土地出让与房价的互动对居民消费影响研究

【摘要】本文主要分析了土地出让和房价互动对我国居民消费的影响，重点分析了我国地价和土地出让制度的现状，讨论分析了土地出让、房价与居民消费的关系，并进行了实例论证。

【关键词】土地出让；房价；居民消费

中图分类号：A715文献标识码： A

一、前言

一直以来，我国房地产的价格和居民的消费息息相关，在房价大涨的局面下，我国居民买房问题突出，而土地出让和房价的互动对居民住房消费显然存在某种联系。

二、地价是构成房价的主要部分

2008年7～10月间，我国房地产开发企业项目开发总成本(包括直接成本和运营成本)中，土地成本所占比例最高，达41.2％，土地成本占直接成本的比例更是高达58.2％。

在每个城市，土地成本都是开发企业总成本的重要组成部分。尤其是在发达城市，土地成本占总成本的比例已超过50％，构成了房价的最主要部分。毫无疑问，土地价格是各地区影响房价的主要因素之一。

考察国内每年的房价与地价的变化趋势，也能从另外一个角度得到相同的结论，房地产价格的走向与土地成本有最直接的关系。近几年来，土地交易价格指数与房屋销售价格指数变动一致，各阶段土地上涨幅度明显高于房价变化。

从以上的分析，可以肯定，地价与房价间存在正相关性。地价和房价作为房地产市场的两个指标，在一定范围内、一定条件下相互作用、相互影响。因而地价上涨勿庸置疑有房地产需求升温的原因，但土地出让制度作为土地价格的直接影响因素，很大程度上也会决定土地价格的走势。

三、我国土地出让政策现状分析

从2001年开始直到2004年,从全国范围看,基本上每年都有新的相关政策颁布实施,可见,政府在土地出让方面下了不少功夫。2001年4月国务院颁布了《关于加强国有土地资产管理的通知》;2002年5月国土资源部签发了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的11号文件;2003年国土资源部出台了《协议出让国有土地使用权规定》;2004年6月国务院发出《关于加强国有土地资产管理的通知》等。这些文件政策的出台打开了土地市场公开交易的大门,叫停了土地协议出让方式,也彻底关上了土地协议出让这道闸门,同时,也规范了招标拍卖挂牌的出让程序,为土地市场化程度提供了制度保障,进一步完善了国有土地招标拍卖挂牌出让的制度体制。然而,在实施招标拍卖挂牌出让方式的这几年中,各地纷纷出现了地价和房价迅猛上涨的现象,面对这种地价和房价“非理性的上涨”,社会中存在着不同的意见和观点。

四、土地出让、房价与居民消费的描述分析

近年来，随着社会经济的快速发展，我国房价与居民消费支出均呈现出上升的趋势，而土地出让面积则在波动中呈现缓慢上升趋势。从全国层面看，２０１１年，全国商品住宅的平均销售价格为４９９３．１７元／平方米，土地出让面积为０．３３平方米／人，城乡居民消费支出１２２４２．１９元／人，相比于２０１０年分别增长了５．６７％、１０．４２％和１６．６２％。

从区域层面看，土地出让、房价和居民消费均存在显著的区域差异。图１和图２显示了１９９９－２０１１年东、中、西部地区土地出让与居民消费、房价与居民消费的变动趋势。具体而言，如图１所示，房价与居民消费之间具有明显的相关性，但东部地区的房价和居民消费明显高于中西部地区。如图２所示，土地出让面积与居民消费具有一定的相关性，但东部地区的土地出让面积和房价明显高于中西部地区。由以上分析可知，土地出让面积、房价与居民消费水平存在显著的区域差异。

图1区域消费水平与房价图2区域消费水平与人均土地出让面积

五、模型设定、变量选择与数据来源

１．模型设定

单一方程模型在对各经济变量之间的关系进行估计时，往往忽视各变量之间的内生性及双向因果关系。若未考虑土地出让与房价的相互作用，而直接采用单方程模型对土地出让、房价与消费的关系进行估计，将导致内生变量偏差或联立方程偏差（陈强，２０１０），难以得到一致性估计。基于此，本文构建包含土地出让、房价和消费的面板联立方程模型考察三者之间的内在反馈机制。

其中，ｉ与ｔ分别表示地区和时间，ＨＣｉｔ表示居民最终消费支出水平，ＨＰｉｔ表示商品住宅平均价格，ＬＳｉｔ表示土地出让面积，ＤＰＩｉｔ表示城镇人均可支配收入，ＲＥＩｉｔ表示房地产住宅开发投资，ＰＤｉｔ表示人口密度，ＩＧｉｔ表示城乡收入差距；α０、β０和χ０分别表示与各省市区相关的固定效应，α１、α２、α３、β１、β２、β３、β４、β５、β６、χ１和χ２分别表示各变量系数。μｉｔ、ηｉｔ和ξｉｔ为独立同分布的随机扰动项。

２．变量选取与数据来源

本文选取１９９９－２０１１年全国３１个省市区面板数据进行实证检验，各变量的具体说明及数据来源如下：

（一）居民消费：为了有效衡量城乡居民消费支出水平，我们采用居民人均最终消费支出反映城乡居民消费水平。

（二）房价：因住宅价格的波动对居民消费行为的影响更大，故而本文使用商品住宅平均销售价格考察房地产价格的波动情况。

（三）土地出让面积：现有文献关于土地出让面积的衡量指标有两种：国有建设用地出让面积和审批住宅用地面积。因国有建设用地出让中包括了大量工业用地，而工业用地对房价的影响难以估计，若利用这一指标进行实证检验将降低估计结果的有效性和可信度。此外，审批住宅用地面积数据因时间跨度较小，难以确保实证结果的稳健性。基于此，本文利用人均房地产开发企业本年购置土地面积作为土地出让的衡量指标。

（四）居民收入水平：为更好地控制居民收入水平对房价和消费的影响，本文使用城镇人均可支配收入反映居民收入水平。

（五）人口密度：人口密度是影响房价的一个重要因素，因此，我们以城镇人口密度衡量各省市区人口分布情况，以控制人口因素对房价的影响。

（六）房地产开发投资：房地产开发投资的增加将对房价和土地出让面积产生一定影响，因此，本文将人均房地产开发企业完成住宅投资额作为土地出让面积的影响因素引入模型。

（七）收入差距：借鉴王少平、欧阳志刚（２００７）的方法，我们采用泰尔指数度量城乡收入差距程度。用ＴＩｉ表示第ｉ个横截面单元在ｔ时期的泰尔指数，其定义和计算公式为：

其中，ｊ＝１，２分别表示城镇地区和农村地区；Ｐｉ表示ｉ地区总人口，Ｐｉｊ表示ｉ地区城镇或农村总人口；Ｉｉ表示ｉ地区总收入，Ｉｉｊ表示ｉ地区城镇或农村总收入。其中，城镇总收入用城镇人均可支配收入与城镇人口之积表示，农村总收入用农村人均纯收入与农村总人口之积表示。

房地产开发投资、商品住宅平均价格、房地产开发企业本年购置土地面积、城镇人均可支配收入、农村人均纯收入和人口密度数据来源于国研网宏观经济数据库和各地区历年国民经济和社会发展统计公报；城乡居民消费支出水平数据来源于《中国统计年鉴（２０００－２０１２）》；城镇总人口与农村总人口数据来自于《新中国６０年统计资料汇编》、《中国统计年鉴（２００９－２０１２）》以及各地区历年统计年鉴。为消除异方差的干扰和量纲问题，本文在进行实证之前对各变量进行了自然对数处理及ＧＤＰ平减修正。

六、实证结果分析

根据联立方程模型识别的阶条件和秩条件，可知联立方程为过度识别，可进行回归分析。为消除不同方程误差项之间的相关性，提高估计结果的有效性，本文选择三阶段最小二乘法（３ＳＬＳ）进行估计。

１．全国层面的实证分析结果

如表１所示，模型的Ｒ２值较高和Ｄ－Ｗ 值接近于２．０，表明估计结果具有较高的无偏性和有效性。具体而言，在消费方程中，房价与居民消费显著正相关，房价每提高一个百分点，居民消费将增加０．１２％。这表明随着我国住房持有率的大幅上升，房价的上涨显著增加住房持有者净资产财富总量，使消费的增加量超过了预算约束效应和替代效应所引起的消费的减少量，这说明房地产市场具有正向财富效应。

房价方程中，土地出让与房价显著负相关，表明增加土地出让面积促进了住房供给量的增加，从而有效平抑了房价的过快上涨。其他影响因素中，上一期房价对当期房价的影响显著为正，且其影响程度最大，表明在房价上涨过程中居民适应性预期扮演了重要角色。

土地出让方程中，房价与土地出让显著负相关，意味着因房价上涨所增加的土地出让面积并没有有效增加土地实际供给量，这与近几年来房价快速上涨，而土地供应量并没有显著增加的现象相吻合。这可能是因为地方政府为使土地出让收入最大化，选择性囤地或有限出让土地，导致土地供给量并未随房价上涨而增加。

２．区域层面的实证分析结果

考虑到我国社会经济发展中存在着显著的区域差异，故将全国划分为东、中、西部三大区域①，进一步检验土地出让和房价的互动对居民消费的影响，结果如表２所示，模型的Ｒ２ 值较高，Ｄ－Ｗ 值接近于２．０，表明估计结果仍具有较高的无偏性和有效性。

表１全国层面３ＳＬＳ检验结果

注：表中括号内的数字表示ｔ统计量值，＊＊＊、＊＊、＊ 分别表示在１％、５％和１０％的水平上显著。

消费方程中，房价与居民消费显著正相关，表明房地产市场财富效应仍为正，但存在显著区域差异。东部地区房价对消费的作用程度最高，中部次之，西部最弱。这主要是由于东部地区收入水平高，投资投机性住房需求较强，因此，房价的大幅上涨可以显著增加住房持有者的净财富或其贴现值，从而对居民消费产生了更大的促进作用，财富效应也更显著。

房价方程中，土地出让与房价显著负相关，但其影响程度存在显著的区域差异，对西部地区房价的影响程度大于东中部地区。这可能是因为西部地区住房需求以刚需或改善性需求为主，投资投机性需求相对较少，增加土地供给相对容易抑制房价的过快上涨。

土地供给方程中，房价对土地出让的影响存在较大的区域差异，对东、西部地区土地出让的影响显著为负，对中部地区不显著。从影响程度来看，房价对东部地区土地出让的影响远大于中西部地区。这可能是由于东部地区房地产市场开发较早和开发程度较高，可供出让土地数量较少，为满足建设用地需求，如北上广深等东部一线城市开始适度控制土地供应量，出现了“量减价升”的局面。

表2区域层面３ＳＬＳ检验结果

注：表中括号内的数字表示ｔ统计量值，＊＊＊、＊＊、＊ 分别表示在１％、５％和１０％的水平上显著。

综上所述，从全国层面来看，土地出让与房价之间存在非对称的互动关系，房价对土地出让的影响程度更大。房价对居民消费具有显著的正向影响，但土地出让与房价的负向互动关联削弱了房价对消费的促进作用。土地出让通过房价的中介传导，对居民消费支出产生了抑制作用，即土地出让的消费扩张效应为负。进一步分析发现，东中部地区土地出让和房价存在显著的负向相互作用，且该负向作用削弱了东中部地区房价对消费的促进作用，而西部地区土地出让和房价之间并不存在显著的负向互动关联。

七、结束语

综上所述，明确土地出让和房价互动对居民消费的影响，这是我国房价调控的一个重要的理论基础和条件，只有明确了土地出让与房价的互动关系，及其对居民消费的影响，才能更好的促进房地产行业健康发展。

【参考文献】

[1]土地出让与房地产价格[N],中国国土资源报,2012.

[2]雷永泰,李立新.土地出让方式对房地产价格的影响研究[J].经济师,2011,(2).

[3]物业税开征的模式选择与效应研究课题组,罗妙成,郑,刘建伟. 物业税“实转”:试点评价和税制设计.福建财会管理干部学院学报.2009(04).