我国旅游地产发展趋势分析

【摘要】由于旅游风景区的不断开发，我国的旅游业在近年来已经有了显著的发展和进步。旅游作为新型的产业在发展进步的同时也存在一些需要解决的问题：首先旅游相关的政策法规的不健全还有一些地区的开发时的环境破坏问题。本文就是从这几个存在的问题展开对我国旅游地产的发展模式和现状的分析，希望有一定的借鉴作用。

【关键字】旅游地产，发挥模式，现状分析

中图分类号：F59文献标识码： A

前言

旅游作为文化传播的实质形式，有着深厚的文化传统和可观赏的价值性，因此我国的旅游业就逐渐的发展起来。旅游业的发展，不仅仅是传播文化传统，同样的也是一种身心的放松。但是旅游业的发展带来的环境的破坏和开发商的投机行为越来越泛滥，我们通过对我国旅游现状进行了分析和总结，有如下的几点思考和建议：

二、我国旅游地产发展的现状与问题

1. 相关法律不够健全。我国与旅游地产相关的法律法规发展明显滞后于这一产业本身的发展，形成产业发展的重大障碍。其中，尤以产权、时权酒店开发和销售问题为代表，产权界定、资产托管、保险体系、交换系统、销售系统、金融服务等方面的法律问题亟待解决。

2. 消费心理形成阻碍。长期以来．国人对消费尤其是房产等大宗消费的心态是”我拥有”而非”我享受”，求实体而非重服务。而且，在社会诚信和保障体系不够健全的情况下，消费者较难对开发机构或服务网络产生信赖，这种现实消费心理和消费环境的改善必然要经历相当长的时间，在现阶段也必然会阻碍产业的发展。

概念界定仍较模糊。目前，旅游地产的概念界定还未明确，而且地域差别明显。在旅游地产概念界定不清楚，相关国家政策不明朗的情况下，一些地方政府为了吸引投资往往会提供各种优惠条件。部分开发商就趁机以低价“圈地”，借旅游产业之名变相进行房地产开发，以突破”限”字当头的房地产政令。

开发质量良莠不齐。许多地区在进行旅游地产的开发时，没能把握好自然景观开发、古迹保护、地区文化塑造与现代房地产之间的契合方式和角度，导致劣质、低档旅游地产项目的盲目投资和重复建设情况不断出现。

5．宏观调控和管理不足。近年来旅游地产走势迅猛．一旦投资过热，很可能会产生供《商场现代化》2005年12月(下)总第453期大于求的恶性供需关系，产生旅游地产泡沫．同时．仍然缺乏行业性组织来自觉调整和约束产业本身的发展。从全国范围内来考虑．旅游地产的管理和调控仍显不足。

三、旅游地产的特征

旅游地产正面临一个专业化、国际化、集约化、网络化的时代。旅游地产的客户群更加关注产品特点、着眼投资效益。旅游地产的营销方式是租赁与销售相结合，要求有更高的管理水平和经营能力，这就决定了要拥有经营专业化、开发专业化、管理专业化的理念。

1. 消费档次高，旅游地产是经济发展到一定程度的产物，只有高收入的人才更有能力消费，它能满足传统的旅游项目所不能满足的需求。

2. 投资回收率高，房地产的投资本身就具有很大的抗通胀，保值的功能，同一房产可以在不同时闻段租借给不同的消费者，增加了资金的回收率。

3. 消费的可存储性、可投资性和期权消费，旅游地产在消费时间上可以是多次的，在旅游业的其他领域，一般是当时当地购买或提前异地预定产品，而在当时当地消费，不存在储存消费和期权消费。

4. 依托旅游资源，靠近旅游资源或旅游景区，并以此为依托，为特色开发房地产。

5. 重视旅游物业服务水平，这类项目设施特别重视配套，讲究外部环境的设计。

6. 季节性较强，旅游地产常年居住的不多，因其是依靠旅游而发展的，在假期、旅游季节火爆，平时比较平淡，其后期的物业管理则成为一个难点。

7. 外部性较高，旅游地产在经营或开发时难免会对旅游景观产生破坏，有些开发商甚至为了个．人利益对环境造成不可恢复的影响，特别是在以自然资源为主的风景区内。

8. 需求弹性较大，旅游地产是一种奢侈品，是有钱人的选择消费目标，对于普通消费者来说还是—种奢侈品。

9. 功能多元化，旅游地产不仅要保证其住宅功能，还要保证其各种各样的旅游功能和休闲娱乐功能等。

四、促进旅游地产发展的若干思考

地产定位应面向国际。旅游地产的发展不仅要面向国内市场．更重要的是面对国际市场。据预测．未来20年中国旅游业和房地产业都将会有极为广阔的发展前景。国际度假联盟组织中国大区秘书长、中国休博协会秘书长沈飞表示，到2015年中国有望成为世界最大的旅游目的地国，因此旅游地产不但要瞄准国内客户的需求。还要吸引境外人士，这需要对国内众多的旅游地产项目进行资源整合。

注重保护稀缺的生态景观资源。由于旅游地产一般而言都是在一些重要的生态景观资源比较丰富的地区进行开发．而任何一种开发在某种意义上都意味着对原有生态系统的一种改变。在这个过程中，如何保证生态景观系统向正的方向转变而不是相反是政府和开发商不得不考虑的一个重要问题。这个过程有赖于政府和开发商的良性互动关系的建立。政府对于位于风景区周围旅游地产项目的建设应有严格的规划控制，规划目标要体现社会和公众效益，同时在规划内容上要以保护和完善生态景观体系作为规划的主导因素：对于发展商而言，则需要在满足政府规划要求的前提下．尽量开发出更优质的产品从而更好地将资源优势转化为经济效益。

3．加强宏观及微观的把握能力。旅游地产开发中的宏观及微观把握能力实际上是指对政府宏观政策及市场需求的把握能力。旅游地产作为房地产开发的一个重要内容，与其他地产一样同样也会受到国家宏观调控政策的影响。政府对于土地供应、银行信贷及土地税收等方面政策的变化都会极大地影响者旅游地产的开发成功与否。旅游地产的开发还应加强对于市场需求的把握能力。旅游地产项目仅仅依靠环境资源是远远不够的，还需要开发商在项目定位、客户分析、产品研发、规划方案等方面做更多、更细致的工作。

五、我国旅游地产的发展策略分析

树立旅游地产国际品牌。大力发展以特色文化为主题的旅游地产项目和郊区度假为主题的旅游地产项目应是旅游地产业主要发展目标和方向之一。国外成功的旅游地产经验说明，旅游地产项目的主题主要表现在郊区主题度假和城市文化休闲两个方面。而类似北京奥运会等形式，则是城市文化休闲式旅游地产的成功典范。

旅游地产销售中服务品质的提升。提升旅游地产的消费者体验，旅游地产的性质决定了其不仅需要打造过硬的建筑品质，消费者在购买、使用过程中的消费体验也直接与旅游地产品质挂钩。旅游地产从开发过程到到营销过程到最终客户的消费过程都显示了他是一种体验经济。因此在旅游地产的开发过程和营销过程中，提升客户的体验直接与地产的美誉度、客户满意度挂钩。注重客户体验和服务品质的提升将成为一个旅游地产开发企业能否在市场上去的成功的关键。

开发过程中应注重环境和谐。旅游景观的品质和旅游地产的品质密切相关，旅游地产能否开发成功除了项目本身的质量之外，还与地产所在地的景观质量、景观品质密切相关。所以在开发过程中完善现有的旅游景观，加强景区周围的配套设施，对旅游景观进行详细分析和研究都是旅游地产开发过程中必不可少的环节。怎样在旅游地产开发处理好环境和谐问题，科学的保护生态环境维持旅游景区的生态平衡是旅游地产开发过程中的又一个重要课题。

加强旅游地产业宏观调控和微观把握。旅游地产开发和旅游地产行业的宏观调控也就是旅游地产开发和旅游地产行业的国家干预，是政府对旅游地产开发和旅游地产行业的总体和总量管理，是政府特别是中央政府针对旅游地产开发和旅游地产行业的根本调控职能。作为一种特色的、跨行业的经济行为，旅游地产行业无疑将受到多个经济领域和环境变化的影响。

结束语

综上所述，我国的旅游地产的发展带来很大的环境破坏和文物破坏问题，但是同样也有很多的优势存在：首先就是带动了很大一部分人群的就业，其次就是进行了文化的传播，作为中华儿女的自觉性。所以在利弊的权衡下，我认为旅游地产可以向着更加健康的趋势进行发展和进步，相信我国的旅游地产的开发会更加的模式化，更加的注重人文环境的保护。

参考文献：

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