中小型房地产企业的转型

摘要：近年来，国家政府机构为了使日趋上涨的房价趋于一个稳定的状态，了一系列税收政策和金融政策从而保障房地产行业的健康稳定和可持续性发展，随着市场和政策环境的不断变化，中小型房地产企业的发展形势变得越来越严峻，因此，各企业必须重新看待社会大环境下的形势变化，实施适合自身企业发展的转型策略，把危机转化为机会，在危机中生存并不断的发展。

关键词： 中小型房地产企业； 企业转型

一、当前房地产形势分析

政策趋势决定房地产市场走势，这是“中国式房地产”的显著特征。自2008年开展大规模救市以来，过去的8年时间里，房产政策先后经历了救市-调控-救市-再调控-去库存的复杂过程。

对于2016年房地产市场的走势，当前房地产市场调整尚未完成，调整仍需一段周期。但从政府调控的角度来看，如果单纯依靠市场力量实现房地产市场出清，完成“去库存”进程所需要的时间相对较长，其社会成本也十分巨大，并将影响到国民经济的平稳运行。在这一背景下，政府会出台相应的政策措施来加快房地产“去库存”的进程，避免房地产开发投资的过度下滑，稳定宏观经济的增长速度。

展望2016年，房地产市场面临的政策环境都将更加宽松。预计稳定和促进房地产市场发展的政策仍将会在2016年继续出台，但由于贷款政策和税收政策等相对而言已较为宽松，进一步放松的空间有限，预计明年将会在一些配套改革政策如户籍制度、住房制度、保障房建设等方面进行更多的调整，房地产市场将迎来政策最为宽松的时期。随着这些措施的出台，预计2016年房地产市场的销售形势相对较好，去库存步伐有所加快，这有助于房地产市场早日实现出清，市场将重新寻求新的平衡。

二、中小型房地产企业面临的危机与问题

（一）缺乏核心竞争力

中小型房地产企业缺乏核心竞争力，没有明确的发展目标，大型的房地产企业资金实力较为雄厚而且管理技术较为先进，在当今竞争日趋激烈的社会形势下，盲目跟从大企业的发展途径已经不再适用中小企业的发展需要。

（二）融资能力薄弱，资本结构单一

作为一种典型的资金密集型行业，房地产企业的资本竞争力对企业的土地储备能力、抗风险能力和企业的项目运作能力有很大影响。对于中小型房地产企业来说，他们的资金主要来自于银行借贷资金，融资方式比较单一，同时项目的建设成本也在不断的增加，这对很多房地产企业来说造成了融资艰难的困境；另外，银行的按揭制度越来严格，这样使得开发商不能及时取得按揭款项，资金的流动和利用变得困难，针对此种情况，中小型企业要想获得可持续发展，必须要改变现有的盈利模式。

（三）管理手段较为落后，员工整体素质不高

中小型企业的项目管理人员素质不均衡，没有建立健全相应的管理机制，对企业的长远发展缺少必要的规划。在人员组织上，领导权力较为集中，做不到合理适当的分权和授权，不能很好的将人力资源转化为人力资本。

（四）后期物业服务不到位

作为房地产企业面对业主的主要服务平台，物业管理的质量体现着企业的服务管理水平，并且承载着企业的信誉和口碑，又间接影响了企业后期项目的销售业绩，中小型房地产企业由于自身经济规模较小，因此把主要精力都放在了项目的开发和销售的管理方面，对后期物业的服务水平不能保障，这对于企业的后期发展很不利。

三、中小型房地产企业的战略转型

（一）中小型房地产企业及其转型的含义

1.中小型房地产企业的定义

对中小企业的定义一般分为两个方面，一个是质的表现，比如企业的组织形式、当前所处的行业地位以及融资方式等；另一个方面则主要是量的体现，主要包括企业内部雇员的人数多少、企业实收资本和资产总值等。我国的房地产业较国外来说起步较晚，2003年国家国务院国有资产监督管理委员会对房地产行业设置了不同类型的分类标准，中小型房地产企业是指从业人数在200人以下或者销售额在15，000万元以下的房地产企业。其中，中型房地产企业必须同时满足从业人数在100人及以上且销售额在1，000万元以上，其余的则统统成为小型房地产企业。

2.中小型房地产企业转型的含义

转型是事物的结构形态、运转模式和观念的根本性转变过程。转型是一个创新性的过程，是主动求新求变的过程，转型主体的状态不同以及它对环境的适应程度是影响主体转型内容和方向多样性的重要因素。对于一个企业来说，要想获得成功转型，就必须根据外部环境的实际情况，对企业的运行模式和发展前景以及战略规划、体制机制等进行调整与创新，转变为符合新时展的新的运行模式。当企业所属行业的整体环境发生较大变化或者企业进入一个新的发展阶段，而当前的生产经营理念和管理模式已经不再适用时，就需要企业及时转型，寻找一种新的生存与成长模式，推动企业的发展战略转型。

（二）中小型房地产企业的战略转型措施

1.推行差异化发展战略

我国的房地产市场经过多年的高速发展，目前正是结构性转变的重要时期，人们的需求越来越多样化，中小型房地产企业要注意对市场进行细分，抓住市场的空白和盲点，选择竞争力较小的二三线城市作为自己的发展区域，在产品的定位上尽量选择那些中低价商品房、经济适用房或者平价商品房等中低档的商业房地产作为自己的主要产品；再者，开发商要对自己所做的项目做出清晰明确的定位，不断了解消费者的需求，这样才能设计出更好的符合消费者需求的产品，同时有效利用项目所在地的地理位置和人文特色等特点，提高项目的文化品位，采用文化差异化的手段来吸引消费者，通过差异化的营销方式进行创新性营销也可以取得较好的效果；另外，一些中小型房地产企业可以关注政府保障房的项目的开发工作，一方面与政府可以建立较为良好的关系，又可以较为容易的获得银行贷款，承担的风险也较低。

2.多元化发展战略

物业管理行业的门槛不高，运营管理所需的成本也不高，可以作为企业多元化发展的一个行业。很多物业管理服务的小区楼盘大都是由企业本身开发的，这样就保障了产品服务的连续性和统一性，同时物业管理行业属于一个发展较为平稳的行业，在经营和盈利上相对稳定，可以作为企业的避风港；另外，可以有效利用房地产开发的技术优势和专业优势，发展经济性连锁酒店业，更便于降低投资减少成本，与企业共享品牌资源。

3.开展战略联盟

企业发展的其中一个目标就是要扩大企业规模，提高企业的经济效益，作为实现这个目标的有利手段，战略联盟也是提升企业竞争力的有效办法。一种是企业之间仅仅有生产协作关系或者在分工上较为专业化，但是不涉及资金和技术的往来，互相之间的约束力较为松散；另一种则是除了生产协作关系以外，在资金、技术和销售上也进行联合，实现两个企业的共存。另外与大企业进行联盟也不失为一种发展战略，中小企业可以负责大企业的技术开发、售后服务等业务，超越自身的价值链，寻求更为广阔的竞争优势。

4.加强自身的战略融资

房地产行业是一项资本密集型行业，企业自身的资本竞争力对企业的发展起到至关重要的作用，中小型房地产企业要想得到发展，首先要提升自身的融资能力，企业可以通过股票上市、海外私募基金、发行企业债券、房地产信托投资基金等多种方式和渠道进行多元化的融资。

5.转变单一的盈利模式

市场环境的不断变化，让中小型房地产企业所面临的挑战越来越多，如果继续保持之前单一的盈利模式对企业的发展会有所阻碍，企业可以有针对性和选择性的对一些出租类的项目进行开发，比如商场、高档公寓以及写字楼等。企业在做选择时，一定要依据自身的实际情况，结合企业所具备的优势和有利条件来确定开发的类型。

四、结语

面对新的战略调整，中小型房地产企业要积极的让自身由被动变为主动，对企业的发展目标、实现目标的过程和方法重新进行思考，找寻出适合自身发展的转型战略，并不断开发新技术、新产品，走出企业在原有经营模式下所遇到的困境，从而获得企业的长期稳定发展并获得新的竞争优势。在企业转型的过程中，企业要根据自身的情况，对企业面临的未来的发展环境进行分析和研究，对企业的战略目标作出改革和修正，只有这样，企业才能获得可持续的发展。

参考文献：

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（作者单位：昆明城建房地产开发股份有限公司）