房地产开发与城市规划关系研究

【摘 要】现阶段在我国城市化建设过程中，城市规划管理与房地产开发建设管理矛盾突出，已经制约了城市的进一步优化建设，对于城市化的下一步开展也是十分不利的。本文首先概述了房地产开发与城市规划之间的联系，进而分析了现阶段我国房地产开发与城市规划不协调的诱因，并提出了实现城市规划与房地产开发协调管理的措施，以期为推动城市化进程不断加快提供合理的参考。

【关键词】城市规划；房地产开发；城市化；关系；措施

引言

近年来房地产领域开发建设迅猛开展，房地产开发建设已经成为我国国民经济的重要增长推动力。房地产的开发建设不仅可以有效的促进经济建设的前进，同时也可以改善城市居住生活质量，对于保障城市化建设的顺利开展具有重要的基础作用。然而，由于房地产项目开发与城市规划由于理念以及价值观念的不同，导致房地产项目的开发建设与城市规划出现较多的矛盾，进而难以形成房地产开发与城市规划的协调发展，制约了城市化的进一步开展。因此，必须协调房地产开发与城市规划之间的关系，保证房地产开发项目满足城市规划要求，实现房地产开发较好的社会效益、经济效益以及环境效益。

1房地产开发与城市规划概述

城市规划是根据《城市规划法》等相关法律依据作为基础，对城市用地布局以及功能作出合理的筹划安排。城市规划管理主要有以下几方面特点：

（1）属于中远期规划管理，是综合分析了国家城市建设政策、城市经济发展要求以及实际情况所做出的规划，对城市发展的指导性强。

（2）城市规划的主要内容在于对城市本质属性、城市不同时期的规模、城市的用地布局进行详细明确的规定。

（3）城市规划统筹分析了城市建设经济、生态环境以及文化要求，具有覆盖面广，管理对象丰富的特点，科学合理的规划管理与有效落实，能够大幅提高城市的整体管理水平。

房地产开发建设则是至房地产开发企业出于获得经济利益的目的，在遵循相关法律规定的基础上，对土地进行使用并将房地产产品销售获利的经营活动，属于一种开发建设行为，也是对城市规划管理的具体执行措施。

1房地产开发与城市规划关系研究

1.1城市规划对于房地产开发的影响

（1）房地产开发项目收到城市规划管理的规范与节制。房地产项目开发实质就是对土地资源的使用建设，而土地资源的建设使用则需要受到城市规划部门的综合规划管理。房地产开发建设作为一种商业经济活动，部分开发商在商业利益的驱使下，不顾城市建设的全局要求，导致建筑密度以及绿地面积等硬性指标违规。而城市规划则通过明确的条文及要求，对房地产的各种开发建设项目进行规范与约束。

（2）房地产建设项目的整体效益受城市规划管理的影响较强。城市规划管理是影响到房地产项目开发效益的主要因素，这是由于城市规划管理可以对土地价格产生直接的影响，对于具有不同功能的土地以及不同规划布局的土地，其价格差别较大，因而可以通过城市规划的总体调节，影响到房地产开发建设的效益。

（3）城市规划管理对房地产的开发建设具有一定的指导作用。城市规划是对城市一段时期的整体建设的规划指导，城市规划方案都是结合城市结构特点、经济布局以及地理条件等综合分析考虑后的规划，因而具有前瞻作用，能够为下一步房地产的开发建设提供科学的指导。

1.2房地产开发对于城市规划的影响

（1）房地产开发建设是实现城市规划管理的基本手段。在市场经济作用下，房地产的建设开发会遵循城市规划建设逐步开展，进而作为组成元素对城市的整体用地、产业布局、住宅布局等形成调整，确保城市规划目标得以实现。

（2）房地产开发建设可以确保城市规划用地合理布局。房地产的开发建设用地通常情况下是对土地进行有偿的利用，因而在经济效益的驱动下，房地产开发商会合理的安排用地结构，通过综合开发提高土地的使用效率，进而作为反馈作用促进城市规划过程中对土地管理的科学性。

（3）房地产开发建设可以改变城市结构。由于房地产开发建设能够对城市形成结构重建或者是区域拓展的作用，进而对城市的用地分布以及产业分布进行重组，实现城市空间结构的平衡，为城市建设提供良好的发展基础。

2房地产开发建设与城市规划不协调原因分析

现阶段房地产开发建设与城市规划管理仍然存在较多不协调的方面，这对于城市化的进一步推进是十分不利的，综合分析导致两者难以协调的原因主要有以下几方面：

（1）房地产建设对有限土地过度开发。为了提高整个开发建设项目的经济效益，部分房地产商对土地资源过度开发建设，在城市规划中的住宅容积率、建筑密度以及绿地面积等基本指标得不到实现，造成居住环境质量下降，违背了城市规划建设的初衷。

（2）城市规划管理力度薄弱，导致部分房地产开发建设项目具有随意性。房地产项目开发是在经济利益的驱动下开展的，然而一些地区由于城市规划管理对于房地产开发建设项目的指导性不强，因而用地开发过于随意，没有形成规范化、合理化的布局。

（3）对于与房地产开发建设配套的基础设施建设力度不足。部分房地产开发商在项目建设开发过程中，注重建筑设施的建设而对于配套使用的绿化、道路等其他公用设施建设投入不足，影响了项目开发整体质量，对于进一步的城市规划管理十分不利。

3房地产开发与城市规划协调管理方式

（1）制定全面、科学、合理的城市总体规划，为房地产开发建设指明大方向。为了协调城市规划与房地产开发之间的关系，首先应该按照国家颁布的相关规划法律，结合城市的实际特点，并考虑中远期要求，制定具有城市文化特色的总体规划，进而形成对房地产开发建设的整体制约与规范。其次，总体规划的制定过程中应该注意经济产业、生态环境、基础设施以及配套附属设施等多方面的要求，确保整体规划的全面合理与切实可行。

（2）房地产的开发建设要遵循诚实整体规划目标。在房地产项目建设开发过程中，应该注意遵循城市规划的整体要求，不能只顾眼前经济利益的短视建设。在对住宅小区的设计、建筑物的样式风格、环境设施的改造等方面，不仅需要考虑市场的要求，同时也应该注意与城市的规划要求、城市的发展要求以及城市的文化特色要求相适应。

（3）城市规划与房地产开发必须注重可持续性。可持续行驶进行城市规划与房地产开发建设的基本要求，也是实现城市建设能够长远发展的必然条件。实现两者的可持续性，必须充分理解城市以及区域规划的本质要求，并在具体落实措施上，注重长远可持续要求，将近期的房地产开发建设与远期的城市规划目标一致化。

（4）不断补充完善城市规划管理理论以及制定方法。社会是不断发展进步的，房地产开发所面的市场条件也是复杂多变的，因此在城市规划的管理上，必须充分考虑这些可变因素，对现行的城市规划理论以及工作方法进行补充完善，以便于能够为房地产开发建设提供作为科学合理的指导，确保城市规划能够为下一步的城市建设提供作为合理的布局基础。

结语

从本质上讲，城市规划是对城市的建设进行全局的指导，而房地产项目的开发建设则是对城市规划具体的执行，两者之间的关系是紧密联系的。因此，必须注重对城市规划以及房地产项目开发建设的协调管理，明确城市规划与房地产开发建设的本质联系。在进行城市规划与房地产开发管理上，确保两者之间形成一致的建设目标，从而实现城市化进程的不断优化与前进。

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