北京:又一个上海 下一个深圳?

炎炎六月，滚烫的房价上涨热浪已席卷全国。国家发改委、国家统计局数据显示，6月份全国70个大中城市的房价涨幅突破7%，再创新高，跃居今年峰值，所有城市新建商品住房均同比上涨。

北京以10%的同比涨幅，继续呈现双位数上扬。与此同时，经历了2006年的快速增长，今年上半年，京城万元以上的高档楼盘突现爆发性上涨，售价出现大幅飙升。近40个楼盘半年内上涨幅度高达2000元/平方米以上，甚至万科东第等楼盘数月内房价上涨高达6000元以上。

曾经，2003―2004年，上海房价爆涨引发全国轰动。据统计，2003年上海房地产市场所占的GDP比重已达到7.4%；2004年上海成交均价已突破万元；个案楼盘的房价疯涨达300％；

深圳也上演了一次没有前例的房价狂飙神话。仅今年头6个月，房价就上涨了50%。平均房价从2005年的7000元/平方米上涨到接近16000元/平方米。

在全国房价一片上涨的形势下，借着奥运契机，北京房价的爆发性上涨是否将演绎又一个上海，下一个深圳?

继5月15日“北京房价最后赌局”、7月15日“谁在领涨北京房价”之后，本刊再次深度报道“北京房价：又一个上海 下一个深圳?”，把脉北京房价上涨的幕后原因，调查房价上涨过快的楼盘个案，探讨北京房价爆涨的解决之道。

北京：又一个上海， 下一个深圳?

姚妍艳

上海的房价涨了。5月份以来，上海房价一路上扬，多数楼盘涨幅超过20%。深圳的房价也涨了，短短半年之内，深圳房价暴涨竟达50%。北京的房价去向何处?

北京房价涨幅步入最快期

“今年上半年北京房屋销售价格指数上涨了10.1%。”北京市统计局新闻发言人于秀琴近日在市政府新闻办召开的新闻会上透露。

根据国家发改委和国家统计局近日公布的调查报告显示，6月份，全国新建商品住房销售价格同比上涨7.4%，涨幅比上月高0.8个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月高0.2个百分点。而北京今年6月份房屋销售价格同比上涨9.6%，新建商品房平均涨幅为10%，据记者调查，事实上近半年来北京多个楼盘的价格涨幅已完全超过了显示比例，京城热点板快平均房价一路上扬，2007年上半年成为历年来北京市房价上涨最快阶段。

记者粗略统计的数据显示，进入7月以来，有近10个项目在一个月内上涨了2000元/平米左右，有些项目甚至上涨了3000元/平米。6月30日开盘的中关村酒店式公寓中湾国际已由当时的均价16000元/平方米，涨至现在的19000元/平米；位于朝阳公园东板块的泛海国际居住区6月份售价为18000元/平米，7月骤然提高到21800元/平米；而同样位于朝阳公园附近的万科东第，销售价格由16500元/平米直接蹿升至现在的23000元/平米。

在全国房价一片上涨的情势下，北京目前相对而言尚算稳步上涨的房价会不会像深圳、上海一样，短时期内出现暴涨局面?

透着上海与深圳影子的北京房价

之所以将北京与深圳、上海相比较，因为这三个城市都属国内国际化大都市的代表，也同样拥有上涨迅速的房价。

据调查报告显示，截至6月，深圳楼市均价为15487元/平方米，比5月份上涨1264元，涨幅为 14.6%，再次成为全国之冠。

而上海在经历过个案楼盘房价3年内疯涨达300％的03－04年暴涨期、及05－06年的回落期之后，从2月份开始止跌以来，连续5个月的上涨，又显示出了明显的复苏势头。上海作为中国的经济、金融、贸易和航运中心城市，产业发展、人口增加和城市规模的扩张都比较强劲，房地产的需求自然十分旺盛，这使得它在热钱大量涌入、开发商大玩“捂盘”、投机源源不绝等因素的支撑下，出现过连续几个月的暴涨。城市独有的特征以及市场差异使之房地产价格虽然都上涨，却涨因各有侧重、涨势各不相同。相比之下，北京作为中国的首都、政治经济文化中心，其房地产市场也呈现出与上海、深圳不同的特点。“拆迁比例增长，新增就业人口增加，自然人口分户增多，投资增加，以及各大企业总部聚集，这些因素集中作用，带动了北京整个房地产市场需求的不断上升。” 中原地产华北区董事总经理李文杰对记者如是说。而北京半年来平均涨幅10%的速度让人看到其身上似乎透着上海与深圳的影子，并隐约显露出赶超上海、深圳的端倪。

最高价楼盘命运折射市场趋势

我们选取北京、上海、深圳三地市场上价格最高的住宅项目为例，他们以各自地区最高的价格，代表着各自所在城市的房地产市场发展态势。

上海的汤臣一品无疑是近段时期来的天价“明星”，而深圳位于华侨城的豪宅项目纯水岸、北京银泰中心的柏悦府，也有人拿来比汤臣一品。然而据了解，平均销售单价达到11万元、最高叫到14万元的汤臣，开盘至今，只销售了3套；深圳的纯水岸平均售价4.8万，其中有不少高层单位竟然高达11万/平方米，在今年4月16日开盘时只卖出了19套；北京银泰中心柏悦府低层均价为7万元/平方米，现在21套已经销售过半。不难看出，柏悦府在三个天价毫宅中是销售最快的一个，纯水岸次之，汤臣一品则几乎“卖不动”。

除了产品自身的差异，市场因素的作用也使三个天价毫宅命运天壤之别：由于上海房地产市场投机行为盛行，极高端的产品风险相对较高，大量投机者不免会对天价汤臣止步，而使之市场遇冷；深圳则因毗邻香港，且自身寸土寸金，深具环境优势的稀缺产品无疑对众多投资者尤其是香港那些居惯高密度空间的人有着深深的吸引力；而银泰中心地处北京的经济核心区，占据着投资需求的核心点，这对于投资者扎堆的北京来说自然不乏追捧。

虽然这三个天价毫宅各有不同特征，不过从其本身也能折射出三个城市房地产市场的不同发展趋势。如今，北京、上海、深圳的房价都在涨，三地天价豪宅的价格已高得让人瞠目，尽管北京今天的“天价”未及上海与深圳，但随着不断增长的投资需求，我们按照每年10%的房价涨幅速率计算，却难保明天它不会赶超上海与深圳的“天价”。虽然明天的情况未卜，但这样一种涨势却不得不成为业内人士关注的焦点，令人担忧。

衣食住行，皆是人们生存生产生活最根本的问题，如果没有了住房，我们将去何处安身立命?于是人们一边抱怨着不断飙升的房价，一边祈祷它别再疯涨，一边盘算着何时、如何可以买上房。如今全国房价已涨声一片，如果北京的房价再顺势一路涨下去，极有可能成为又一个上海，下一个深圳。至于北京的房价涨势究竟离上海、深圳还有多远?那就得从北京房价何以上涨的主要原因更进一步细细分析。

北京房价爆涨揭秘

靳　华

自2005年7月以来，北京房价已连续上涨23个月。经历了2005、2006两轮宏观调控，均价仍然从2005年的7069元飙升至当前的12820元。最近两个月，在全国房价全面上涨的浪潮袭来时，多年来全国房价“领头羊”的北京，领涨效应也加速爆发。近40个万元以上高档楼盘半年内房价涨幅高达2000元/平方米以上。

购房的欲望

北京房价自2006年开始三级跳式飞跃，2006年初，三环内楼盘突破万元； 2006年中，四环内楼盘紧跟着冲破万元；而今年年中，五环内已难觅万元以下的楼盘。就在北京房价一波又一波的高涨中，购房群体被迅速分化为两类：一类在房价飙升中获利的人群，投资的欲望越来越强；一类被高额房价挡在门外的人群，买房的欲望也越来越大。

2003年从江宁老家来京的张丽华很快找到了自己所属的类群。以单价6800元购买的锦秋家园，不到两年便涨到了8000元。在合适时机卖掉后，握着净赚的30万她激动异常：原来财富得来如此容易。张丽华深深体会到，在北京只靠工资，永远都转不出穷人的圈子，而靠投资房产她在最短的时间内积聚到了最多的财富。

两年里，张丽华带着多位同乡、同学在后现代城、沿海赛洛城等多个楼盘投资。她从炒房的“散户”变成了“炒房庄家”――在购买50多套房子后，她的角色由一般买主变成了中间批发商，开始替一批“跟进”她的“散户”代销房子。除了自有资金“炒房”的收入外，替别人炒房交易中每笔还抽取2%的费。张丽华回忆，当时的圈子里流传着：在北京，炒房可以一夜爆富。而2006年初，张丽华在卖房时，突然得知二手房交易要交5%的营业税。逐渐，张丽华意识到她正在经历一场严峻的宏观调控。一开始非常害怕，甚至差点将房子全部抛售。但是很快，她就发现，所有要征收的税费都可以转嫁到买房者的房价里；张丽华告诉记者，她们投资客圈里，大多数人坚信这样一个原则：在奥运之前，绝不要抛盘。

然而并非人人如此幸运。比张丽华晚三年到京的师弟受尽了买房的折磨。去年8月到京赶上了东亚奥北中心开盘。殊不知，早上6点钟开始排队，排了2天2夜后却被告之一套不剩!18天后，楼盘再推新房，师弟和100多个人在售楼处呆了整整一夜，终于可以选房了，可房价也由5800元上涨到6700元。一次不行，师弟再战。北京新天地一期推出670套房，师弟心想或许有些希望，谁知当日签到的客户4800多人。7个人抢一套房，师弟再次落败而归。

师弟无奈地对张丽华说：“等房结婚感觉就是等米下锅，有人米都溢出锅了，自己却一粒米都没抢到，不过他会继续为买房而奔波。”和张丽华师弟一样的人在北京比比皆是。不管是刚毕业的大学生，还是“月光”的打工族，没有谁不在盘算着买套房。作为一种特殊商品，房地产具有必需品和投资品的双重特征，而在北京，近年来，随着房价高涨，房地产的投资属性凸显，20%掌握财富的人投资和投机心理助长，80%的人自住需求也越来越旺，不同目的的人群都在为了买房而博奕，而房价就在博奕中不断被拉高。

上涨之路开启

从全国房价水平来看，北京一直以来位居前位。但就北京房价发展的历史趋势而言，从2002―2006年北京商品住宅成交价格走势图上可以看出，北京房价可分为四个阶段：2002―2004年为房价低迷期；2005年为房价平稳增长期；2006年房价开始快速增长；2007年北京房价进入爆涨期。北京房价现在的爆涨绝不是一蹴而就的。事实上， 2004年前，北京房价上涨推动因素已经表现得越来越明显，即住房需求增长得越来越快。中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞这样描述：“目前北京房产供求失衡是多年积累的结果”。

北京是我国的政治文化中心，拥有全国最大的以公务员为主体的官员阶层；拥有规模庞大的国内驻京办事机构；拥有规模庞大的涉外机构，由于行政级别、职称、学历等原因，这部分人的住房消费力较强。

自2001年全国户籍制度改革以后，外地人口的增多使得北京本身已较大的住房需求更加膨胀。北京拥有北大、清华等70余所高校，拥有一流的医疗设施等。我国GDP一直以来平稳增长，2006年以10.7%的增幅达到20.94亿元，是1997年以来增长最快的年份。GDP创新高，通常也就意味着老百姓的钱袋子又鼓了一些。于是，富裕起来的小城市居民或特权阶层，由于子女上大学、建立第二居所等原因，纷纷到北京购房。于是北京住宅市场的弹丸之地开始对抗来自世界五湖四海的购房需求。《楼市》市场研究部统计数据显示，在平均每年有20.2万人涌入北京所产生的购房需求下，北京房屋销售套数开始以超过100%的速度增长。2004年北京房屋销售总套数达到了18.3万套，此后维持在15万套左右。而从2002－2006年北京房屋销售情况来看，外省个人购房占到了34%。

2004年房地产市场还有一件大事在影响房价，那就是土地8・31大限。当时媒体用了“大地震”等字眼来形容这场政策变动对房地产市场的影响。尽管国土资源部相关官员均明确表态，土地招拍挂不是房价上涨诱因。但是富力集团以32亿巨资，拍下广渠路东五厂用地；顺驰集团于以9.05亿元的高价拍得大兴一号地；华润置地以25.65亿天价拿下北京土地招拍挂以来面积最大的清河地块却以事实在改变着周边楼盘的房价。

“当初，富力拿地的时候，这里的中高档项目还非常少，售价亦较低，约在5000～6000元/平方米之间。与当时CBD高档公寓的10000多元的售价，相差甚远。然而，富力进驻之后，不仅区域内新入市的项目产品品质有相当大的提高，售价亦赶超过当时CBD内公寓的售价水平。”乐城国际销售总监张榕如是回顾。

在住房需求加大和土地招拍挂推动下，2005年北京房价扭转自2002年下降的局面，开始平稳增长，从6903元上涨到7176元。

膨胀的投资需求

然而北京的房价并没有就此平稳增长下去。中国农业银行高级经济师何志成分析，2006年新一轮房价躁动的直接原因还应归因于人民币升值的预期。2005年7月21日，人民币升值2%。自此，人民币对美元一直呈单边上扬态势。人民币升值预期直接导致的结果是，中国的外汇储备从2003年的 4000亿美元一直升到目前的超过12000亿美元。全世界都在看好经济增长速度飞快的北京，比起国外发达城市成熟的发展环境，北京的经济环境让人充满了想像力，于是各种资本不断涌入北京。

房地产这个原本区域性很强的行业，随着资本的全球流动以及人们不动产投资观念的增强、异地置业需求的上升，逐渐显现出国际一体化的趋势。2006年，中国进入了“流动性过剩”时代。“持续两年的A股牛市，至少创造出8万亿元新财富，其中一部分正明显地转向楼市。”一位业内分析师明确地对《楼市》表示。

来自北京房产中介“信一天不动产”的统计数据表明，在目前北京的购房人群中，投机性购房的比重占总体购房的26.7%，也就是说每四个购房人中就有一个是投机性购房者。短期北京投机性购房者的队伍正在快速发展。

据一位精于在北京操盘别墅转手生意的Richard先生透露，北京一个名为“蒙顿卡雀”的别墅项目至今已经倒手了10次。他所服务的管理顾问公司在一年内转手120套左右别墅的案例并不鲜见。在此期间，政府先后出台了“国六条”“国八条”等政策，尽管部分政策对打压投机、抑制投资起到了一定的作用，但是由于北京房地产市场已是全世界购房人的市场，投资客对北京房地产市场的看涨预期高涨，不断膨胀的投资需求始终没有从根本得以抑制。

在上述各种因素合力下，经过2005年的平稳增长期，北京房价2006年开始快速增长。

爆涨临界点

北京房价上涨的欲望在2007年表现得尤其强。而房价爆涨的导火索便是奥运的契机。事实上，自2003年申奥成功以来，伴随着政府对基础设施投入力度的加大，北京尤其是亚奥板块的房价便水涨船高。“奥运利好早在数年前就已经释放，但不可否认，奥运的临近将再度成为房价上涨的刺激因素”，阳光100置业副总经理范小冲表示。

截至7月中旬，包括世茂奥临花园、万达大湖公馆、媒体村等亚奥楼盘共计推出近1000套房源，亚奥楼市今年首度“井喷”。尽管区域竞争激烈，但是房价飙升丝毫不打折扣。”世茂奥临花园“已由年初的16800元/平方米上涨到19000元/平方米；”亚奥・观典”2006年10月均价还徘徊在11000元左右，目前，其二期价格已达18000元。

同时，受去年70%・90m2政策影响，2007年上半年新盘供应量减少。在新盘供应减少，投资需求增加的情况下，开发商大肆利用奥运契机，北京房价出现爆涨。

不止如此，目前北京房价还被卷入了全国甚至全世界房价高涨的浪潮中。5月份住宅价格出现了一次全国性的急涨。深圳、北京房价均呈现双位数上扬，上海又爆连夜排队购房的壮景，而且大批二三线城市楼盘也持续火爆。

“并不只是中国房价上涨，也不只是北京或深圳房价上涨，房价上涨具有全球性的特征。从1997年到2006年，爱尔兰房价上涨超180%；美国也达到98%。” 国家统计局局长谢伏瞻7月23日表示。放置全世界范围内，以10%房价涨幅上涨的北京或许并不显著，而这也极有可能成为开发商和投机投资者看涨北京房价的理由。最终可怕的后果就是北京房价再持续爆涨，成又一个上海，下一个深圳。

房价上涨背后谁在捂盘惜售

靳　华

半年内，京城近40个万元以上的楼盘房价上涨高达2000元/平方米以上，与多数楼盘纷纷采用“挤牙膏”式的销售策略不无关系。万科东第、公园2008、融域等房地产行业龙头老大以及大名鼎鼎的国企们所开发的楼盘都成为高房价背后的推手。由此，北京房价持续上涨背后的炒作成分可窥见一般。

万科东第：“期转现”房价上涨7000元

李楠(化名)4月份看上了万科东第的一套户型，正准备交定金签合同之时，被告之项目因预售许可证到期，暂停销售，无法签约。因此，李楠的购房计划暂时搁浅。而就在已经过了两个月之后的7月初，李楠突然接到销售人员的电话，销售人员在电话里称，项目因期房转现房要上涨至17000元/平方米，问李楠是否还要购买。同样的户型，突如其来的房价上涨让李楠需付出很大的成本，这让李楠感到很不平。

在不到四个月的时间里，房地产龙头企业万科所开发的万科东第玩了一次让买房人惊鄂的乾坤大倒转。

2007年4月，万科东第销售均价为16500元/平方米，当时与朝阳公园区域中在售的泛海国际、九号公寓、维多莉亚花园、公园5号等项目对比，售价最低；2007年7月底，万科东第销售价格上涨至23000―24000元/平方米，高层部分户型售价达25000元/平方米。此时，万科东第已位居朝阳公园各在售楼盘房价之首。

短短四个月，房价上涨高达7000元/平方米左右，万科东第堪称暴涨，而实现暴涨的时机便是期房转现房。

7月18日，记者以买房人的身份拨通了万科东第售楼处的电话。“目前项目期转现，暂停销售，还剩余60多套房预计到7月底开始销售。”售楼人员很坦承地说“之前万科东第房价不到两万，是周边楼盘中最便宜的楼盘，公司期转现前留了部分房源，本次要调价到23000―24000/元平方米。”

当记者追问为何留了部分房源时，售楼人员表示，她不太清楚，是公司的决定。

据悉，万科东第共300套，两栋21、22层塔楼和一栋10层板楼，其中三居室220套，两居室80套。至此，万科是否留房尚不得而知，而从售楼人员的语气可知，房价高涨7000元/平方米已经板上钉钉。7月23日，记者从北京房地产交易管理网查到，实际上7月9日万科东第就已经取得现房销售证。从万科开始停止销售到获取现房销售证间隔了约三个月。而就是这三个月，万科东第房价飞速飙升。万科东第为万科在北京城区开发的首个项目，于2006年9月9日开盘。据悉，开盘当月便成交近60套，但是就是如此的销售速度，万科东第从去年9月到今年4月，仅仅销售了240套房。尽管自始至终，没有明确证据证实销售人员所透露的公司留房情况，但是其销量与销售速度之间的矛盾令人深思。

不管60套房子究竟是否为留房，不容置疑的是这60套房子从期房转为现房后销售额将增加(24000―16500)元/平方米×9516.59平方米= 7137.4万元。单从营销角度而言，万科首次进京城区的高档项目以低价策略导致热销，而在销售尾期提价以增加利润。

最重要的是，万科东第由期房转为现房上调高达7000元/平方米，其影响不仅仅在于项目本身利润提升，万科东第一跃成为朝阳公园最贵楼盘，将开启朝阳公园乃至东四环房价的又一轮上涨。

公园2008：113号楼两年捂出8000万

7月12日，有买房人向《楼市》记者反映：公园2008项目有一栋板楼现房不卖。记者随即进行了解。从北京市房地产交易管理网显示可发现，公园2008共11栋楼分三批已获取预售许可证。

其中最早一批是三栋塔楼于2005年7月13日获得预售许可证；2005年7月17日，公园2008 的五栋板楼获取预售许可证；2006年10月21日，又有三栋塔楼获得预售许可证。

记者首先向售楼处了解情况，当得知记者要了解的是板楼时，销售人员明确地表示，“目前在售的只有103和109两栋塔楼，板楼只剩113号楼，目前不销售。”但是销售人员拒绝回答记者113号板楼现房不卖的原因。

就记者了解的情况来看，两个疑问非常明显：第一，2005年7月13日，公园2008就已经获得预售许可证，为什么一直到2006年3月18日才首次开盘；第二，留下113号楼是自用还是捂盘?

记者又多次向售楼人员和其内部人士求证，终于从一位知情人士处获悉：113号楼已建为现房一年多，销售时，预计价格要达到13500元/平方米。并且记者得知，之前楼盘销售非常火爆，7月14、15日(注：周六周日)两天就销售了40多套。由于销售速度过快，开发商非常着急，因此一个星期上调一次价格，每次300左右并且不接受定金，直接签合同，以压销售速度。

7月17日，记者以买房人的身份再次咨询113号楼的情况。“我们基本一周调价一次，您就别等113号楼了，113号楼销售时价格肯定要高得多。”销售人员明确地说。

至此，从记者掌握的情况来看，113号楼自用的可能性不大。另，《楼市》市场研究部数据显示，公园2008开盘至今涨幅达3000元/平方米。公园2008为北苑家园一区，北苑家园是总建筑面积为230万平方米，80余栋建筑的大盘，在大盘房价飙升的带动下，立水桥区域的楼盘近年来也节节高升，2006年开盘的华发颐园精装修起价已达12000元/平方米。

为此，记者就公园2008房价上涨及113号楼不卖问题首先对公园2008项目副总经理蔡春临进行了采访。蔡春临表示，他只是公园2008的销售，不方便回答记者的问题。于是，记者致电开发商北京城建兴华地产有限公司，当记者表达了希望采访公司领导的意图后，一位不愿意透露姓名的人士断然拒绝了记者的采访。无奈，记者只好致电其总部北京城建投资发展股份有限公司。总部新闻中心一位姓任的主任对记者表示，可以告之北京城建兴华地产有限公司，总部已知道采访之事，看北京城建兴华地产有限公司领导是否能够接受采访。

记者再次致电北京城建兴华地产有限公司，希望能对北京城建兴华地产有限公司副总经理王恒清采访。不到十分钟，记者接到公司宣传部电话，公司领导拒绝接受记者采访。

采访进入了僵局，就在此时，记者辗转找到了一位曾在公园2008做过销售策划工作的人士。该人士透露：“在北京城建投资发展股份有限公司子公司中，北京城建兴华地产有限公司利润占到了50%以上。城建兴华地产有限公司并不缺少资金，并且也不缺少土地。但是由于其所拥有的北苑南区、小营等地块存在拆迁等问题，很难近期入市。因此，北京城建兴华地产有限公司有个总的销售原则：不着急卖完公园2008，尤其是在2008年前。

而这栋共112套，建筑面积13211.3平方米的113号楼究竟能给开发商带来多大的利润?目前109号楼价格为11000元左右，若以知情人士透露的预计113号板楼售价13500元/平方米来计算的话，与同批获取预售许可证的均价为7500元/平方米的115号楼相比，开发商通过两年不卖113号楼所获得的利润高达(13500―7500)元/平方米×13211平方米=7926.6万元。

融域：提价 3000元/平方米的“楼王”只是噱头

在《楼市》市场研究部监测数据中，融域为半年内房价上涨达2000元/平方米的楼盘之一。2005年9月25日，融域1、2、3号楼开盘，均价为8680元/平方米，而截至2007年7月，融域均价已达16000元/平方米。

期间，融域又有三次开盘：一次是2006年3月18日，6号楼开盘，均价为9700元/平方米；一次是2006年4月8日，均价为11000元/平方米的4号楼开盘。第三次则是5号楼“楼王”的入市，时间为2006年10月1日，房价高达14000元/平方米。

从融域的销售情况来看，每次开盘都“鲤鱼跳龙门”。第二次开盘比第一次开盘上涨1020元/平方米；第三次比第二次开盘上涨2300元/平方米；而楼王5号楼竟然以上涨3000元/平方米的幅度入市。如此大的房价上涨幅度究竟是什么在支撑?楼王品质究竟有多高?带着这些疑问，记者以买房人身份向融域销售人员进行了解。据销售人员介绍，目前在售的只有1号楼，5号楼6月初停止销售，开始办现房销售手续。大概三个月后才可以开始销售。而对记者关于5号楼与3号楼均价相差很大，5号楼品质好在那里的提问，销售人员如此回答：“实际上，1号楼跟5号楼品质相差不大。只是因为5号楼销售时间晚，房价比较高，所以叫‘楼王’。就我个人意见而言，1号楼客厅、主卧朝花园；5号楼厨房、小卧室朝向花园，我认为1号楼更好。并且5号楼目前仅剩三四十套。等现房销售时，价格将涨到17000至18000元/平方米。我建议您能早买就早买。”

销售人员的话让记者很是纳闷，房价高出3000元/平方米的“楼王”难道只是个销售的口号?记者决定到现场一探究竟。

果然如销售人员所言，在项目现场，记者看到已均为现房的1号楼与5号楼同样为15层板楼，同样的装修标准、同样的配套设施，不同的就是开盘时间。

这时，记者深刻地理解了：在北京，楼王不是以品质而论，而是以价格而论。在调查期间，记者试图对建工地产的领导就融域房价上涨的问题进行采访，在采访函发出三天后，遭到了拒绝。

城市规划的失败与宏观调控不当

周　筠

从上世纪八十年代的为北京亚运会兴建的三环，到去年开始为北京奥运修建的六环，北京的“圈”越画越大，万元房也从北四环蔓延到了北五环。从2006年的“70%・90m2”到2007年的“配建房”，房地产宏观调控政策出了一拨又一拨，而北京的房价从一个新高迈向了另一个新高。这是我们不愿看到的，但是又必须面对。无奈的同时，大家都在问：北京的规划在哪?北京的调控怎么了?

“摊大饼”愈演愈烈中心城区房价陡升

8点上班，6点左右就得起床，6点半必须坐上公交车，否则就会迟到。这是住在北京五环路附近却在三环附近上班族的共识，也是许多搬迁居民的无奈。交通拥堵，国际化大都市的通病，上海、深圳也不例外，但不同的是，在北京出行只有一条可以走：绕圈子。

“而这圈子已经从二数到了六，之所以七环路的修建方案迟迟不能落实，不是因为政府没有规划方案，而是因为北京北边的六环路已经进山了，再修就只能开山了!而南边呢，南面的北京也已经不能再大了，再大，过几天天津就成了北京的城区了!”业内人士担忧道。

在中国戏曲学校团委办公室工作的秋秋告诉记者，2004年他曾去过北京通州区以东的“庙上度假村”，那时候车刚开过通州区，他的手机上就出现了“河北电信欢迎您”的字幕，“可是今年我再去那里的时候，手机一点反应都没有了……”

据此不难看出，“摊大饼”可谓是北京城市规划的形象描述，在版图不断扩大的同时，北京中心城区的范围也从二环扩展到了四环，万元房价这一标尺也随之外扩。

根据7月24日北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合的“2007年上半年北京房地产市场信息”数据显示，北京市四环以内住宅类商品房期房销售均价达到13696元/平方米，四环至五环之间达到11439元/平方米，五环至六环路为8006元/平方米，六环路以外为5385元/平方米。

“也就是说我要买的7000元/平方米的房子都在五环以外?那我还买新房子干吗?我踏踏实实住在顺义老家得了!那还有条机场高速路，这要住在五环外，天天堵车就受不了了啊!”通过本刊800热线向要购买新房结婚的李宁在听过记者的介绍后感慨道。

北京规划设计研究院顾问、总规划师王东告诉记者北京的“圈”越画越大、交通拥堵越发严重、城市中心区房价越来越高，表面上看是因为这个城市的特殊地位而造成的，而实际上，政府部门规划的滞后和墨守陈规也是影响北京房价的重要因素之一。

“城市化进程中城市的扩张在所难免，然而要因地制宜的发展，而不是一味的扩大城市的版图。就北京来看，原有城区的拆迁工作已经基本完成，二环路内危改工程也已经进行过半，但是在中心城区的土地被大面积解放之后，却不允许再新建商品住宅，而是建设经济配套设施，这就使拆迁居民或城市居民对城市中心区的商业、娱乐、体育、医疗等配套越发依赖，商业地产的升值，大大带动了土地价格的上涨，而三至四环的新建商品房用地价格也随之水涨船高。而五环附近，即使是最近发展较快的清河、东坝等热点区域，商业等配套也依旧落后，除日常生活必须消费外，娱乐、体育、医疗等仍要依靠中心城区的设施。由此一来，在房地产市场上，北京市这种‘摊大饼’式的规划带来的危害就表现成中心城区房价的不断攀升。”王东分析指出。

另据记者了解，由北京市房地产交易中心提供的另一组数据，即2007年6月北京预售商品房登记情况则说明，即使在六环外已经攀升至5385元/平方米、城市边缘地带配套日益落后的情况下，北京市6月新增商品住房外城供给仍占据相当比重。

2007年北京市预售商品房登记总面积为1，678，877平方米，其中包括东城、西城、宣武、崇文、海淀、朝阳在内中心城区供应总量为855，513平方米，约占共供应量的51%，而其他非城市中心区县则占到了49%左右。这一接近的数据让人不得不提出这样的疑问：北京的规划何在?

调控失效? 政府失灵?

随着北京房价的攀升，人们对政府调控效果的质疑从未停止过。在对“国八条”“国六条”的调控效果争论不休的时候，2006年中旬，“70%・90m2”政策的出台又给这个已经神经脆弱的市场带来了巨大冲击。

政府专家认为，“70%・90m2”政策顺应市场供需关系，能够解决原有结构性供应失衡问题。然而今天我们却发现，在“70%・90m2”后一年内，不少开发商为适应政策，对项目规划进行了大规模调整，使去年下半年到今年初的一段时间内，大户型住宅供应急剧萎缩，导致市场上已经入市的大户型项目成为买房人哄抢的对象，致使一部分原本开盘价格在8000元/平方米左右的楼盘价格一下跳窜至15000元/平方米－20000元/平方米，从而进一步拉动了北京整体房价的攀升。

另一方面，也有部分开发商抱着“‘70%・90m2’是短期政策调整”的心态，不断推迟楼盘上市的时间，并且北京楼市在“有价无市”的同时，仍不断提升所开发项目的价格，使“捂盘”成为近半年来北京楼市的真实写照。

就是在“70%・90m2”出台后的一年间(截至2007年5月)，令北京房价上涨幅度成为近年来最高的态势。

此外据记者了解，同一时间段内，不仅一手市场高端住宅价格陡升，二手房市场也随着新入市商品房价格的上涨而高歌猛进。北京21世纪不动产和平里分公司的销售经理王先生告诉记者，在他从业的近五年内，从来没有遇到过像今年年初这样，同一楼盘的公寓类二手房在入市十天就平均涨价10余万元，且被争抢一空的事例。

一痛未消，一痛又始。2007年7月18日，北京市规划委公示了该市“十一五”保障住房及两限房用地布局规划，规划提出制定相关政策，要求新建开发建设项目必须按一定比例配套建设保障性住房及“两限房”，作为入市条件，配建比例约为15%。

就此“规划”的出台，市规划委和国土局有关工作人员均表示，此举是在深入贯彻和执行去年的宏观调控政策，通过加大保障性住房的建设来调整住房供应结构，发展满足北京普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。

然而学过经济学基本原理的人都知道，房地产作为商品应遵循市场经济原理，即商品房价格应由市场的供求关系决定，而保障性住房的建设则属于政府职能范畴在2007年北京土地供应计划已在因双限地面积增加而久久不能出台，令人们对2007年北京房地产市场的供应情况是否充足而担心不已的时候，政府部门却选择了由开发商，这一市场经济的主体，来建设本应由政府职能部门建设的保障性住房，这条闻所未闻的道路，其未来实施的困难性由此可见一斑。

新政策一出，首都经济贸易大学房地产研究院院长张跃庆、北京师范大学房地产研究中心主任董藩、原首都规划委员会副总建筑师谢远骥等多位业内权威专家学者纷纷再次强调指出，无论是双限房还是廉租房只要建在商品房社区内就是商品房，而真正的中低收入群是买不起商品房的。

甚至有专家指出，这个政策的作用会进一步促使房价攀升。他在自己的博客里面写道：“羊毛出在羊身上，商品房小区建设两限房和廉租房无异于令开发商的建设成本增加。因为商品房用地价格与‘配建房’用地价格本不相同，要想在价格较贵的商品房用地上建造‘配建房’必定会增加这部分保障住房的成本，然而根据保障性住房的价格制订规范，这类住房的价格又必须低于同小区内商品房价格的15%，这就使扮演商人角色的开发商不得不把建设保障性住房的‘损失’转移到小区内商品房的价格上面，从而导致新建小区商品房价格的进一步上扬。”

7月，北京房价讨论的风口浪尖上，已经被说滥了的“开发商建设保障性住房无法平抑北京高涨的房价、不能解决市场高涨的需求”这一观点，大多数人听见了，懂了。其他少数人呢，懂了么?

给房价“去火” 妙方何在

姚妍艳

翻开各大报刊，点击各大门户网站，甚至包括人们平日生活的谈话里，都不难发现，近一段时期全城上下讨论最热的莫过于房价问题。

房价太火了，火得堪比一年最热的三伏时节。但三伏过了，还有立秋带来凉爽；人虚火旺盛，还有凉茶去火清热；那房价火热冲天，是否有几贴妙方来给其降温?点燃并扇旺房价之火的不外乎于供给、政策、需求几只手，降温妙方是否该从这几只手着眼，对症下药?

对症：国家政策

处方：取消房地产支柱产业地位

《楼市》记者就房价上涨有关问题采访了国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广，他明确表示，反对高房价，并主张加大力度打击房地产投机。房价暴涨及房地产暴利的直接原因在于过度投机炒作的盛行。这种投机炒作之所以难以抑制，首先是存在着根本性的认识错误或知识性错误，一些对房地产发展看似很有道理实际上充满着谬误的观点和理论，极大地误导了消费者和政府决策者；其次是中国的制度和政策设计上不完善或有缺陷，被暴利集团利用，使宏观调控出现明显的“失灵”。

王小广始终坚持自己的观点：房地产作为推动经济增长的支柱产业是一大根本性的错误，这必然在政策上为它提供过度的刺激，这是当前房地产高温难退的一个很重要原因。房地产应该是一种被动性产业，是经济增长的一个重要结果，体现着社会福利增加，即使它在结果上对经济起着支柱性作用，但它也是被动性。或者说，房地产的支柱性体现在消费上而不是投资上。因此，要给当前的房地产“去火”，王小广说那就得“取消房地产支柱产业的地位”。

对症：土地供给不符需求

处方一：增加供给，尤其是大量的增加土地的供给

大多数人都能清楚的认识到供不应求是当前房价上涨的主要矛盾，土地供应量是影响供给的因素，因而成为影响房价的因素之一。于是，北京市华远集团总裁任志强近日提出了自己的观点――解决房价高速上涨的唯一出路就在于增加供给，尤其是大量的增加土地的供给。

任志强坦言：从发展商的利益出发应主张更严格的土地管理制度，让违法违规的占地都被杜绝最好，让城市的房价涨得更高才能获利更多；然而这并非市场经济发展的必然规律，因此也无法健康、持久的维系，只能寄希望于增加土地的供给，让房价在平稳中增长。

处方二：土地市场化改革

对于“控制房价就要增加土地的供给”这样一个“去火”处方，北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新在接受记者采访时又表示出不同的观点：在当前土地市场制度中，单纯增加土地供应量不能解决任何问题，土地市场化改革是有效调控房价的唯一选择。

王宏新指出，在当前国有土地使用权出让制度、即在实行国有土地使用权“招拍挂”制度下，只有政府一家供应者，而招拍挂后通过的也只有一家(或一个联合体)。如果一定开发商拿到地后，将所有土地同期开发，必然遭遇资金成本上的压力，同时它将在同一区位中增加有效供给，将有可能使其在一定期限内产生销售压力，出现开发商“自己跟自己过不去”的尴尬。因此，在目前制度下，增加土地供应量只会增加开发商的土地储备，而不是会在同一时期内增加住房的有效供应量。如此一来，增加土地供应量也不会降低房价。

于是，王宏新给房价“去火”开出的妙方是构建一个真正竞争化的土地市场。摆脱计划性的土地出让计划、摆脱政府垄断是形成土地供给方竞争的前提，也是形成开发商在土地开发环节竞争的前提，只有这个前提实现，才能实现住房市场和土地市场同时与市场接轨，这时的土地供应量增加才能成为房地产市场中供给的影响因素，房价才能被有效调控。

对症：住房供求不平衡

处方一：适量增加住房供给

有人说，北京的楼市这几年过分的红火，开发商开发了一片又一片，房子建了一批又一批。而面对飙升的房价，大部分的老百姓根本买不起房。这样过度的开发势必会导致住房空置率的提高。对此情况，中房集团理事长孟晓苏在接受记者采访时却不以为然：“北京的房地产市场现在的问题不是住房空置，而是供不应求。”他认为，造成这种状况的原因首先是购买力旺盛，其次是供应量下降，“多少人在不负责任地说要控制投资，控制供给。减少房地产投资就能降低房价?这多有意思!”“我主张增加供给。”孟晓苏表明了自己的观点。他以香港压低房价为例，香港每年要增加供应八万五千套住房。供给充足之后，自然房价开始下降。“但增加供给也要注意量的问题。”香港每年也就只能消耗两万套到四万套，这样就供应过量，致使房价跌得厉害。孟晓苏表示，该事例明显地体现了价格与供求的关系，增加供给是降低房价的有效途径。但房价稳中有升才是健康的状态。

处方二：先解决社会问题，再在宏观经济中慢慢调理

房价的不断攀升难免引起人们新一轮对中国房地产的猜忌与质疑，不满声此起彼伏。“中国的房地产问题其实是比较难解决的。”记者就中国的房价问题采访全国工商联住宅产业商会会长聂梅生时，她表示，房价上涨，使得中低收入的人买不起房，但和谐社会中住房是最基本的支撑条件，因此这也是中国房地产发展的困难之一。房价上涨从根本上说是需求大于供给，当然需求是包括使用型、投资型和二者兼而有之的混合型，在当前资金流动性过剩的大形势下，社会上必然有大量资金投入到房地产市场，如果供给不足，房价必然会涨。在经济和社会两个层面，当务之急是解决和谐社会问题，需要政府拿出一部分财政收入来补偿低收入没钱买房的家庭，建一些如经济适用房、廉租房等；而经济层面上的问题，如商品房价格上涨，还需要放在整个宏观经济中去逐步解决，一时半会儿是难以见效的。

聂梅生指出，资金流动性过剩、投资热、房价涨都在考验中国房地产市场，这不是光靠政府或光靠市场能单独解决的，也不能靠一个文件、一条法令来应对，一剂灵丹妙药就能生效的可能性甚微，它需要一个慢慢调理的过程。

除了上述几个处方外，《楼市》认为，对于给北京的房价“去火”，还得从抑制不断增长的投资性需求，并通过地方立法、加强户籍制度约束力、保障性住房必须针对北京人口等控制外来人员的涌入；控制外资向房地产市场的流动；从整个城市规划上更加注重功能区的划分，尽量做到每个区县都有完善的配套；政策出台之前各部门先行协调统一等方面着手。总之，去除房价之“火”并非一朝一夕的事情，西医快速治疗的方法并不适于房价的降温，惟有用中医之法，长期地调理。