合肥市房价趋势及预测

摘要：本文首先分析了房价的特殊性，其次，从供给和需求两方面分析了影响房价的因素，并运用计量经济学的多元线性回归模型对影响房价的各种因素进行多元回归，得出回归方程，另外还对合肥市的房价进行了点估计和区间估计，最后，结合移动平均法和多元线性回归模型对合肥市未来的房价进行预测。

关键词：房价； 供求原理 ；多元回归；移动平均法

中图分类号： F293 文献标识码： A

一、引言

2007年以来，房价一直处于上涨趋势，直到今年部分地区的房价才有所下降，房价的变化对人民的生活有着重要的影响，我国的房价水平存在诸多不合理现象，导致部分房屋空置与部分人没房住矛盾现象的出现。针对房价上涨问题，政府也采取了相关政策，十八届三中全会也提出强调市场的决定作用，促进房地产长效机制建立健全。可见，房地产市场的调控越来越重要。房地产市场的地位也日趋重要，因此，对房价趋势的分析及预测也成为一大热点。近来，对中国房地产的未来发展趋势，各类经济学家都进行了分析与预测，他们各持己见。本文运用计量经济学多元线性回归模型描述合肥市房价的发展趋势及作出预测。

二、住宅商品房价格机制的特殊性

（一）住宅商品房短期供给几乎无弹性

住宅商品房的建设周期较长，住宅商品房的供给在短期内很难改变，也就是说，这些资源只能用来生产住宅商品房，没有其他的用途。因此，住宅商品房短期供给几乎无弹性，即不管房价多高，供给量总保持不变。

（二）住宅商品房可能变成一条自左到右向上倾斜的需求曲线

普通商品的需求曲线是从左到右向下倾斜的，商品的需求量与价格成反比，但是住宅商品房的需求曲线有时却不一样，在短期内，如果住宅商品房价格持续上涨，人们会认为房价未来还会上涨便会趁早购买，也就是说价格越高需求量反而越多，即住宅商品房的需求量与价格成正比，从而形成从左到右向上倾斜的需求曲线。

（三）住宅商品房价格具有刚性

价格刚性是指价格在确定后就不容易变动的现象，即缺乏价格弹性。一方面，我国住宅商品房基本为开发商所垄断，另外，由于住宅商品房的地域性特点，每个城市的居民只能向几个有限的开发商购房。因此，开发商具有制定房价的主动权。另一方面，住宅商品房跟黄金一样具有保值增值的能力，从长期来看住宅商品房处于一个升值的趋势，因此，开发商并不急于将房子卖出去。

三、影响住宅商品房房价的因素

（一）供给方面

1.土地的价格

住宅商品房是建造在土地上的，土地成本是其价格构成的一部分，当前我国房价如此之高，原因之一就是开发商拿到的土地价格很高，为了获得利润开发商不得不提高价格。

2.建筑成本

住宅商品房的建造除了需要土地之外，还需要钢筋、水泥等建筑材料，工人等。近些年来，住宅商品房的建造不断增加，对建筑材料的需求也不断增加，导致其价格不断上升，反过来影响房价。另外，我国经济不断发展，工人的工资也在不断的上升，最终，房价不断上升。

3.房地产产业政策以及相关货币政策

国家的相关政策必然会影响住宅商品房的供给，例如，国家限制房地产的贷款，这将会减少其供给，最终导致房价的上升。再如，国家“退耕还林”的土地政策会减少土地的供给，商品住宅房的供给也会随之减少，房价也会因此上涨。

4.利率

如果贷款利率越低，开发商的生产成本就越低，房价也就相应的更低。

市场利率越低，人们就会把资金转移到土地上，对土地需求增加．导致土地价格上涨，也就意味着房地产成本上升，从而带动房地产价格上涨。同时，房地产价格上涨就意味着房地产投资者可以获得较高的利润从而加大投资力度，导致房地产价格不断上涨，这又会吸引更多的投资者，土地价格继续上涨，房价也继续上涨，最终形成一个死循环，直到投资者觉得无利可图，相继退出。

（二）需求方面：

1.人均可支配收入

居民收入水平的增加，意味着人们生活水平的提高，在其他条件不变的情况下，为了与收入水平相适应，人们对住房的需求会增加，在住房供给不变的前提下，必然会推动房价的上涨。

2.GDP

GDP的增长意味着投资与生产增加，对占用土地的厂房、酒店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，引起地价上涨，从而导致房地产价格上涨。

3.城市化水平

房地产市场的需求也受城市人口的数量和结构的影响。随着城市人口的不断增加，人们对土地的需求也会增加，这会导致房价的上升。另外，家庭人口结构也会影响住宅商品房市场，当前，中国家庭都是三口之家，这会使得对住宅商品房的需求数量增加，从而导致房价上涨。

4.利率

如果银行的存款利率低，消费者就会用钱去消费，会增加住宅商品房的需求；如果银行的贷款利率低，由于目前我国绝大多数消费者都是贷款买房，因此，消费者的购房成本会降低，从而会增加对住宅商品房的需求，导致房价上涨。

5.环境因素

环境因素主要包括住宅商品房所在的地理位置和相应的基础设施，高收入人群会偏向购买环境优美、空气清新、交通便利、医疗发达等地区的房子；而低收入者可能会购买环境相对较差、基础设施相对落后地区的房子，这并不是说他们不想要购买环境优雅、基础设施发达地区的房子，只是他们的能力只能购买相对较差的房子。

6.物价水平

一方面，物价水平的上涨，钢筋、水泥等建筑材料的价格也会上涨，房屋的建筑成本增加，推动房价的上涨；另一方面，物价的上涨，工人的工资也会上涨，房屋的成本增加，导致房价的上涨。

四、选取影响房价的相关变量运用计量经济学方法进行回归

表1合肥市1998-2012相关指标

Y X1 X2 X3 X4 X5 X6

1998年 1444.611504 5271.927346 157102.9263 99.1 272.92997 425.98 132.95

1999年 1706.264074 5949.846469 235470.8291 97.7 301.381781 429.95 136.91

2000年 1581.441264 6307.008885 227515.3011 101.3 320.562685 438.17 143.04

2001年 1531.187123 6858.148893 256972.837 99.4 365.633803 442 147

2002年 1632.694248 7209.586276 404843.5923 99.1 416.559031 448 154

2003年 1872.425727 7688.373302 889305.1525 101.2179 479.164258 457 160.18

2004年 2264.217221 8424.951076 1368884.54 102.2 577.005871 445 169

2005年 2781.962339 9597.621407 1896022.795 100.9 917.3555 463 185

2006年 2865.213082 10914.7671 2792914.767 100.9 1064.42022 470 196.16

2007年 3003.787879 12714.01515 3669815.341 105.6 1264.20455 479 203.7332

2008年 3218.984962 14653.19549 5330473.684 106.4 1564.84962 487 210

2009年 4132.189707 17314.29869 6764883.956 99.1 2121.22099 510 214

2010年 5357.659301 18551.2118 7975453.312 102.6941 2631.60201 495 215.8402

2011年 5303.533168 21241.38035 8413717.473 105.7323 3439.44093 706.13 259.8578

2012年 5630.136986 24886.64384 8941291.585 102.2 4074.65753 711 264.2348

注：数据来源：安徽省经济社会发展统计数据库和安徽省统计局

注：Y为房价(元/平方米) ，X1为城市居民人均可支配收入(元)，X2为房地产开发投资额(万元)，X3为居民消费价格指数(上年=100)，X4为GDP(亿元)，X5为总人口数(万人)，X6为非农人口(万人)。另外，表中的Y、X1、X2、X4均为剔除价格之后的数据。

建立线性模型：

由于该模型存在多重共线性，运用逐步回归法剔除消除多重共线性，经过多次回归，最终模型的方程为：

(14.6031) (3.6497)(1.8430)

=0.9756 =0.9716 F=240.105

五、运用多元回归模型对合肥市房价进行预测

（一）点预测

已知样本回归方程为：

则被解释变量的点预测值 （1）

、的值分别为5341.65821元/平方米、5757.26201元/平方米。

如果合肥市的房地产开发投资额增长为9000000万元，GDP增长为5000亿元，那么合肥市的房价预测值为6151.868元/平方米。

（二）区间预测

如果记和的偏差为，即,则~N[0，]，若用代替未知的，构造如下统计量：

,该统计量t服从自由度为n-k的t分布。

给定显著性水平α，查自由度为n-k的t分布表，可得临界值,则平均值的置信度为1-α的预测区间为：

在90%的置信度水平下，有eviews7.2可知合肥市2011、2012年住宅商品房价格平均预测值的预测区间分别为：（4766,5914）、（5100,6410）。

（三）移动平均法与多元回归结合预测房价

1.一次移动平均数

（2）

上式中是第t期的一次移动平均数，用它作为第t+1期的预测值，但它的前提假设是时间序列的变动是平稳的。

2.二次移动平均数

（3）

取N=2由（2）和（3）式可得合肥市2013、2014的房地产开发投资额的二次移动平均数分别为 7782377.013、8436044.961万元，如果合肥市GDP以每年8%的速度增长，那么，合肥市2013、2014的GDP分别为4400.6301、4752.6805亿元。

再由（1）式得合肥市2013、2014住宅商品房房价的预测值分别为5545.9308、5883.5659元。

六、结论及政策建议

本文通过对影响合肥市住宅商品房各因素的分析，得出如下结论及政策建议：

（一）房地产开发投资额与GDP是影响住宅商品房房价重要线性因素，如果合肥市政府调控房价，可以着重从这两方面控制，例如，抑制房价上涨，可以减少房地产开发投资额或者控制GDP的增长速度。

（二）合肥市住宅商品房房价总体上呈上升的趋势，由于合肥市房地产开发投资额与GDP一直呈上升趋势，而它们对住宅商品房房价的影响又是正方向的，因此，合肥市住宅商品房房价总体上呈上升的趋势。

（三）合肥市未来住宅商品房房价有上升的趋势。由移动平均法可知合肥市未来的房地产开发投资额是上涨的，另外，随着经济的发展GDP，也会逐年上升，双方的相互影响，最终导致合肥市住宅商品房房价的上涨。

（四）调控合肥市的房价既可以从需求方面着手，也可以从供给方面着手，例如，可以利用相关的政策控制物价上涨的程度，来抑制房价上涨的程度，还可以充分利用房地产产业政策及相关的货币政策来控制房价。

参考文献：

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