空间正义:空间剩余价值与房地产市场理论重构

摘 要：当前学术界对中国房地产市场的属性及其引发的社会问题还缺乏理性的、科学的探究。从城市社会变迁的视角，我们必须认识到房地产市场的结构性问题对社会阶层分化所起的重要作用；从“空间正义与公平”的角度，我们也可以发现，房地产市场有着特殊的社会属性，有着其他一般商品所不具有的社会公平属性、空间唯一性和资本增值性。消费者在购买房地产商品的时候不仅满足了其居住需求，更是将社会关系和生活方式“嵌入”其中，房地产市场不仅提供了居住空间，更提供了市民社会空间。在房地产市场和土地经济发展过程中，政府如何“站位”，防止市场经济“无形的手”在没有合理政策的引导下变成“无情的手”尤为重要。我们必须终结急功近利的传统房地产理论与政策，推进空间公平与正义的发展。

关键词：空间正义；房地产；社会属性；土地革命

中图分类号：C913 文献标识码：A 文章编号：0257-5833（2017）01-0053-11

作者简介：张鸿雁，南京大学城市科学研究院院长、 教授、博士生导师（江苏 南京 210046）

当下的房地产问题长期困扰着中国现代化的发展和人们的日常生活。比如，2015年12月5日，全国各类媒体均在报导同一个主题――“政治局研究2016年经济工作，化解房地产库存稳楼市”。而现实中中国房地产市场状况是：既没有完全按照政府要求的政策路线走，也没有像百姓期盼的那样发展，更没有出现某些专家“预言”的结果。无论是“限购”还是“去库存”等政策，均引发了房地产市场的特殊波动，并以“住宅阶层”分化的形式而使社会阶层的“区隔”进一步深化。究其原因，主要是对房地产市场及其引发的相关社会问题还缺乏科学的、有学理性的探究，特别是对中国房地产市场特有的社会属性研究严重不足，对中国特殊国情导致形成的“超经济房地产市场”1和房地产市场畸形化认识不清，对业已形成的“住宅分层”缺乏深刻的反思性探讨。

一、城市社会变迁视角：文化空间到社会空间的转向

1.“住宅阶级”与“空间转向”

现代性在很大程度上表现为“市民社会”的契约化和理性社会关系。如果说“城市首先是一个可以宜居的地方”的话，“居住空间”的公平性就必然成为现代性建构的首要问题。“住房是一种特殊商品”1，不仅具有一般商品没有的复杂性，而且，围绕房地产与消费者需求的“社会内容和服务流量”更具有特殊性、复杂性。居住水平的提高是一个国家与社会福祉进步的标志之一，所有的国家都有独特的房地产“社会场域”、空间占有关系及“文化消费惯习”。房地产作为特殊的市场要素，不仅与国家的政治属性、文化传统、城市制度等具有某种“社会互适性”，而且还与民族文化心理结构、土地资源存量等有深刻关联。进一步推论，房地产开发过程不单纯是一个国家或一个城市的“空间再生产形式”，也是一个国家或城市及个体经济资本在社会资源再分配前提下的“空间再生产过程”。对中国来说，房地产开发受国有土地制度、集体土地制度和私有土地制度三者之间的博弈关系所制约。黑格尔说：“助长民族精神产生的那种自然联系，就是地理的基础。我们要把那些特殊地区间的地理差别，看作是思想本质的差别，而与各种偶然性的差别截然分开。”2房地产市场既是一种地理空间表达，又是作为一种社会结构、社会空间而存在的要素市场。在空间上已经是社会结构化了的空间形态商品，既属于一定地域和一定社会关系，也属于一定的社会体系和文化范畴，这种“区域社会性”的特质也决定了房地产市场具有“区域社会时空集约”的特点。贝克认为：“在发达的现代性中，财富的社会生产系统伴随着风险的社会生产。相应地，与短缺社会的分配相关的问题和冲突，同科技发展所产生的风险的生产、界定和分配所引起的问题和冲突相重叠”3，这一描述与当代中国很相似。现代社会除了科技与生活高度结合带来的某种高风险外，还包括财富向一定阶层快速集聚所造成的“非平等化”、“被剥夺感”带来的阶层冲突风险，而业已形成的“住宅阶级”正在“生产、界定和分配”社会风险，成为当代中国社会分层的主要表征。我们不得不思考，在高新技术获得全新发展、网络智慧@得普遍应用、社会财富总量高速增长的当代，为什么我们所面临的社会问题却越来越多，而解决社会问题的手段却越来越少？甚至是束手无策！何以如此？其关键原因之一就是我们对某些社会问题本质的认识还存有严重偏差，对某些利益主体和利益关系的调整还受制于政治观念、制度体系及文化价值取向的滞后性制约，一些理论分析和研究也受制于本土化理论体系不完善的局宥，而不能形成有效指导。

“住宅阶级”概念是英国新城市社会学派提出的，虽然对这一术语学者们有诸多分歧，但就其强调住宅可以作为阶层区分标志、象征这一点来讲是获得总体认同的。4当然，这里的“住宅阶级”在本质上是一种“阶层化”的描述，与以往阶级对立的认知方式是有区别的。雷克斯认为：因为土地级差等因素影响，对不同区位住宅的拥有就产生了不同的“住宅阶级”。5人们通过不同区位住宅的购买和制度性分配，形成了通过住宅作为外在形式的社会差异化符号：富人区与穷人区。不同地段的住宅已然成为社会地位与身份的象征。虽然房屋多数是以购买的形式完成的――似乎市场是公平的，但社会空间在具有社会公共性的同时，还具有区位空间价值的差异性，使得“购买住宅的各阶级”在不同价值空间形成了空间正义非平衡性的结果。雷・帕尔在城市与住房供给的论文中提到：“城市研究的核心应该是空间制约与社会制约的相互影响，正是这些制约决定了住房和其他城市资源的分配。”6在中国，这种制约又具有特殊性，可谓要素错综复杂：一是土地级差价值和土地权属的复杂性，使得房地产市场缺乏典型的“空间制约”；二是土地市场转换方式与层级的复杂性，使得房地产市场无法形成法制型“社会制约”，只有单纯的“行政权力制约”； 三是因人口众多，优质稀缺的空间成为少数人的要素资本，区位空间成为典型的增值性价值符号，如学区房、景观房等；四是土地流转过程制度设置缺陷，使土地成为“权力寻租”的资源。这些因素强化了“住宅阶级”的分化。很显然，在这样的文化场域内，“空间消费”和“空间再生产”很难形成“空间正义”意义上的社会分配机制，相关法律平衡和控制机制形同虚设，必然出现“超经济房地产市场”，由此而产生的忽左忽右、忽上忽下的房地产政策也是必然的了。

2.消费者、开发商与政府的非对称性博弈

“生产空间”和“空间再生产”在改变人类生活方式的同时，还在改变社会财富占有的形式，通过空间占有的差异不自觉地建构了新的社会关系和阶层。空间既是一种价值符号也是一种社会关系存在的要素，“内含于财产关系（特别是土地的拥有）之中，也关联于形塑这块土地的生产力”。空间被社会关系所支持，在生产社会空间的同时又被社会关系所生产。1从这一认知基点出发，当中国城市社会已经来临的时候，城市空间的“文化转向”（Culture Turn）和“社会空间转向”（Space Turn）就必然以“住宅阶级”的方式表现出来2。“空间性是由社会生产的”3，房地产的发展无论是外在形式还是内在本质上，都表现为人口城镇化和土地空间占用这一社会空间再生产行为，这种空间再生产形成了全新的“空间价值转向和转移”。当用空间社会学的理论框架来审视这一过程的时候，我们发现，中国房地产市场迫切需要建构适合中国的、本土化的、新的理论模式，需要对房地产的中国本色及社会属性重新厘清，对中国特有的土地所有权和传统土地制度进行“中国式的变革”，最终实现空间正义与合理的社会公平。

这一理论认知具有典型的自洽耦合性：“社会主义这种社会的转变预设了空间拥有与集体管理，被利害相关的各方（interested parties）不断干预”4，形成消费者、开发商和政府三方博弈。这种博弈的外在形式是“化镇为市”、化传统乡村为现代城镇、化传统农民为现代市民5。30多年改革开放所形成的房地产红利主要来自于农业人口向城市流动，在各种要素的整合发展中，国有土地、集体土地和“70年产权”等制度要素构成的中国特色房地产市场体系面临着全面的挑战。只有清楚地掌握了房地产市场特定的社会属性、产业本质、商品特质和区域市场“不动产”的特殊意义，才有可能科学地判断房地产市场的趋势和波动规律；才有可能制定出符合区域社会差异性的、可分类化的房地产市场政策；才有可能对传统土地所有制改革提出创新思路。以往的事实是，因为政府在房地产市场的中的“错位”与“越位”，加上土地制度的多元化社会属性模式，使得房地产市场“被畸形化”。一些房地产政策出台后让消费者跟着政策“被电击”式的“跳舞”。每一次房地产调控政策出台后，都必然形成结构性的供给不足，而迫使房地产更加“畸形化”！

中国房地产市场的结构性特征之一是“三方非对称性博弈”格局：一方是消费者，消费者层面上存在着家庭财富积累和家庭住宅消费的周期性；一方是开发商，因土地属性的多元化，如从集体用地到国有用地转化等，房地产开发具有典型的非周期性和不确定性；一方是制定政策的政府，因房地产政策应对的滞后和政府的“角色错位”，导致相关政策出台呈现不规则性和突发性。显然，三者博弈构成“非对称性”的结构化市场变迁状态，即房地产存量物业与市场需求形成多元要素周期性错位，转而深化为中国特有的房地产市场的“结构化空洞”。

房地产商品开发生产周期较长，从开发商拿地、设计规划到开工建设，再到商品上市，其周期往往比市场需求延后两至三年，甚至更长，而这段时间内国内外市场变化、政策变化和物价变化等也具有不确定性。还必须强调的是，近30年来，城市人口增长以外来人口增长为主，而不同的城市因产业结构不同，相关外来人口增长与市场需求也明显具有非对称性，有些区域中心性城市很容易e累市场刚性需求，而使房地产市场价格呈“波段式上升”。再有，城市产业的结构调整、新兴产业的集聚与外来人口增长的结构性矛盾等因素，使房地产市场还具有区域市场的个性化特点。政府政策出台的应急性、滞后性、突变性和行政命令性，导致房地产出现“波段式震动型”发展，不仅导致房地产多元要素周期冲突和多元矛盾，更导致不同区域市场因缺乏分类政策而影响社会整体发展。

3.“城乡二元结构”与“比较市场结构”

在美国学者保罗看来，社会空间的辩证法所强调的是“伴随居住环境的生产而产生的中观层面上的城市社会结构和发展”。“‘生产’在这里是一个广义的概念――不仅指居住环境的生成，还包括其各种要素与环境的互动、分布及利用，这些要素与环境构成了城市经济、社会、文化和政治生活的物质框架。”1中国人均耕地不足1.3亩，远远低于世界平均水平，还有600多个县的人均耕地处于联合国规定的风险线以下，而且，未来还有几亿农业人口向城市流动（所有发达国家都不存在）。当下中国，从自然村到乡镇、从乡镇到县城、从县城到地级市，从地级市到省会城市，到处都在建开发区，大量的耕地被擅用。更重要的是，中国还存在着大量的“空心村”。例如，笔者当前正主持“湖北省蕲春县全域多规合一规划”项目，在对蕲春县进行的全域调查中发现：2015年全县有15个乡镇，500多个行政村，9300多个自然村，共计110万人。其中10户以下的自然村占40%，空心村占25%左右，空心村的宅基地及周边土地大量被闲置。中国目前仍然处于典型的城乡二元结构之中，在未来相当长的时间里，中国仍然处于城乡社会结构的转型变迁之中。

房地产商品必然具有一般商品的属性，遵循包括价格与供求关系在内的一般性规律。我们从商品价格构成的基本原理入手加以分析可以看到：如果不从本质上解决房地产商品结构性供不应求的矛盾问题、不解决成本价格结构性上涨问题、不解决房地产市场的分层需求问题、政府不承担低收入群体的住房问题，仅仅以“不让买”或“不让卖”以及加税的方式管控房地产市场，其结果必然只能是市场的固化和更深层次的阶层分化。开发商利益最大化的追求本身符合市场经济规律，中低收入群体的房子不可能依靠企业和市场来解决，每一次“限购”政策的出台都必然导致土地和产品供给的缩减，连锁反应必然导致开工不足，开工不足必然引发市场“供给不充分”……及至延后的房地产市场引发被压抑的刚性需求反弹，形成中国特有的政策性周期逆市上涨情况。

有消费者，包括一些学者，经常把中国的房地产市场与美国、澳大利亚等发达国家进行单纯的价格比较，一些结论与现实情况明显背道而驰，其主要原因是：在没有建立一种比较市场结构的理论与认知关系、没有建立可比性关系及要素的前提下进行盲目比较。有时我们经常忘记了比较科学与哲学的基本常识：可比性。中国与发达国家的比较可以从以下视角来思考：一是土地所有制不同；二是相关社会保障体系不同；三是政府在房地产与土地市场中的角色不同；四是政府调控政策与方式不同；五是对中低收入群体的政策补贴不同；六是人口与耕地占比不同；七是房地产市场发展历程与成熟度不同；八是社会居民的总收入与福利结构模式不同；九是房地产与土地市场的饱和程度不同；十是土地产权属性的私有性程度不同。另外，还有二手房市场的主体化、城市人口不稳定的增长、城乡差别的模糊性、建筑年限使用周期的不稳定性、相关政策法规的多变性等等方面也存在着差异，这些差异所形成的中外房地产市场与土地经济社会属性必然不同。

二、城市社会分层视角：从社会公平到“空间正义”

房地产是附着在土地之上的商品，开发本身就是对土地的占用，必然涉及空间公平与正义、涉及到社会整体财富的分配方式和家庭及个体利益，房地产业在国家层面往往被政治化、被政策化其原因即源于此。同时，房地产关乎每个人的日常生活利益，几乎所有的市民都有参与、发表见解的欲望与热情。这就迫使我们不得不探究房地产市场和土地经济的本质，通过深入分析房地产市场和土地经济特殊的社会属性，进而寻求引导相关产业与制度设置健康发展的路径和方法。

1.社会公平属性：从“无形的手”到“有情的手”何以可能

房地产与土地是负有“社会公平属性”的特殊商品。“居者有其屋”是人类的梦想，居住权是公民的基本权力之一，也是生存权的核心要素。房地产开发与土地经营是一种空间生产，也是空间产权占有与转移的方式。社会空间在某种程度上属于公共资源，只是通过产权转换方式、市场流通方式而形成不同的产权主体。空间要素的流通、分配和占有方式是与社会权力结构、制度体系相适应的。“空间所有权”与财富多寡、权力大小呈正比。城市社会学的原理也告诉我们：人的生存与发展在本质上就是为了获取生存空间。1949年美国《住房法》序言中呼吁美国社会“向每一个美国家庭提供体面的住房和舒适的环境”1。虽然这一目标至今没有很好地实现，但是至少反映出其住房理念的社会公平意向。必须明确指出的是，一个公正的住房与土地分配体系必然带有某种社会福利体系的烙印。如曼昆所论：“即使看不见的手带来了有效率的产出，它也不能消除经济福利上巨大的不对称。”2从世界范围看，能够有大众满意的住房分配与土地经营模式的国家，一定是公共福利体系较为发达的国家。这也是西方学者提出“空间公平”与、“空间正义”等理论的原因所在。

房地产私有化，一方面推动了中产阶级的成长，另一方面也创造了新的社会分层。几乎所有的城市都有穷人社区和富人社区的差异，并形成隔离机制，“社区在经济上日趋被极化”3。因为房地产不仅是生产要素、生产的基础和前提，而且越来越表现出资本再生产的功能与增值性价值，所以房地产与土地经营的畸形化，必然使财富偏移性地向少数人手中集中，并成为社会分化的主要要素和衡量器。正因为房地产经济具有社会公平的属性，政府才存在合理干预的社会责任。从发达国家的经验中我们可以看到，政府在房地产市场中的“适当位置”十分重要，市场这只“看不见的手并没有保证每个人都有充足的食物、体面的衣服和充分的医疗”4，当然更不能保证每个人都有宽敞明亮的住宅了。市场经济“无形的手”在缺乏合理政策条件下就会变成“无情的手”，房地产商不可能、也没有完全责任成为解决中低收入群体住房梦想的主体。因此政府既要引导企业承担社会责任与相应义务，更需要找准自己的位置，承担自己应该承担的责任。

发达国家房地产市场运行的成功经验很多，其主要在于政府政策的功能都是为了创造充分的市场条件，让稀缺资源能够合理流动，并通过制度设置治理市场，解Q市场不能解决的问题。如美国曾有的公共住宅政策：1998年，约有130万户的家庭住在公共住宅里，这类住宅由政府地方住宅管理部门管理，“要服从联邦政府所制定的相关法规，承租人支付的租金不能超过其家庭收入的30%”5。另外，还有低收入群体的税收信贷、住宅优惠券、抵押贷款补贴及住房合作社等方式。6经济学家曼昆专门论述了“看不见的手”――市场配置的积极意义，但同时曼昆又明确指出：“政府有时可以改善市场结果”。曼昆自己设问：“如果市场这只看不见的手如此伟大，为什么我们还需要政府呢？”他的推进式回答十分清楚有力：“只有在政府实施规则并维持对市场经济至关重要的制度时，看不见的手才能施展魔力。最重要的，市场经济需要实施产权（property rights）的制度，以便个人可以占有和控制稀缺资源。”1这一段经典论述恰恰能够最好地说明房地产市场需要由政府来加以干预的原理和社会现实――必须是真正地“实施产权”，让消费者可以自由支配自己的私有物品。可以这样认为：涉及到基础民生、涉及到贫困人口、涉及贫困群体生活尊严的时候，就需要政府和公权力发挥作用！

2.社会空间唯一属性：从“空间公平”到“空间正义”何以可为

“一个正当或正义理论是用来描述人们所期待的发展过程的面貌的。一个组织良好的社会的安排方式，支配着整个社会系统的原则、理想和准则的完整体系。”2 城市居住“空间弥漫着社会关系，生产着社会关系，但同时也被社会关系所生产”3。房地产商品具有“社会与自然资源的稀缺属性”。正如马克思在《资本论》中所说：“种种商品体，是自然物质和劳动这两种要素的结合……人在生产中只能象自然本身那样发挥作用。就是说，只能改变物质的形态。不仅如此，他在这种改变形态的劳动中还要经常依靠自然力的帮助。因此，劳动并不是它所生产的使用价值即物质财富的唯一源泉。正像威廉・配第所说，劳动是财富之父，土地是财富之母。”4土地是所有生产与生活活动的前提与基础。马克思在批判拉萨尔时还提出：“劳动不是一切财富的源泉。自然界和劳动一样也是使用价值（而物质财富本来就是由使用价值构成的）的源泉。”在全球一体化的城市化发展中，人口增长带来的压力是世界性的，对于任何国家、任何城市、任何群体来说土地无疑都具有稀缺性，而中国土地与耕地的稀缺性则更加突出，这种稀缺不仅是耕地平均水平低于世界水平线以下，更重要的是土地国有、土地集体所有和土地私有的转换具有特殊的复杂性，既包括寻租成本，也包括制度建构成本，还包括各种可见的复杂的税费成本，同时，更有日益上涨的原材料与人力成本等。简单讲，从集体所有制土地转化为国家土地的复杂性到庞大人口基数的增长性、再到城乡流动人口的空间双重占有等，使房地产商品转化为典型的附着在土地之上的“资源性稀缺商品”，而且伴随中国城市人口的增长，耕地资源的“被稀缺性”必然将成为社会问题愈加深刻的根源之一。5房地产与土地结合构成空间唯一性的社会属性。在本质上说，唯一性是任何商品的核心价值之一。一旦商品具有某种唯一性，其本身就构成了稀缺性的商品特性，房地产商品的空间唯一性与稀缺性价值联袂成为可增值性的原生动力。

从学理上讲，作为房地产商品的空间唯一性也必然具有“空间排他性”，任何人如果拥有了某种特定空间，其他人只能居于已被占有的空间的下一个序列。任何所被占有的空间在世界上只有一个，即唯一性。特别是，如果获取一个优势区位空间，该空间本身就具资本的增长性和价格的刚性。商品房是土地的附庸，所以，空间的本质也是生产与生活的前提、基础、要素、结果和价值所在。人是有“领域感”的动物，人类所有竞争的本质都是在提升个人与群体占有的空间及空间拥有的价值。我们强调房地产商品作为特定空间的唯一性，就是因为住宅商品空间是生产出来的，只是不同社会环境内的空间具有不同的价值。从社会分层的视角来研究，当人们在为了获取某种生活空间而行动的时候，空间资源必然成为社会竞争的目标、要素和手段，如果制度设置与分配不合理，空间占有必然成为引发社会不公的一个缘由。“既然正义观的特定作用就是指定基本的权力和义务，决定恰当的分配份额，正义观的作用方式就必然影响到效率、合作和稳定的问题。”6因此，必须有统一的国家政策主张，来决定哪些优质空间成为公共资源，而不是让少数人独占优质空间。空间的唯一性所表现的差异，决定了空间正义与否必然是社会现代性的标尺之一。“人类社会的选择原则就被解释为是个人的选择原则的扩大。社会正义则是应用于集体福利的一个集合观念的合理慎思的原则。” 1

3.社会空间资本价值属性：从“财富分化”到“社会空间符号正义”何以自为

房地产商品具有典型的资本再生产价值。首先，房地产商品是一个实体化的价值创造空间，具有鲜明的实体价值与功能，如居住、办公、商务和生产功能等，并且可以被货币化。其次，房地产商品可以成为金融机构的抵押物，直接转换为资金，或者可以直接推动企业和个人的再生产活动。从一般商品价值规律上说，房地产是耐用消费品，在经济社会运行中，具有某种普遍意义的投资价值，即大多数人都会把房地产看作是资产，或一定意义上的资本。而目前世界上一些国家“以房养老”模式就是由房地产商品的资本价值属性决定的，房地产可以成为资本与货币的另类表达方式。人口较快增长会带来土地和租金的增长，这些增长额被资本化后的价值成为价格的构成基础。2第三，有学者也明确提出：“住房可以作为一种财富储存，这意味着住房的交换价值会受到未来和资本升值潜力的影响。”3如某一空间的租金价值是一种参照系，可明确知道这一空间所能直接获取的现金货币是多少，房地产商品作为实体空间和土地占有的功能性创新与转换，使这一再生产和流通过程直接产生剩余价值，在租赁、抵押、买卖的方式中形成直接收益。这种资本性价值具有长期性、简便性和可操作性，是去阶层化的资本符号！

房地产作为一种特殊商品，其产品构成要素既与资源性商品有直接联系，也与现代科技产品有密切联系，是传统原材料与现代科技结合的产物。如沙子、木材、石子、花岗岩、水泥、钢材等等都是资源性的商品，而在装修方面，科技材料所占比重越来越高。因为这些原材料既可以建造房屋，还可以生产别的更重要的东西，如医院、学校和商业综合体等，正是“因为别的生产目标也需要这些资源，当消费者希望宝贵的资源用在别的途径上的时候，他们就会提高这些原材料的价格。”4从房地产行业本身产品构成需求来讲，涉及200多个行业和2000种以上的商品，房地产价格与价值必然受原材料价格的影响。如果抛开政策因素，根据商品成本价格构成原理来看，房地产价格下降的前提有二：一是商品供过于求，二是成本构成总体价格下降。任何一种商品如果真正出现过剩即供大于求必然会出现价格转变，而当下中国的房地产产品的商品构成元素――原材料成本以及人力成本都在上涨，土地成本、建安成本、税费成本、管理成本、营销成本等都处在上涨趋势上，“水涨了还要船不涨”，这可能吗？当下商品房要素的构成与十年前相比已经发生了结构性变化，如恒温的、生态的、智能的、环保的、养生的等等――所用的原材料也发生了变化，新材料层出不穷……虽然是同样的房子，但是结构的质性要素已经发生重大变化。

房地产作为一种建筑与居住空间，同时也是一种特定的文化艺术产品。如黑格尔所言，建筑是凝固的音乐，构成“城市文化资本”。虽然不是所有的住宅都具有文化资本价值，但是，住宅本身必然与一定历史、艺术相关联，具有一定的人文价值，只是不同的住宅所表现的艺术价值高低不同而已。另外，房地产商品是一种耐用品，伴随时间的变迁，不同类型的房地产商品会表现为不同的样态和价值。5如果一种物业能够具有文化的资本性，其价值本身就会有新的解释和增值趋势。6如果一个物业具有典型的建筑经典性，其本身就具有新的文化附加值。因此，从资源到资本再到文化资价值的再生产构成了房地产商品的新意义――如西方经典理论提出的那样：住宅成为增值性商品。从房地产商品发展的趋势来说，一个相对理想的住宅，会在人口增长和耕地在减少的矛盾中体现商品价格的刚性，而且越具有人文区位价值的物业，其增值性越明显；越有艺术价值的物业越具有增值性，如欧洲中世纪以来的一些别墅，其现有价值与当时的价值已经不能同日而语了。

至此，对西方城市经济学家的理性认知总结有二：一是房地产是典型的增值性商品。二是对中低收入群体的住房必须由政府来解决。

三、“理想类型”建构：传统房地产理论模式的终结

1.居住权作为基本生存权：从居住需求到“嵌入性”生活方式

消费者购房，从表面上看是购买了一套商品房或者是一套商驻物业。但是，在本质上购买的是一种生活方式。特别是用于居住的物业，它的区位价值是与社区要素融为一体的。如一般商品房的属性包括：楼层、朝向、户型、面积、交通、商业配套、邻里关系、环境、绿化、空气质量、噪音、供暖、煤气、社区服务、建筑品质、智能化程度、就业半径、消费半径、娱乐半径及运动空间等等，还包括年份、租赁、二手房、学区房等。1就里关系而言：“当家庭在选择一套住宅或公寓时，他所选择的东西远远超过住宅本身。他还要选择当地的公共产品（学校、公园和公共安全）以及为公共产品提供融资的税收体系，家庭还要选择他的邻居，因为邻居为其提供了社会交往的机会。”2在西方某些国家居民还包括选择种族区域等。不仅如此，消费者购房也是在购买社会关系，住房“是居住者同城市生活的各个方面的产生联系的出发点”3。“住房是决定个人安全、自由、舒适、福利以及地位的主要因素，而且，住房的所有权会影响到其他社会稀缺资源的获取，例如教育、医疗和娱乐设施。”4这种“纯效用通常被认为是住房的使用价值（value in use）”。不动产区位属性表现及消费者对房地产商品价值外延的消费需求告诉我们：房地产作为大宗消费品，在消费过程中催生“住宅阶级”，其核心意义在于创造了普遍意义的“有产性”，即对于无产者或者是无产阶级而言的，“有产性”表现了一定的社会分层。换个角度说，房地产占有量是一个人社会分层的外在符号化象征。

有学者认为：“理解住房市场的有效方法是，把住房市场看作是一系列‘参与者’在各种政治与制度制约下的集中行动，这些集中行动的结果体现在空间上，就表现为土地利用的变化、所有权模式、社区的变迁、住房价格和住房质量等方面。”5而中国房地产商品市场更多关注的是住房存量、家庭类型等传统商品市场的划分，而忽略了“不动产”的意义。“不动产”这一概念本身已经告诉我们一个最基本的事实，即房地产是区域性市场的商品，是特定“空间域化”市场内的商品，对于全国来说，不可能形成完全统一的市场，只能是“不充分非完全型的国家市场”，在城市经济理念研究领域称之为“地方性房产文化”（cultures of property）6，这种文化主要表现在消费行为模式的差异、地方收入的差异、阶层构成的差异以及地方观念和传统观念的差异等。另外，越是高档的住宅其服务流量越多，其价格和商品价值越不具有可比性。如山顶或者湖边上的房子，在价格上很难明确比较，这就是房地产商品不动产特质和商品的特殊性之一。一个大城市，根据自然资源的不同与公共资源的不同，会形成多种的、多类型的房地产板块，即使是在一个中等城市，甚至是城市的一个行政区、一个县城都可以分成不同的板块。正因为如此，很多城市在统计房地产的平均价格等指数的时候，人们并不十分关注。对于房地产商品和行业，一定要根据国情、市情及县情的土地与人口比等特殊现状所形成的特殊“板块域情”，进而分析城市房地产的问题及市场发展规律。比如，一个有60所大学、100万在校生、一年毕业20万大学生的城市和没有大学的城市比，是有巨大差别的。就房地产市场的需求结构来说，城市间的差异甚至是具有某种本质性的。

从一般意义上市场经济学原理的角度理解，市场主要是由“供给”和“需求”两个方面影响的。 “市场是由某种物品或劳动的买者与卖者组成的一个群体，买者作为一个群体决定一种产品的需求，而卖者作为一个群体决定了一种产品的供给。”1亦如曼昆在他的微观经济学中所说的，“一种物品的需求量（quantity demanded）是买者愿意并且能够购买的该种物品的数量”。2曼昆的经济原理十分强调经济学的定律，在微观经济学卷中开篇便提出经济学十大原理。在需求定理（law of demand）中指出： “在其他条件不变时，一种物品的价格上升，对该物品的需求量减少；一种物品的价格下降，对该物品的需求量增加。”3这里强调的是一般原理，可是我们在房地产市场上经常可以看到“买涨不买降”的现象，除了这是由于一般市场因素决定以外，更重要的是房地产商品作为资本的空间、作为生活方式享受的空间、作为社会身份与地位象征的价值、作为再生产的场域要素等，是一般商品所不具备的。因此，传统经济学中的“需求定理”――“价格与需求量之间的这种关系对于经济中的大部分物品来说都正确的”4，而对于房地产市场来说不完全适用，这就是房地产市场与商品的特殊性所在。人们买房子不是如买一个杯子一样，坏了可以扔掉，一套住宅寄予了消费者太多的希冀，是生活方式与社会分层的符号化过程。

2.城市化作为现代性的一种结果：从居住空间到市民社会空间

人类社会发展过程的所有竞争，包括国家间的竞争与冲突，在某种意义上都为了获取不同意义上的空间，包括国土和文化空间。土地制度中包含的不同关系，始终是人类社会国家制度下的社会所有制的缩影和时空切面。不同的文化价值体系内（包括不同宗教价值体系）、不同政治制度的本质集中体现在土地制度的结构上。无论是奴隶社会、封建社会，还是资本主义的发生，都与土地所有权的占有、获取关系有关。不难看出，土地制度一直是社会进化和社会改革的主体内容。这除了从一般意义上讲土地具有经济价值和政治地缘关系外，更重要是土地还涉及到每个个体的生活空间和民族情感。

发达国家经过资本主义初期圈地运动“血与火的洗礼”后，在20世纪60年代以法国农业发展为代表，出现的全新“农业革命”，即农业的工业化、科技化、智能化和工厂化的趋势。孟德拉斯的《农民的终结》一书，唱响了法国传统农业文明的挽歌，同时也提出了新型农业革命的发展路径。最典型的就是“城镇科技农业产业的就业产业链”的建构，及相关农业生产方式、工作方式与职业结构的说明。发达国家中，农业从业人员基本上分成三部分：一是农场主，相当于中型企业经理；二是占有生产资料的、“自我雇佣”型的农业生产者，相当于典型的中产阶级；三是被雇佣的农业机械操作人员，相当于技术工人。5从西方发达国家的城镇化与土地的制度结构来说，需要思考从国家层面上对土地社会属性的整体改革。中国也需要“真正推进和实施以‘土地为核心的城市社会结构变迁’，就是在城市化过程中比较彻底地解决城市化与农民离开土地的问题。”“要想农民富有，就必须要减少农民，而任何减少农民的过程，都是让农民离开土地的过程，因此，创造‘都市人农业’就是中国城市社会结构变迁的一个重要内容，这也是一个十分现实的问题。”亨廷顿认为：“城市的发展是衡量现代化的尺度。”6笔者也曾经提出这样的观点：“在城市化发展中创造新型的土地资本运作关系应该有一个新的突破点。也就是说下一步社会整体发展、整体结构空间开放应该以‘实现第三次土地关系创新’为重要内容，给中国城市社会的全面来临创造一个新的社会动力机制”。7

我们需要认识的一个理论是“政府不是一个纠错的机器”。8城镇化在很大程度是以占有土地橹饕形式的，有资料统计：一个村庄居民搬迁到小城市将节约土地12.3平方米；搬迁到中等城市将节约47.8平方米；搬迁到大城市将节约67平方米；搬迁到特大城市将节约80.4平方米，当然这需要考虑城市的容纳能力。1在一个国家或区域中推进“现代化”，就意味着他们处于一种从“农业”社会过渡到“现代”社会的过程。2“收入分配的变化，是发展进程中最具有政治意义的方面，也是最容易诱发妒忌心理和社会动荡、混乱的方面”。3詹姆斯等提到“经济进步的七个主要源泉”：一是法律体系下的契约关系，二是市场竞争的创新环境，三是对政府调控的限制，四是有效的资本市场，五是货币稳定，六是低税率，七是自由贸易。4这些原理在经济学的视野中已经十分成熟，但我们是不是可以问一问，经济进步的七种源泉，由谁作为主体来保证这种存在环境的发生？由谁来保证低税率？由谁来保证货币稳定？结论是不言自明的。

3.房地a作为国民的一种福祉：从个体需要到“居者有其屋”的梦想

市场是“看不见的手”，在亚当・斯密的原著中是这样的说明的：“每一个人都一直致力于为自己支配的所有财产寻找一种最有利的用途”，在本质上这种行为是“出于个人利益的考虑，而不是出于对社会利益的考虑”。但是，即使是为了个人利益也必须要“选择对社会最有利的用途”，“在一只看不见的手的引导下得到了一个并不是完全出于自己本意的结果”5。其核心意义是在某种意义上是“一个人只是‘想要得到自己的收入’，但却在市场价格这只‘看不见的手’的指引下实现了其他目标，并导致更大的繁荣”。6这是市场经济的一般规律，但是，房地产市场是一种特殊商品，住房不是超市里的一只苹果或者是一袋奶粉，显然传统经济学理论在应用到这一领域时要面临全新的挑战。这种单纯的以个体利益为目的、以价格为引导的模式发生的某种变异，即当社会的需求不完全处于“经济人理性”状态的时候；当住房商品作为社会的公平和正义的符号的时候；当住房商品已经成为社会保障与社会地位的符号的时候；当住房商品已经和一定群体的养老联系在一起的时候，特别是当住房商品已经成为阶级分化的标杆的时候，市场这只“手”有时不仅仅会是失灵，甚至会变成“无情的手”，进而导致社会问题的激化，出现市场失灵的状态，这种情况下政府的功能就显得尤为重要了。

简・雅各布斯说：“传统观点认为，一个国家的‘基础’资本是土地以及涌入这块土地的劳动力，但这显然是错误的。如果这一观念正确，那么如今以农业为主的国家就应该向高度工业化和城市化的国家出口资本和其他金融服务，而不是相反。另外，在工业化和城市化的国家里，农村地区将可能通过为城市提供税收补贴的方式，向城市出口资本。亨利・乔治（Henry George）以城市是基础资本和基础财富为前提，得出城市中制造出的所有利润都源于城市土地价值。当然，城市土地极高的价值并不源自土地本身，而是其上集中的劳动。”7政府对于房地产市场应该采取的态度在经济学的原理层面上已经说得十分清楚：可以采用两种方法“提高其公民的经济福利：（1）保护人民生命、自由和财产（只要财产和自由并非暴力、欺诈或偷盗所得），（2）选择性地提供一些市场不能提供的、具有某些特性的商品。”8对于当代中国的房地产市场来说，其发展的模式很多，我们认为应该从这样几方面进行创新：一是解决土地私有的“不完全法权化”和集体所有土地归属和流转问题。二是解决土地开发分类和分层问题。三是以公租房作为解决贫困群体的住房问题的主要手段和方法。

当私有产权成为真正的完全所有权，“当有效的土地法使占有其他人财产变得困难，很少资源能被掠走”1。在这里一个十分重要的问题是，如果私人所有权不能够清晰地被界定，一些人就会对另一些人采取伤害性的行为。“他们会拿走本不属于他们的自己的财产……一旦允许人们将这些成本强加在别人身上而无需进行补偿，市场就不会准确地反映真实的生产成本。因此，如果财产权没有被有效地界定，资源就会被过度使用而不会受到保护。由于大气和河流不像私人财产那样易于拥有和交换，因此，我们的空气和河流被过度污染成就不足为奇了。”2结论也是清晰的：一是建构真正的房地产市场治理模式；二是政府应该做市场不能解决的问题；三是明晰产权是市场关系法制化的前提。政府要找对自己的角色：“当政府忙于从事那些通过牺牲一些人的利益来帮助另一些人的活动时，它使经济发展减缓。”3要改变这种状况，并对传统房地产理论进行结构化重构，创造一种公平的正义，就应该强调这样一种理念和理论：“适用于社会基本结构的正义原则正是原初契约的目标。这些原则是那些想促进他们自己的利益的自由和有理性的人们将在一种平等的最状态中接受的。……这些看待正义原则的方式，我将称之为公平的正义（justice as fairness）。”4

Spatial Justice： Theory of Spatial Surplus Value and Innovation of Re-theorization of Real Estate Market

―― Perspective from New Urban Sociology

Zhang Hongyan

Abstract： There is lack of rational and scientific exploration of the attribute of Chinese real estate market and social problem roused by this market in present academic circle. The important role of structural issues of real estate market on social class differentiation should be recognized through the perspective of urban social transformation. The specific social attribute of real estate market should also be discovered as social fairness， spatial uniqueness and capital appreciation which cannot be found in other common commodities. Purchasing real estate could not only satisfy the consumer’s housing demand， but also “imbed” the social relations and life style， which means， real estate marker provide not only the dwelling space， but also civil social space. The “position” of the government preventing “invisible hands” of market economy from changing into “ruthless hands” is of great importance in the developing process of real estate market and agrarian economy. The traditional aggressive theory and policy in real estate market should be terminated in order to promote the development of social fairness and justice.

Keywords： Spatial Justice； Real Estate； Social Attribute； Agrarian Reform