北京试点小区共用部分收益归业主

楼顶的广告牌、电梯的广告……业主大会持有这些小区内共用部分，并可以直接委托相关的公司来经营，收益最后进入业主大会的账户，归全体业主共同所有。2011年5月12日，北京市怀柔区作为北京全面落实《北京市物业管理办法》的试点启动。今年9月中旬，全市将全面推广这一新出台的物业管理办法。

对全部业主发放一卡通

北京市住建委副主任张农科介绍，此次怀柔对全区业主发放业主一卡通，业主凭该一卡通，可通过网络、电话、短信等方式，参与共同决定事项的表决。

“覆盖了一卡通后，将使得业主的投票表决更加便利，这也将促进业主大会的成立。”市住建委物业处处长郭彦利说。

根据试点方案，业主大会成立后，全部到街道办事处、乡镇人民政府备案登记、领取《业主大会登记证书》，区质监部门依申请为已经登记的业主大会发放组织机构代码证书，区税务管理部门为业主大会办理税务登记及领购发票，银行也将为已登记的业主大会开立共同管理资金账户。

小区停车管理费归业主大会

小区内的公共收益一直备受关注。专家表示，此前北京小区共用部分的经营，比如电梯间的广告等，有些业委会去找广告公司，然后委托物业签合同，物业在扣税以后将其他收益返给业主。而有些则是物业找广告公司签合同，收益进了物业公司的“腰包”。

“小区共用部分的经营收益是归全体业主所有的。业主大会登记后，成为了实体组织，就可以由其来持有这些共用部分，直接与广告公司等签订合同，经营的收益自然要归入业主大会的账户中，归全体业主所有。”张农科说。

对于业主们关心的地面停车位，郭彦利表示，按照《物权法》，小区内的地面车位，除了已经规划的停车位外，占用共用部分规划的车位，是归全体业主所有的。因此也可由业主大会持有，可以委托物业公司或专业停车服务公司来经营，停车管理费也要入业主大会的账。

实行新管理办法的5个亮点

亮点1：物业服务合同由业主大会签订 目前北京的小区，都是每个业主与物业公司签订物业服务合同。而此次试点中，怀柔全区的物业服务合同，全部改由业主大会与物业公司签订。

亮点2：业主欠缴物业费由业主大会追缴 目前小区的纠纷中，因为欠缴物业费引起矛盾是一个重要方面。此次试点中，物业费由业主大会整体支付给物业公司。今后如果业主欠费，将不再是物业公司追缴，而是由业主大会来负责追缴。

亮点3：业委会成员将有工资 张农科介绍，业主大会登记后开立的账户叫做业主共同管理资金账户，其中有5笔费用：第一笔是物业服务资金，也就是业主缴纳的物业费，将定期从业主一卡通账户转账到业主大会账户上，再由业主大会支付给物业公司；第二笔是专项维修资金；第三笔是公共部分的经营收益，业主可约定分配方式；第四笔是业主大会的活动经费，将从公共收益中支出；第五笔就是业委会成员的工资，也将从公共收益中支出。而目前北京的大部分小区里，业委会成员都是“义务干活”的。

亮点4：专项维修金入个人账户 业主大会成立后，将小区的维修资金划转至业主大会的维修资金专用账户，并直接存入每个业主持有的一卡通中。业主可随时查看自己的维修资金还剩多少。“过去，如果没有成立业主大会，维修资金是由市住房资金中心代管的。成立业主大会后，可以划转出来。”郭彦利说。

亮点5：二手房交易提示查欠费 二手房交易后，本是原房主拖欠的物业费，却变成买房人来承担。这样的情况将杜绝。张农科透露，北京正在制订新版二手房买卖合同示范文本。新版合同将增加买房人约定承担卖房人所未尽的“交纳在本建筑区划中应分摊的费用”义务。应分摊的费用包括：物业费、电梯费、楼道内的照明费、卫星收视费等。“过去一些炒房者，在买了房之后，不交物业费，坐等升值后就卖掉。买房人最终承担了本不是他欠的费。”郭彦利说。而针对卖房人是否在交易时仍欠缴费用，则提示买房人去物业企业索取书面确认文件。此举将从根本上解决业主靠卖房逃避物业费等债务问题。

北京海淀和谐社区发展中心理事长蔡若焱指出：以往业主大会实际上是一个虚设机构，在被赋予实体组织后，就可以代表全体业主行使权利，与物业公司之间有了对等的民事主体，物业管理也因此重新回归了法律的要求。《北京市物业管理办法》和此次怀柔区的试点，是对物业管理模式的创新，对北京乃至全国都有示范意义。