简论星级酒店设计管理

中图分类号： S611 文献标识码： A

随着国家的发展，人们生活品质的提高，我国酒店业发展迅速。众多世界知名的酒店集团以及国内公司均在各大城市和度假胜地开展酒店的建设。这为国内的建筑设计市场带来了新的发展机遇和挑战。

酒店设计项目涉及多个专业领域，技术要求高，管理对象复杂，衔接环节多，执行标准多，利益相关者众。因此，对项目设计管理的系统性和规范性提出了较高要求。

1.酒店设计项目管理的特征

酒店设计项目管理指被委托工程设计单位或咨询单位以酒店设计项目为管理对象，对酒店建设项目的设计工作与相关资源进行统一的计划、组织、协调、控制，并且在规定时间内，按照事先确定的设计范围、设计深度、质量目标，不超过或者在规定预算偏差范围内，完成酒店项目的设计工作，并辅助完成各项施工，按时移交酒店管理公司开业。

A.项目管理对象复杂，技术要求高，衔接环节多。

与一般项目相比，酒店设计项目是一个涉及几十个专业领域协作的复杂工程。不仅有传统的：建筑、结构、暖通空调、给排水、电气、智能化、概预算等专业工种，还涉及酒店管理、室内设计、景观、幕墙、消防、人防、厨房洗衣房特殊工艺、数字化管理等专项专业。具有周期长、投资大、专业性强、技术要求高、过程变更多、风险高、工作衔接复杂、沟通协调烦琐等特点。在项目设计过程中众多专业进度不一或某一专业设计未从全局考虑、忽略与其他专业的配合，都会导致项目超期、超成本、质量不达标等问题。究其根本均可归结为设计管理的失误。

B.利益相关者众多，必须关注多目标间的平衡，实现多目标管理。

酒店设计项目涉及众多利益相关者，如投资方、施工方、酒店管理方、设计承包 / 分包商等。每一利益相关者关注的目标不尽相同。如投资方希望能够降低造价，缩短工期，提高客房销售回报的等待周期；但酒店方却反对这种急功近利，损害自身品牌和利益的做法。甚至在设计审核标准上，酒店是以使用舒适度和感受品质决定设计做法，同时希望项目后期运营成本低，甚至成为地标性建筑吸引更多客户，而投资方则千方百计寻找各种规范和评判的尺度底限，以求减免一切可以规避的成本增加; 设计方要求设计获利，高质量的施工图，满足利益相关者的各项需求; 建设方要求项目按时、按质、预算内顺利交付; 政府要求设计符合国家政策、强制标准、带动地方经济等。然而由于资源的有限性，项目满足不同利益相关者的不同要求难度较大，这就需要设计管理人员建立一个多层次分层级的目标管理体系，识别并首先满足项目主要利益相关者的诉求，与此同时平衡其他目标诉求，实现多目标管理，尽可能避免未满足 利益相关者目标所带来的负面影响。

C.项目规范、标准较多。

酒店的设计较一般设计工作复杂，除了要满足国家规范、地方标准外，还必须遵从酒店管理公司的标准和要求。一些国际五星级酒店的标准和要求与国内现有规范并不完全一致。此外，一些新标准还在陆续颁布中。所以项目要满足多方标准需要，大大增加了酒店设计管理的难度，必须建立系统完善的控制机制 ，协调安排。

2.酒店设计项目的流程

对于设计管理团队来说，酒店项目中有众多不可控因素，均会造成设计效率低下，项目失败。其中有设计团队自身技术水平和管理力度不够的原因，但更多影响却是来自外部的因素。其根本原因是因为设计管理团队是项目各方部门要求的落实者，但又不是项目推进和开展的主导者。

酒店本身的复杂性，确定了其建设过程中，需要多方专业团队的共同努力，共同协作，才能完成。与酒店项目设计相关的团队和部门有：投资方（业主）、酒店管理公司、政府管理部门、建筑设计团队、室内设计、酒店弱电智能化团队、厨房专业设计团队、洗衣房专业设计团队、机电/结构顾问公司、室外景观团队、人防设计、幕墙设计、特殊声学设计、泛光照明等。所以理清酒店设计过程中各方的职能，介入项目的时间，以及其对设计的影响，对酒店项目的管理将起到纲领性的作用。

酒店项目设计工作流程图

A.投资方（业主）：项目的主体部门，项目管理工作的组织者，若无酒店管理经验，应委托有经验的团队进行项目管理，同事和酒店管理公司明确项目的定位，投资及运营模式，按时间顺序选择并安排相关团队进入项目，并对其成果进行确认，从而循序渐进地推动项目。无专业管理经验，又无专业团队支持的业主，容易出现管理混乱，定位错误，流程颠倒等较大问题，引起设计工作的较大调整。

B.酒店管理公司： 作为酒店管理和运营的直接人或顾问必须在编制设计任务书时，进入项目，与业主共同确定酒店的经营模式、运营体系以及筹建、组织、培训等工作。其中酒店的星级等级的确定，配置标准、建筑室外风格、设备选型等重大决策，直接影响建筑设计。

C.室内设计公司： 酒店室内装修工作，是酒店非常重要的部分。其好坏确定酒店的风格和品质，其造价可能超过土建总装的总价。故受到业主和酒店管理公司的重视。因此，建筑设计有时需配合室内设计进行修改，甚至是重大的结构调整。故在开展初步设计前，室内装修方案应完成并获得业主及酒店管理公司的认可。

D.酒店弱电公司：其为酒店设计中重要部分，涉及酒店运营模式和品质。根据业主及酒店管理公司的标准和要求，确定智能化系统的种类、功能和机房大小等技术标准，直接影响建筑设计。

E.厨房、洗衣房专业公司：厨房和洗衣房作为酒店日常运作中重要的一部分，每天有大量工作在其中展开。运转正常与否，关系到整个酒店的服务质量和品质。其内部流线，工程流程及各设备机房设置、总荷、内部构造等要求，均需专业公司确定，并最后落实在建筑设计中。在初步设计阶段，专业公司应开始介入设计。

F.结构/机电/声学设计顾问公司：作为专业顾问公司，有些管理公司聘请一些业内有着丰富经验的顾问公司，帮助设计，高效、经济的落实其要求。顾问公司在项目中的作用大小，视其与管理公司的关系，但对设计院起着监督作用。

G.室外景观公司： 若是有着大面积室外景观面积的项目，业主一定会请专业的景观公司，景观公司最好在初设结束后就进入设计，在施工图结束前，提供给设计院其景观方案和施工图，以便设计院在地下室顶板设计，室外管线综合设计及时调整。

H.人防部门：专业的技术部门，对项目的技术有着强制性要求。人防等级和面积的大小对地下室的使用和成本造价有着比较大的影响。在初步设计阶段就要落实人防方案。避免施工图阶段进行调整。

I.消防审批部门：履行政府的管理职责的部门。具有一定强制性。无论是建筑设计，还是室内设计等设计，均要消防部门审批通过才行。故在方案设计阶段就需解决主要的消防问题。避免后期出现较大的修改和返工。

3.酒店项目设计管理控制点

从以上的流程可以看出，到最后的施工结束，设计团队时贯彻始终的。其中任何一个环节有变化，均会影响到设计团队。结合目前国内的情况，是无法完全按照流程表上那样控制各部门的工作的。因此，设计团队就面临着大量的协调工作。为此，需要在项目管理上对外理清工作界面，确保各个专业高效完成本专业工作，同时保留增补费用的可能；对内加强管理和控制，从而最大限度的减少自身原因带来的负面影响。在日常的管理情况下，还需注意：

A.细化和明确合同条款的内容

・清晰表达建筑设计的设计内容以及不含内容；

・清晰明确每个阶段工作开启时，所需的工作条件；

・明确非设计方原因引起的修改调整工作量，超过某一限值，是需签补充协议另外付费的。

B.了解业主的项目管理方式和团队配置

由于在实际项目中，没有专门专业以独立的姿态进行项目多专业的协调管理。业主酒店项目管理意识是否专业，对项目进展和推动就影响巨大。因此建筑设计团队的管理者，需对业主方及整个项目各部门摸底，明确业主的项目管理模式，从而对整个项目进程进行预判。

C.项目计划

针对业主方的管理方式和部门配置，判定相应的工作计划，并和业主方协商，提醒某些节点的风险和反复的可能性，以及对项目进度的影响，从而为设计工作的开展打下基础。

D.项目预算和项目进度的监督提醒

设计团队内部POC进度的监督是非常重要的。因为不是每一次调整都能获得额外的补充费用的。但若是项目成本超出计划控制，则需找个方式向业主提出增补费用。

4.结束语

现代的项目管理理论，已发展到第3代。在复杂的酒店项目中作用越发明显。对于酒店设计管理来说，必须加强项目实施过程中的监控、风险任务识别、变更管理等方面的管理，为项目成功运行的打下基础。