂，通常可划分为一般因素、区域因素以及个别因素。这些因素对房地产价格的影响程度尽管都不尽相同，但会形成一股共同影响房地产价格的合力。一般因素也叫宏观因素，包括经济、社会、行政、心理等因素；区域因素包括交通状况、城市设施状况、商服繁华度、环境因素等；而个别因素则包括建筑物的个别因素和土地的个别因素，土地的个别因素跟容积率以及土地使用年期有关，建筑物的个别因素与房屋质量、设计等有关。

（一）宏观因素对房地产价格的影响

1、经济因素对房地产价格的影响

房地产是一种特殊的商品，具有投资与消费的双重属性，其价格的高低与经济因素有很大的关系。经济环境主要有经济发展水平、投资状况、物价水平、居民收入以及财政收支与金融状况等。经济学理论认为，经济发展状况良好，消费和投资水平高涨，必然存在通货膨胀，物价上升，房价也不例外。投资的增加必然引起商品房供给的增加，在理论上将会给房价一个向下的拉力。另外，物价的变动，会导致房地产的价格也随之变动，如果其他条件不变，则物价变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比，而从较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。

虽然居民收入的提高意味着人们的生活水平的提高，但也意味着人民对居住和活动所需空间的需求增大，从而也会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。而房地产业是典型的资金密集型行业，由于房地产业的资金需求量大、使用周期长，往往需要利用财务杠杆来弥补自有资金的不足，因此房地产业对金融业的依赖程度较大。贷款利率、存款利率、物价上涨指数、税率、贷款比例以及土地资本还原利率等财政金融因素对房地产价格的形成有着密切的关系。

2、社会因素对房地产价格的影响

社会因素主要包括人口因素、社会教育与治安因素和房地产投机等。这些因素一般是通过改变商品房生产者和消费者的预期与信心，进而改变其供求状况，从而改变房价的。房地产需求的主体是人，因此，人的数量与素质直接决定对房地产的需求程度，因而对房地产价格有很大的影响，在人口数量大、密集的区域，需求量业就大，当供给小于需求时必然导致房价上涨，而高素质人群对居住环境以及生活质量等要求高，显然也会影响房价上涨。另外，教育设施及环境的完备，可以提高居民的自觉意识，增强居民的生活素养，因而房地产价格水平也会上升，但是一个地区吐过经常发生偷盗等犯罪案件，则意味着该地区居民的生命财产缺乏保障，因此会造成地价低落。从我国的住宅市场发展来看，受教育的方便程度以及良好的社区治安环境对房地产价格的作用也越来越明显。而房地产投机的存在，则是利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利，无疑会促使房地产价格进一步上涨。

3、行政因素对房地产价格的影响

影响房价的行政因素，是指那些影响房地产价格的政策、制度、法律法规、行政行为等方面的因素，主要有房地产制度、税收制度、城市规划、住房制度、土地制度等。房地产制度对房地产价格的影响也许是最大的。自从2005年国家开始实施新一轮房产新政以后，改变了房地产价格持续上涨的势头，2005年3月，国务院办公厅在下发的通知中明确要求对房地产的价格涨幅过快进行控制，并在4月份，进一步的出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施”，同年5月，建设部等七部委出台了有关做好稳定住房价格工作的意见，随后央行还于7月21日人民币将升至2%的公告，对房地产价格产生十分明显的影响，房地产价格一路下调。

4、心理因素对房地产价格的影响

心理因素对房地产价格的影响也是一个不可忽视的因素，其主要从以下几个方面来影响房地产价格：个人偏好、购买或出售心态、接近名家住宅心理、时尚风气、讲究风水、讲究楼层数字或土地号数、价值观的变化等。当房地产需求者选定了合意的房地产后，如果该房地产的拥有者无出售之意，则房地产需求者会以高出正常价格的条件来改变其出售者的原意，这样，如果达成交易，则其成交价格自然会高于正常价格。

（二）区域因素对房地产价格的影响

因为房地产空间的固定性，使其具有不动产的特性，因此，其位置不可移动，这就决定了房地产需求的地区性非常强。其主要表现在以下两个方面：第一，一个城市或一定地域房地产市场需求的绝大部分来自本地区或本区域内的居民的需求和工商企业需求，即使海外居民或外地居民有购房需求，也必须要迁到该地区才能形成实际的需求；第二，在同一城市的不同地段的房地产市场需求也会有很大的差异，例如在市中心地区，次中心地区以及城市郊区，人口密度、地区级差以及房地产价格等不同，都会形成不同的房地产需求。因此要认真的将房地产空间的固定性考虑在内，充分考虑服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素和环境因素，分析本区域的房地产市场的真实需求，使房屋供给与地区需求相适应，达到供求总量平衡。

（三）个别因素对房地产价格的影响

个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。土地个别因素也叫宗地因素，是宗地自身条件和特征对该地块价格的影响，其主要与其区位、面积、形状、地质、容积率、使用用途以及土地使用年限等因素有关。区位是影响地价的一个非常重要的因素，土地的自然地理区位虽然是固定不变的，但其经济区位却会随着市政设施和的交通建设变化而变化，当区位由劣变优时，地价就会上升；并且宗地面积越适宜、地形越规则、地质因素越好，则其房价越高；另外，容积率越高，也会提高房地产的价格，但并非成线性关系。而建筑物个别因素则主要与其面积、结构、材料、设计、设备、施工质量等因素有关。建筑物的居住面积与高度、建筑面积与高度的不同，会导致建筑物的重建成本也不相同；与此同时，建筑物的结构以及其使用建筑材料的质量也对建筑物的重建成本有影响，从而影响其房地产价格；并且建筑物整体形状、设计风格以及建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应，其建筑物设备能否满足消费者需求以及其施工质量是否优良对建筑物的价格也有非常大的影响。

三、房地产价格调控措施

房价的大幅上涨不仅增加了国民经济全局的系统性风险，也给宏观经济稳定埋下了严重的隐患，尽管国务院也出台了一些抑制房价的措施，但是现实中房价飞涨的局面并未得到根本性的改观。在此，根据前文对房地产价格影响因素的分析，提出以下几条房地产价格调控措施。

1、改变消费观念，发展租赁市场

人们在住房上支出的越多，房屋的需求也就越旺盛，因此，要改变房地产行业的现状，首先必须要改变人们的消费习惯，改变社会对住房的一种古老的认识，提倡绿色生活，不再为住房问题而奔波劳累。要达到这样的目的，可以通过社区活动、舆论宣传、思想教育以及绿色生活的构建与营造，去改变人们的消费习惯。于此同时，销售价格与租赁价格的脱离，不利于房地产市场的长期稳定发展，因此，发展与完善租赁市场也可以在一定程度上缓和目前房地产买卖。

2、规范房地产市场，引导消费者理性预期

政府机构应加强对房地产一级市场的管理力度，建立公开透明的土地出让、转让招标制度，加强对土地供应计划的管理，完善市场交易的配套政策，建立健全商品化、市场化的房地产流通体系。加强对市场上欺诈、违法行为的监管和打击。切实保护消费者的权益，维持正常的市场秩序，以保证房地产市场健康有序的发展。并使广大需求者相信，未来的市场供应不会骤减，购房选择空间不会缩小，房地产市场有能力提供更多高品质的项目，且项目成本不会大幅增加。

同时要了解他们对于未来的不同心理预期，从而设计出科学有效的调控政策，避免他们对市场未来的悲观预期，动摇支撑房价的重要基础。对于投机需求，应该严格控制，增加他们获取贷款的难度和贷款的成本，严密监控这部分资本的流向，避免他们误导广大需求者形成某种心理预期，造成房价的剧烈涨跌和市场的动荡。

3、提高商品房的有效供给

由于土地的有限性，单纯的提高商品房的竣工面积并不是一个可行的方案。提高有效供给才能真正的解决房地产的供给问题，控制房地产的价格。因此，调整目前的房地产的供求结构是行而有效的措施。从当前房地产市场来看，商品房的设计与建造以100多平米的两居和三居为主，然而从当前需求来看，更多的是没有房的人，对于他们来说，经济条件往往不是很好，大面积的住宅是他们所承受不了的，因此，其商品房结构可以向小户型方向调控和发展。

4、进一步落实经济适用房政策

近几年来，房价的上升幅度大大超过了居民的可支配收入增长速度，使得许多中低收入居民买不起房子。所以，要大力发展和建设让老百姓买得起或能够承租的普通商品房，使得住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应，可以采取以下措施。第一，国家对符合购房资格的中低收入家庭购房进行直接补贴，从而减少政府的监督成本，提高监督效率；第二，界定家庭中低收入的标准，以保证最需要住房的群众优先解决住房问题；第三，明确供应对象的范围，供应范围要从紧，不能实行敞开供应。

四、总结

房地产业作为基础性和先导性产业，对经济的影响有着举足轻重的作用。持续健康地发展房地产业，既是房地产市场本身的需要，也是宏观经济可持续发展的需，更是维护广大人民群众利益的需要。

参考文献：

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（作者单位：汉川市住房保障与房屋管理局）