长沙房地产板块点评

北城板块：

板块标志：开福区政府、青竹湖高尔夫

板块范围：三一大道以北区域

板块特征：与低端落后偏远有关；区政府、与城市的距离成为优点。

区域特点：开发围绕开福区政府，湘江-捞刀河-浏阳河交汇，长沙经济开发区，火车北站北移，中南物流中心，洪山森林公园，月湖公园，广电中心，世界之窗，海底世界，国际会展中心等资源展开。

开发轨迹：最早的是四方坪与开福区政府小板块。同时小量开发金鹰小板块和青竹湖别墅板块。金鹰城的圣爵菲斯，金色比华利等。青竹湖的外商城，青竹湖畔，绿城青竹湖等项目。开发的重点将是通往青竹湖的芙蓉北路沿线两边，有近20余个筹建项目。

产品特点：住宅多，商业少，伍家岭生活广场成为北城稀缺的商业项目，金鹰城以中高档次楼盘为主，青竹湖以别墅，外商集中地为主，经济开发区及政府周边大都是纯住宅项目。住宅主力户型以三房两厅两卫为主（别墅，洋房除外）。

区域楼盘价格：住宅均价：2500―3500元/平米。如山语城均价2500元/平米。圣爵菲斯小高层，公寓均价在3400左右。美林水郡洋房均价在3000。绿城青竹湖项目别墅价格均在450万/栋以上，最高突破千万总值。

东城板块点评：

板块标志：芙蓉区政府

板块范围：以芙蓉区政府为轴心，人民东路和万家丽路纵横发展的大型居住圈

板块特征：“高尚住宅”板块、带新贵气息。

区域特征：芙蓉区政府的落定，市政设施和交通网络的改造建设，旺旺医院，东郡学校，银行的投入使用使其有了新契机。中高档次项目拔地而起，住宅气氛加强，商业的现代最强势模式也已出现。

区域现象：属于专业市场最集中地区。高桥专业市场群，集中烟酒，建材，物流类，茶叶等类型的专业市场群。同有三湘，南湖专业市场。北有马王堆陶瓷建材，汽车等专业市场分布。区域经济是城区重要的支柱之一，经济辐射全省全国，外界关系较密集的经济区域之一。

典型楼盘：别墅以水云间为代表，住宅以南都西街花园，星城世家等为代表，大型商业以上河国际街区为代表作。还有东方新城，长房东郡，锦湘国际星城等典型楼盘。

产品特点：板块位于城东，离火车站，飞机场较近。项目多为纯住宅，多层，小高层，高层等。生活商业为起步阶段（住宅项目的临街商业），自上河国际街区商业项目的落定，区域SHOPPING MALL模式的大型商业在区域内形成。是区域发展的一个里程碑。住宅主力户型三房两厅两卫。

区域价格：住宅均价：3500―4200元/平米之间。如：东方新城3500元/平米。西街花园4200元/平米，水云间联排别墅5500元/平米。临街商业8000―15000不等。

体育新城板块点评：

板块标志：体育新城

板块范围：以体育新城为核心向周边扩散

板块特征：因一场运动发展起来的城市新区，有赖城市配套资源的再次激活。

政策规划：市政府作为城市体育中心位置规划的区域，大力投入建设基础设施。如：交通网络建设，市政设施建设（一馆三中心），医院，学校（华夏一中），银行邮政等生活配套设施的建设。从湖南的体育实力和政府在体育发展的规划方面看，是城东发展潜力巨大的区域。

开发趋势：在建，竣工项目多，以绿城桂花城，中城丽景香山，山水城市风景等为代表。目前有近20个项目筹建。是长沙房产开发最热烈的区域之一。

典型楼盘：绿城桂花城，中城丽景香山，山水城市风景等。

区域价格：住宅均价：3000―4200元/平米。美林景园三期3300元，中城丽景香山洋房3900元。桂花城的花园洋房为全市同类产品最高均价4500元。

区域特点：雨花区政府位于其西南方向，体育新城特殊区域规划（一馆三中心），圭塘河20亿巨资景观改造，浏阳河东边相接，中医学院，航空学院近在咫尺。形成了东南方向集中政府、体育主题的住宅、商业、商务集中开发区域。

中心板块点评：

毋需包装、只需细分。无大规模的住宅开发，产品以商务、写字楼及公寓为主，体现城市中心价值。

土地稀缺：未开发土地很少，开发楼盘占地面积都不大，大规模中心项目多属原有大型厂矿企业土地。

产品特点：各大商圈周边，综合性项目较为集中，向高处发展，也向地下发展。比如：东一国际，做5层大面积地下层。商圈不远处打造大型住宅项目，比如：融科?三万英尺，名都?花园，新世纪花园。面积稍大的项目走多元化开发的思路，集中群楼商业，商务，酒店，住宅，公寓等。一般项目以群楼商业加小户型公寓的方式，以酒店，商务楼为主，同时附带住宅模式也是一个亮点。

各小板块特点：五一商圈板块多为商业项目和小户型公寓。中心主干道上集中开发酒店，公寓，商务。如：运达国际广场，汇富中心，佳天国际新城等。

典型楼盘：中天广场，长沙百联商厦，上城金都，运达国际广场，融汇湘岳豪城，佳天国际新城，东一国际商业广场，新世纪花园，坡子街商业街等项目。

物业价格：商业：5000―80000元/平米（如新大陆银座临街商铺80000元/平方米，小户型公寓群楼的四层为5000左右）；小户型公寓：3800―4600之间。比如：上城金都精装修小户型6350元/平米，大户型起价4500元/平米以上。纯住宅：3500―5200之间，比如：华盛新外滩二期均价达5200左右，格蓝康都在3500元左右。

新南城板块点评：

板块标志：湖南省政府

板块范围：以新省政府为圆心，以新芙蓉南路为纵轴，湘府路为横轴，辐射形成的椭圆形区域

板块特征：长沙城市发展的主流方向，有政府机构、有生态、有配套、有未来。

土地市场：芙蓉南路两边路段，3年前3万一亩无人问津，如今，过百万一亩供不应求。据南城发展规划，部分土地购买受限，暮云，大托以北基本已名花有主。还有些土地，购买条件苛刻，有些项目无法办到“五证”。

区域开发：几年前，就有开发商看中这片宝地，有白沙世纪花苑，佳园新城，湖南电力科技园，阳光嘉园等十余座不同类别楼盘。而今，更多的高挡楼盘正在建，在筹建规划中的有：新城国际公馆，和庄，上林国际，中信新城等20余处。

区域趋势：交通网络通达，但公交车寥寥无几，出行不太方便。三馆二中心，省医疗中心，各大公园等配套已列入规划，但投入使用，实现功能价值还需3到5年。客户多为投资意图，长时间的高空置率将成必然。

价格特点：2006年下半年销售的项目大幅升值，普通商品房基本上涨400―600元/平米，均价在3000元/平米以上的有：富景苑，申奥。美域，林之苑，天城?泰详苑，满庭芳等。长沙奥林匹克花园均价4500元/平米以上。高档别墅楼盘，托斯卡纳、比华利山等，提升整个南城形象。

河西各板块分析

板块特征：拥有不可复制的文化元素及自然山水，无需改造只需传承。

市府及金星大道两厢版块：

为河西房地产市场的领军地块。程外来豪强与本土高手的抢滩之势，今年进入实质竞争阶段，下半年众多楼盘的上市，现集体井喷之态。

麓谷板块：

20余家来自北京、浙江、广东、福建、湖南等地的公司进入或即将进入麓谷。以枫林大道、岳麓大道、桐梓坡路为轴线，与以潇湘大道、金星大道、二环线为轴线的城市景观轴两侧，已被开发商分割，未来将以中高档住宅为主，辅以部分行政和商务办公。

麓南高档住宅板块：

拥有无法复制的文化元素及自然山水资源优势。随着市政设施完善，交通架构的完成，将成长沙高尚住宅最为集中的超级大型生活社区。目前问题是地区偏远，人气不旺。一些别墅的开发理念和产品品质仍有待提高。

湾镇板块：

主要指荣湾镇片区。老城区，基本无大地块，除非拆迁，否则无地。交通差，居住环境杂。以小楼盘或商业项目为主，以湘许嘉园二期、环城商业项目为代表，基本已售完。