投资性房地产公允价值计量模式对企业的影响

摘要：房地产企业越来越多的采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，本文主要对投资性房地产采用公允价值计量模式对企业产生的影响进行了简要分析。

关键词：投资性房地产；公允价值；影响

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）01-0-01

近年来，越来越多的企业把自有财产转换为以出租为目的的投资性房地产的现象已经屡见不鲜，而对于投资性房地产的计量模式则越来越多的引入公允价值计量模式。本文就投资性房地产采用公允价值计量模式对企业产生的影响进行简要分析。

一、公允价值计量对企业资产的影响

1.对资产结构的影响

对投资性房地产采用成本模式进行计量时，虽然企业的资产总量不会发生变化，但是会影响到企业资产结构情况。而采用公允价值计量模式对投资性房地产进行计量时，企业的总资产和资本结构都会发生一些变化。

新准则规定企业必须对投资性房地产进行独立核算。因此，企业首先应确认投资性房地产是否符合投资性房地产准则规定的采用公允价值模式计量的两个条件，即：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

在对投资性房地产进行核算时，那些原来计入存货、固定资产和无形资产中核算和列报的投资性房地产，都会统一放到“投资性房地产”这一会计科目中核算，并且会单独列报在资产负债表上，这样就会对企业的资产结构产生影响，对于那些拥有很多投资性房地产的企业，经过调整，该企业的固定资产和无形资产在总资产中的比重会下降，投资性房地产在总资产中的比重会增加，从而对企业的资产结构产生影响。

2.对资产账面价值的影响

新准则规定，“对于有确凿证据表明可以采用公允价值模式计量的投资性房地产，在首次执行日可以按照公允价值进行计量，并将账面价值与公允价值的差额调整留存收益”。投资性房地产用公允价值模式与成本模式计量的差别，不仅在于企业的资产结构会发生改变，而且公允价值上升也会使企业投资性房地产的账面价值得到提升，这会使那些拥有大量投资性房地产的公司净资产账面价值得到大幅提升，而资产账面价值的增加会相应的降低企业的资产负债率以及有形净值债务率，会使企业的财务风险降低。

二、公允价值计量对企业所有者权益的影响

房地产企业通常采用成本模式对投资性房地产进行计量，只有在有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值模式进行后续计量。同一企业不得同时采用两种计量模式对所有投资性房地产进行后续计量。新会计准则规定，企业的投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式时，视为会计政策的变更，应当根据《企业会计准则第28号――会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理。因此，在符合条件的情况下，企业在对投资性房地产的计量模式由成本模式转为公允价值模式的首年，各相关房地产企业应该采取追溯调整法，调整年初的所有者权益。另外，企业将自用房地产转换为投资性房地产时，若转换日的公允价值大于原来的账面价值，应该将其差额计入资本公积，企业的所有者权益也将会得到较大幅度的提升，更好地反映出投资性房地产的市场价值，为会计信息的使用者提供客观、真实的决策信息。

三、公允价值计量对企业税负的影响

2008年1月1日起施行的《中华人民共和国企业所得税法》中明确规定，在计算应纳税所得额时，企业按照税法规定计算的固定资产折旧、无形资产摊销费用，准予在税前扣除。税法允许投资性房地产的这部分折旧额在税前扣除，这样就减少了企业当期应交的所得税。在用成本模式计量时，新会计准则的规定和税法上的处理基本一致，若不一致，也只需调整其折旧或摊销额。

但是在公允价值计量模式下，按照税法规定计算的计税基础与采用公允价值模式计量的投资性房地产的账面价值二者之间存在差异。会计准则要求期末要按照投资性房地产的公允价值调整其账面价值，公允价值和账面价值的差额计入当期损益，不需要继续计提折旧；而在目前税法上，按照资产负债表债务法核算所得税时，投资性房地产的账面价值与计税基础不一致时会产生应纳税暂时性差异或者可抵扣暂时性差异，由此会相应的产生递延所得税负债或递延所得税资产，这部分资产或负债虽然不会影响当期的应交所得税，但是会影响到利润表中的所得税费用，进而会对净利润产生一定影响。

四、公允价值计量对企业利润的影响

投资性房地产采用成本模式计量时，需要对其按照固定资产或无形资产的有关规定，按期计提折旧或进行摊销，甚至可能还要计提投资性房地产减值准备，这样使得资产账面价值减少；同时由于对投资性房地产计提折旧或摊销以及计提资产减值准备以后，使得费用和损失增加，进而使当期利润减少。

相比较而言，投资性房地产采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，企业应在资产负债表日对投资性房地产进行后续计量，以评估的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，今后每年对投资性房地产的资产价值将得到重估，如果以后投资性房地产得到增值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，投资性房地产公允价值的变动会对当期的净利润产生正面影响。但是当投资性房地产价格出现贬值的情况时，很可能由于前期确认了大量的增值收益，而需要在后期确认更多的减值损失，从而使得企业在该年度因该项业务严重亏损，出现了先盈后亏的情况，加大了企业的经营风险和财务风险。

目前，我国房地产市场暂时处于一个下滑的阶段，其公允价值不断下降，虽然暂时不会低于其成本，但还是对公司的利润产生了一定的影响，企业应该谨慎选择投资性房地产的计量模式，全面衡量公允价值对企业的影响，以期投资性房地产行业继续健康向上发展。

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