一房二卖的有关法律问题探析

摘 要：一房二卖是指在房屋交易过程中，房屋出卖人违背诚实信用原则，将同一房屋出售给两个或两个以上买受人的行为。由于出卖人都负有交付房屋所有权的义务，而此义务只能对一个买受人履行这必然导致出卖人对其他买受人构成履行不能的后果，引发违约责任的承担以及房屋归属等问题的纠纷。文章第一部分介绍了一房二卖的定义以及其产生原因；第二部分讨论了一房二卖中数买卖合同的效力问题；第三部分介绍了一房二卖中房屋的最终归属和损害赔偿的有关问题；第四部分对避免一房二卖带来风险给出建议与提示。

关键词：一房二卖；物权变动；房屋归属；损害赔偿

中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2016）12-0075-02

一、一房二卖的定义及其产生原因

王泽鉴认为：“一物数卖，自古有之，在物价波动之际，最为常见，而此多于出卖人罔顾信用，图谋私利。”[1]随着市场经济的发展，一物数卖现象越来越多，而其中最突出的即为一房二卖。一房二卖是指在房屋交易过程中，房屋出卖人违背诚实信用原则，将同一房屋出售给两个或两个以上买受人，与其分别签订买卖合同或者事实上成立买卖合同的行为。由于出卖人对买受人都负有交付房屋所有权的义务，而此义务只能对一个买受人履行，所以其必然导致出卖人对其他买受人构成履行不能的后果，引发违约责任以及房屋归属等问题的纠纷。一房二卖纠纷产生的根源在于买卖房屋这一行为同时包括了债权上的买卖合同签订行为与物权上的所有权变更行为。

二、一房二卖中买卖合同的效力

我们知道，在我国，买卖合同的效力与是否完成房屋所有权的转移无关。同时，由于实践中出现的一房二卖现象较多，一房二卖中买卖合同的效力已经通过有关法律和司法解释进行了规定。2003年颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”这里虽然没有明确规定买卖合同的效力，但是从出卖人需对前买受人承担违约责任可以看出该合同被认定为合法有效。而2009年颁布的《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第十五条更是明确规定了：“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”2012年颁布的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”从以上三个条文中我们可以得出一房二卖中买卖合同都为有效的结论。

三、一房二卖中房屋最终的归属与损害赔偿问题

我国现有法律及司法解释并没有对一房二卖中房屋的最终归属问题进行明确的规定，基于实践中该现象的复杂性，笔者在综合了有关法律规定和各级人民法院的判例、会议纪要以及其他论文的基础上，对房屋归属问题进行以下归纳。已经办理了房a过户转移登记的优先，不论买受人是前买受人还是后买受人，只要其办理了房产过户转移登记，则房屋的最终所有权将归属于他。其依据是《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”在双方都没有进行房屋过户转移登记的情况下，则依据《物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”办理了预告登记的买受人优先享有房屋的所有权。但是，这里的买受人应指前买受人，因为预告登记的作用是为了向社会大众表明房屋的物权变动状况，而若后买受人进行预告登记，则预告登记不能对前买受人达到其本应具备的公示效果，前买受人在签订买卖合同之时并不对此知情。同时，前买受人进行预告登记也应在出卖人与后买受人签订买卖合同之前，否则对后买受人也起不到预告登记所应有的公示功能。若买受人既未办理房屋过户转移登记手续，也没有进行预告登记，则已交付占有房屋的买受人享有房屋的所有权。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据其中的“转移占有视为交付使用”可以看出，最高人民法院将占有视为具有公示公信作用，同时基于权利与义务相统一的原则，买受人在承担房屋毁损、灭失风险义务的同时也应当享有对房屋的所有权。因此，交付也可以看成是房屋所有权归属的一个重要判断条件。但是，由于现实情况的复杂性，实践中对优先效力判定也不是绝对的，还应综合各方面情况进行考虑。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”此条文虽然规定的是一房二租的情形，但是由于租赁权是由所有权中的处分权能所延伸出来的权利，承租者享有物权四大权能中的占有、使用、收益三大权能，故笔者认为可以将此规定类推至所有权，即一房二卖之中也应适当考虑占有与登记之间的冲突，不盲目确认登记的效力。《包头市中级人民法院关于印发关于审理城镇房屋买卖纠纷案件相关问题的处理意见》中也写到：“按照不动产物权要公示公信的基本原则，登记是房屋买卖中确认所有权归属的重要依据，但并不是绝对的和唯一的。公序良俗、诚实信用是民商法领域最基本的原则。”在占有与登记发生冲突时，其第一条也规定：“前买受人已实际占有房屋，后买受人办理了过户，如前买受人已对房屋进行了公开、善意的占有和使用，则应保护前买受人先行占有的事实状态。”在实践中当预告登记与交付发生冲突时，有的法院将交付优先于预告登记作为对房屋归属权的判断条件，{1}笔者认为以上这两种作法是值得肯定的，因为在交付与预告登记这两种方式都具有公示公信效力的前提下，返还已交付房屋不符合经济上的效益性，同时基于诚实信用原则是民法中的“帝王原则”，也应保护已占有房屋的前买受人的利益。在以上这些情况都不存在的情形下，对于房屋最终的归属问题还应考虑是否进行了网签，因为网签的效力在实践中被一些法院视为具有相当于预告登记的效力。除了网签之外，还有交付房款多少、买卖合同签订时间先后等考虑因素。